Отправлено: 25.06.06 22:14. Заголовок: Некоторые аспекты семинара А.П.Ковалева

Коллеги! Показалось важным показать детали, и если возможно обсудить семинар по оценке МИО от 16-17 июля, проведенный А.П.Ковалевым.
1. А.П.Ковалев подтвердил свои взгляды на то, что стоимость замещения рассчитывается в сравнительном подходе (в отличие от стандартов 519).
2. На затратный подход таким образом остаются только методы расчета затрат по экономическим нормативам, факторам производства и метод индексации.
3. Доходным подходом определяется полная стоимость в пользовании, а дальнейшая рыночная стоимость в пользовании определяется вычитанием износа.
Все это в принципе неявно уже было изложено в последней книге (Практика оценки….), а сейчас видимо будет утверждено в стандартах оценки саморегулируемой организации.
По износу.
1. В сравнительном подходе предпочтительнее брать цену нового аналога, а уже затем б/у.
2. Уточнена формула расчета физического износа по экспертно-аналитическому методу (учебник «Оценка стоимости машин, оборудования и транспортных средств», Москва, Интерреклама 2003, стр. 77-78). Сейчас она выглядит следующим образом:
Кфиз=(0,2-0,0036*Б)*Тхр0,7.
3. Разработана модель для функционального износа при Тхр более 5 лет:
Для металлообрабатывающих станков. Кфун=0,1+0,02*(Тхр-5);
Для энергетического и термического оборудования. Кфун=0,05+0,02*(Тхр-5);
Для кузнечно-прессового и литейного оборудования. Кфун=0,2+0,02*(Тхр-5);
Для вычислительной техники. Кфун=0,3+0,02*(Тхр-5);
Еще интересный момент: Величина коэффициента торможения зависит не только от технических параметров, но и от величины разницы этих параметров, то есть это не монотонная функция.
Вообще было много дискуссионного, к примеру достаточно прохладное отношение к книге Попеско, или персональное обсуждение с АПК проблем фондоотдачи в связи ее с методологией массовой оценки, и сейчас АПК готовится к изданию новая книга по оценке МИО.

 Отправлено: 17.11.06 11:06. Заголовок: Re:

Я клеваться хочу с разработчиком этой формулы и теми кто приводит ее в учебнике. Ну нельзя ее давать в учебнике не объясняя, что она не должна применяться бездумно, особенно к выпускающемуся на дату оценки оборудованию. А то берут ее "спецы" и к любому оборудованию применяют которое старше 5 лет и т.д., не анализируя другие факторы. А так если ее можно обоснованнно применить, то почему нет. Я сам применял такое обесценение к немецким судовым двигателям, которые уже лет 115 не выпукаются (ГДР накрылось и кроме нас они никому не нужны). Так там все основания есть к этому.

 Отправлено: 21.11.06 10:43. Заголовок: Re:

Андрей Т пишет:

цитата:

Я клеваться хочу с разработчиком этой формулы

За конкретные формулы умирать не буду - у самого есть к ним вопросы.
Но мы же спорили о принципах - "причем" или "не причем" хронологический возраст.
Очевидно, что всё же - "причем".
Однако зависимость эта, на мой взляд:
1) никак не может быть описана всего лишь 4-мя моделями для широкой номенклатуры машин;
2) никак не может быть использованной потом в течение 5 или более лет, как у нас практикуется.

Непрерывный мониторинг рыночных цен и ежегодное, как минимум, обновление найденных закономерностей - тогда это будет иметь какой-то смысл. ИМХО

 Отправлено: 21.11.06 12:46. Заголовок: Re:

А мне кажется "хронологический возраст" причем, только в том случае, если оцениваемое оборудование на дату оценки не выпускается. Поэтому тут обобщать нельзя, в одном случае он причем, в другом непричем. А то так можно в общем говорить, что дождь тоже причем, оборудование может испортится когда под ним стоит

 Отправлено: 21.11.06 13:03. Заголовок: Re:

Андрей Т пишет:

цитата:

если оцениваемое оборудование на дату оценки не выпускается

Я бы выразился таким образом - если не найдено аналогов на первичке.

Дождь, безусловно, причем. Это условия эксплуатации.
Поэтому шутки здесь неуместны

 Отправлено: 21.11.06 13:44. Заголовок: Re:

Андрей Т

цитата:

А мне кажется "хронологический возраст" причем, только в том случае, если оцениваемое оборудование на дату оценки не выпускается

В новой книге Ковалев привязывает формулу уже к хронологическому возрасту оборудования за минусом пяти лет (Тхр-5) а не к дате прекращения выпуска модели как ранее

 Отправлено: 23.11.06 14:09. Заголовок: Re:

Вот это и не нравится. Я уже приводил пример со станком сверлильным 2М112. Он до сих пор выпускается, причем тут Тхр-5, или я не врубился (работы сейчас много, набегами просматриваю форум, так что если не врубился извиняйте.)

 Отправлено: 23.11.06 18:21. Заголовок: Re:

Написал для тебя длиннющий пост и стер его каким-то образом и отката нет.
Второй раз - не смогу уже.
Короче - много есть вопросов к АПК.

Основная мысль в чем - Ифун учитывается только в затратном.
Речь только о ПСВ, которая трактуется как ... короче, немного не так, как привыкли
Во всяком случае - стоимость определенная по прайсу дилера, сборнику НАМИ или договору поставки - это уже сравнительный подход.

То есть - без книги в руках не врубишься точно. Не факт, что врубишься и с книгой.

А на формулы эти АПК и не упирает, типа "приблизительная оценка". Хотя куда ее, "приблизительную" пришить (или сразу выбросить) непонятно.

 Отправлено: 23.11.06 18:28. Заголовок: Re:

Андрей Т

Вдогон: ПСВ - это когда ты решил построить паровоз. Что-то сам на своем заводике выточил, что-то заказал, сам собрал, подсчитал все расходы, сделал наценку на типовую рентабельность продаж. Вот она ПСВ! Ты нашел стоимость производства объекта в сегодняшних ценах.
То есть: паровоз не столько стоит, за сколько тебе его, к примеру, изготовил сторонний подрядчик, а меньше на величину фукционального износа. Тут можно и формулу применить.

 Отправлено: 24.11.06 12:47. Заголовок: Re:

Владимир

Вот тут и есть отличие затратника основное в Мио и недвижке. В недвижке берешь смету и считаешь, а в МиО собрать авто самому или купить с завода две разные вещи. Поэтому мне и нравилось понятие "комбинация затратного и сравнительного", когда сравнительным находится покупная стоимость нового, а затратником износы", кстати это помоему в редакции 2003 г. Андрианова было, я еще в 2000 г. так писал. Но некоторые товарищи чуть меня не загрызли, что методологически это затратник
А насчет функционального износа, что он определяется только в затратнике согласен, потому-что вторичка уже его учитывает. А в затратнике если аналог лучше (но мое мнение, что при условии, что точно такое же не продается и не выпускается) тогда есть И функ. Например если оцениваешь ВАЗ-2107 и за аналог берешь ВАЗ-2107, то Ифун нет, а если аналог например 10 модель, то тогда есть.

 Отправлено: 24.11.06 17:40. Заголовок: Re:

Андрей Т
Жаль - не загрызли совсем.
Потому что стандарты - как и УК - надо чтить.
Есть три подхода в стандартах.
Нет упоминания о возможности применения их комбинаций. Ergo: комбинации - это ересь. Место еретиков - на деревьях

Андрианов в "Оценке транспортных средств" вообще утверждал, что затратник при оценке ТС применим только в следующих случаях:
- при оценке ущерба
- при оценке восстановленного антикварного ТС
- при оценке авто типа: "местный Кулибин собрал на коленке" .
Не дословно цитирую, но смысл такой.

А оценка на основе стоимоти идентичного нового образца- это уже сравнительный. С чем я лично - не согласен. Ибо это - наиболее вероятные затраты на производство и продажу данного образца в месте оценки на дату оценки ИМХО.

И вот АПК в своей книге гнет ту же линию, что у меня вызывает чувство протеста.

Что касается ВАЗ-2107 и за аналог берешь ВАЗ-2107, то Ифун нет - по книге АПК это так.
Но по АПК Ифун нет и при а если аналог например 10 модель, если ты сравнил с ней свой ВАЗ-2107 по какому-то параметру на основе "корреляционно-регрессивной одномерной модели ". Ибо ты нашел, таким образом, ПСЗ, которая предполагает то же соотношение цена/качества, что и у нового аналога. Тоже уже учтен Ифун в цене аналога Вот так-с.

 Отправлено: 24.11.06 18:11. Заголовок: Re:

Повторю затертую мысль - к стоимости замещения функциональный износ не применяется (это по поводу ВАЗ 2107 и 2110), стоимость аналога приводится к цена объекта корректировками. АПК достаточно четко об этом говорит, относя стоимость замещения к сравнительному подходу, а там этого износа точно нет. Другое дело, что мэтр сам себе противоречит, декларируя требование применять одинаковую величину износа к результатам всех трех подходов, и здесь я в недоумении. Если мы в затратнике индексным методом определили ПВС, а далее рассчитали совокупный износ с учетом морального и внешнего, то к полной расчетной стоимости замещения (по стоимости выпускаемого аналога в сравнительном подходе), и функциональный и внешний применять нельзя. Это один из моих вопросов к АПК на семинар.
P.S.
Больше всего советуют те, кому советовать не советуют (это я про себя).

 Отправлено: 24.11.06 18:19. Заголовок: Re:

Yri G

Зададим этот вопрос А.П. еще раз. А нельзя ли указать где он в книжке про это писал? Чтобы поставить перед фактом, так сказать.

Меня этот вопрос интересует, поскольку я тоже во всех подходах одинаковый износ назначаю. А прочитала сообщение Юрия и меня осенило, что может быть я не права.

 Отправлено: 24.11.06 18:43. Заголовок: Re:

Yri G
Я тоже на это внимание обратил

Применение износа в доходном подходе тоже вызывает определенные сомнения.

 Отправлено: 27.11.06 09:39. Заголовок: Re:

Хорошо, что Волки по деревьям не лазают , а то все прогрессивное оценочное общество зангрызут .
Насчет затратника по ТС с Андриановым не совсем согласен (простите Волчара за наглость), так как полно случаев, когда оцениваешь машину новую практически и нет такого аналога (имеется ввиду года выпуска) на рынке, то берешь по цене автосалона и начисляешь износ, так что в этом случе Андрианов не все случаи перечислил.

С другой стороны если оценка сделана верно по сути, то все придирки по поводу нашего спора (классификации подходов) возникают не у Заказчика, а у проверяющих и то недобросовестных. Поэтому для себя пока решил так, если определяю сначало цену нового по прайсу, а затем начисляю износ, то - затратник, а если беру стоимость со вторички с последующей корректировкой, то - сравнительный. Так что Волчара теперь можешь на дерево загонять. Иногда пересматриваю свои мнения, но это не 2+2, практика и опыт иногда приводят к переосмыслениям. Чем больше узнаешь, тем больше понимаешь, что ничего не знаешь. (кто-то из мудрых сказал. Верно )

 Отправлено: 29.11.06 18:24. Заголовок: Re:

Андрей Т

цитата:

Поэтому для себя пока решил так, если определяю сначало цену нового по прайсу, а затем начисляю износ, то - затратник, а если беру стоимость со вторички с последующей корректировкой, то - сравнительный.

Зачем же на дерево? Ровно это я и утверждал в дискуссии о существенных признаках того или иного подхода. Короткая у котов память такая.

А вот АПК оба этих случая однозначно относит к сравнительному.

 Отправлено: 29.11.06 20:23. Заголовок: Re:

 Отправлено: 30.11.06 10:21. Заголовок: Re:

Владимир

А на дерево на всякий случай, Волки животные дикие и приручаются плохо, вдруг захочется котятины. С АПК не очень согласен. Первое, потому-что в сравнительном мы не определяем износы, это делается только в затратнике.

 Отправлено: 30.11.06 20:49. Заголовок: Re:

За "диких" можно и ответить

 Отправлено: 01.12.06 10:44. Заголовок: Re:

Вот поэтому от дерева и не отхожу.

Вообще насчет АПК. Кикинда наверное обидится, но я уже ей говорил. Что уважаю АПК, но одно дело писать учебники, другое практика. Как я понял АПК не практикующий оценщик, поэтому получается иногда расхождения с действительностью. Но это наверное нормально. Нужна и теория и практика. К сожалению в этом начинают разбираться уже зрелые оценщики. Понятно, что в учебнике все варианты не учтешь, но мне кажется с износами, особенно функциональными и доходником у авторов учебников не все гладко. Но это мое мнение, да и дерево рядом.

 Отправлено: 01.12.06 22:45. Заголовок: Re:

Перечитал пост, и как-то зацепили соображения Андрея Т., по поводу станка 2М112, так, что решил этот вопрос повыяснять на реальном рынке, да тут еще дорога выпала к реальному региональному дилеру по торговле станками. Вот и спрашиваю его, а что у тебя есть в продаже 2М112. Отвечает – да, есть, вон стоит, цена 23000 рублей. Посмотрел и спрашиваю далее. А что берут?. Ну в принципе берут, за год аж три штуки продали. Это, что спрашиваю, всех настольных сверлильных столько продали?. Нет, почему, вон стоят чешские, голландские, Корея, по цене в 2 раза меньше, их и берут, они и по качеству лучше (автоматика плавного пуска, электронное регулирование оборотов, защита от перегруза, быстрозажимной патрон, да и просто наряднее). А кто же 2М112 тогда берет? Ответ – да это разные госструктуры – фгупы, казенные предприятия, у них фантиков резаных много, надо бюджет осваивать…и кстати эта же картина для других станков, например для обрабатывающих центров Ивановских, то же по разнарядке берут фгупы, а нормальный частный инвестор возьмет японский по лизингу…Так, что пожалуй для 2М112 все же правомочно будет применять функциональный износ, хоть он и выпускается до сих пор.