Отправлено: 22.08.08 10:48. Заголовок: А правда ли? (тема о некоторых особенностях оценки квартир)

Уважаемые коллеги!
Тут случилось такое дело: я перестала заниматься непосредственно оценкой, так как теперь работаю в банке специалистом по залогам.
Приходится теперь часто общаться с оценщиками, уже не как оценщик, а как "враг" оценщика.
И я чувствую, что с моей головой стало что-то происходить. Я поняла, что знаю еще меньше, чем думала. Поэтому у меня возникают вопросы. Если есть возможность, пожалуйста, высказывайтесь, мне бы хотелось знать ваше мнение.

1. А правда ли, что корректировка на торг не вводится, если квартира реализуется в "нормальный" для нее срок? (я думала, что корректировка на торг зависит от других факторов, например, таких как состояние рынка, или состояние квартиры, или просто умения торговаться...)

2. А правда ли, что метод прямой капитализации для квартир нельзя применять, так как ставка капитализации много меньше, чем ставка по банковским депозитам? (я тут ничего не думала, кроме того, что при наличии огромного количества предложений по аренде квартир, можно применять метод валового мультипликатора, для "показа" стоимости, рассчитанной по другим исходным данным, чем в привычном сравнительном подходе).

3. А правда ли, что при выполнении сравнительного подхода, обязательные корректировки, такие как "на права", " на условия финансирования", "на условия продажи", могут оценщиком и не упоминаться при расчете, если оценщик считает, что они все равны 1 или 0, но не отражает это в отчете. (Я считаю, что они должны быть приведены в расчетной части).

 Отправлено: 26.08.08 19:26. Заголовок: Рогова Анна пишет: ..

Рогова Анна пишет:

цитата:

2% - разность в площадях, 2% санузел, 3% вид из окна, 2% на благоустройство территории и т.д. и т.п....Так и плюс/минус 15% набежит

Если по экспертному мнению, то-да, а если парными сравнениями, то вряд-ли. Надо учитывать, что в реальной жизни 2%+3%+2% всегда меньше 7% удорожания, как впрочем и удешевления.

 Отправлено: 26.08.08 22:51. Заголовок: Рогова Анна пишет: ..

Рогова Анна пишет:

цитата:

А что за спекулятивная составляющая и в каком виде ее учесть?

Просмотрел вопрос, извини.
Я имею в виду, что считать жилье ДП только на основании учета доходов от сдачи в аренду чревато получением странных результатов, поскольку годовой доход от аренды, например у нас в Тамбове составляет 4-5% от стоимости жилья.
Но странные они только на первый взгляд, а если вспомнить, и посчитать доходы собственника жилья от ежегодного повышения его стоимости на 26% (средний рост по Тамбову на протяжении последних пяти лет), то становится понятным, что "истинный бизнес" - это не сдача в аренду, а покупка с последующей перепродажей, а аренда - это так, способ снижения операционных расходов.
Оговорюсь, на всякий случай, что всё вышесказаное относится к провинциальным рынкам.

Что же касается поправки на торг, то тут мне аргументация твоего оппонента-оценщика кажется вполне приемлемой. Его задача - оценка РС, что подразумевает нормальный срок экспозиции. Поэтому - если предложение не содержит специальных указаний на возможность торга или срочность продажи, то оценщик вправе использовать цены таких предложений без поправки (тут я солидарен с Голубевым).

 Отправлено: 26.08.08 23:02. Заголовок: Дмитрий пишет: Поку..

Дмитрий пишет:

цитата:

Покупают в расчете на рост стоимости и в доходнике надо учитывать рост стоимости

Золотые слова
А что вы это не учитываете? ведь в доходнике всегда это учитывается.
Рекапитализация, например, тенденции рынка и т.д.

Дмитрий пишет:

цитата:

Ну кто будет покупать чтоб сдавать и получать менее 5%,

Мне сложно сказать о процентах, но я знаю достаточно примеров (Москва и Питер), когда специально скупаются квартиры элитных местах, делается ремонт и т.д. - специально для сдачи в аренду. Там хозяева точно не живут и не собирались.

Дмитрий пишет:

цитата:

Да легко - берете Ко-инвест и считаете.

С этого момента поподробнее плизз. Можно на почту или в ЛС.
Вы каким образом можете учесть в затратнике - стоимость квартиры на первом этаже или на последнем? А что делать с местами общего пользования - всякие лесницы, чердаки, подвалы? А что, если в доме еще и встроенные коммерческие помещения?

 Отправлено: 26.08.08 23:13. Заголовок: Дмитрий пишет: На м..

Дмитрий пишет:

цитата:

На моей исторической родине (Саратов) при покупке квартиры в многоквартирных домах в некотрых компаниях так же дают свидетелство о праве собственности на ЗУ (совместная собственность)

Так оно и есть и что? При покупке встроенного помещения тоже дается свидетельство (ну или договор аренды ЗУ). Причем тут это? стоимость доли ЗУ - она входит в стоиомсть квартиры или помещения - ее отдельно выделить нельзя.

Kikinda пишет:

цитата:

Представьте, что оценивая сравнительным подходом мы получили 60 руб., доходным подходом 100 руб. Означает ли это, что покупатель зная, что квартиры могут быть доходным бизнесом купит квартиру за 100 руб (или хотя бы за 80 руб)?

Эта та самая мысль, что я говорил тут недавно (в том числе применительно к оборудованию). Некоторые коллеги по форуму были не согласны со мной.
СП (если есть рынок, конечно) - самый главный, ДП и ЗП - в принципе для мониторинга. Никакой предприниматель не купит имущество выше той цены, по которой оно продается на рынке. За исключением тех случаев, когда РС уже близка к инвестиционной или еще какие-нибудь другие факторы могут влиять на стоимость - там всякое может.

 Отправлено: 26.08.08 23:23. Заголовок: avg пишет: Но как, ..

avg пишет:

цитата:

Но как, можно затратником подсчитать? Поделитесь?

Местное министерство строительства ежеквартально в сборнике "Стройинформ" публикует среднюю расчетную стоиомость 1 кв.м общей площади крупнопанельных жилых домов нового строительства.

 Отправлено: 26.08.08 23:52. Заголовок: АндрейЩ Дмитрий С..

АндрейЩ
Дмитрий

Сорри. Конечно это есть.
Просто я редко оцениваю квартиры, а затратником вооще никогда не делал и не считал нужным.
Спросите, наших коллег из банковского сектора, Аню, например, насколько она таким расчетам верить будет - я считал только СП всегда.
Хорошо, что по встроеным коммерческим помещениям таких справочников нет.

 Отправлено: 27.08.08 00:03. Заголовок: Владимир Б. пишет: ..

Владимир Б. пишет:

цитата:

становится понятным, что "истинный бизнес" - это не сдача в аренду, а покупка с последующей перепродажей,

Вообщем то не совсем так. Хотя доход невелик (пусть даже 5%), но собственник имеет постоянно растущий актив.
Т.е. есть, те инвесторы, которые именно строят и продают, а есть те, которые оставляют у себя - управляют недвижимостью своей, но если, что - ее можно продать.
Но риски и ликвидность конечно нужно учитывать, впрочем, как и в других видах вложений.

 Отправлено: 27.08.08 09:00. Заголовок: avg пишет: Хорошо, ..

avg пишет:

цитата:

Хорошо, что по встроеным коммерческим помещениям таких справочников нет.

Есть - Ко-Инвест и УПВС или другие сборники.
Кстати почитайте общую часть к УПВС и конслуьтации по применениюб УПВС, там описывается как ценить только встроенно-пристроенные помещения и просто встроенные.
Проблема в Затратнике это связка: Земля-Прибыль предпринимателя

Да, тут в голову пришло, ведь договор долевого участия (со-инвестирования) по квартире, это как раз договор на строительство ОДНОЙ квартиры в МНОГОквартирном доме.

avg пишет:

цитата:

не совсем так Хотя доход невелик (пусть даже 5%), но собственник имеет постоянно растущий актив.

Внутреннее противоречие не видите?

avg пишет:

цитата:

Т.е. есть, те инвесторы, которые именно строят и продают, а есть те, которые оставляют у себя - управляют недвижимостью своей, но если, что - ее можно продать.

Вот пусть у меня квартира подорожала на ХХ руб, как мне сдавая квартиру купить на эти ХХ руб что-нибудь? Доход он тогда доход, когда в кармане стало денег больше а не мифическое увеличение стоимости активов

 Отправлено: 27.08.08 09:05. Заголовок: Рогова Анна Квартира..

Рогова Анна

цитата:

Квартира в многоквартирном пятиэтажном доме оценена оценщиком тремя подходами.

Тремя? Это серьезная заявка на победу!

цитата:

А правда ли, что при оценке квартир сравнительный и доходный подход не учитывают в себе никаким образом стоимость земельного участка на котором стоит дом?

Учитывают, конечно. Земля принадлежит собственникам в равных долях, но редк^,а практика ее выделения. Поэтому когда продается квартира, автоматически, новый собственник получает некую часть земли под домом и окружении.

цитата:

А правда ли, что можно делать согласование трех подходов, когда стоимость земли в затратном подходе не учитывается вообще?

Тут вопрос следовало задать несколько иначе - "за каким делать затратник для квартир?".

avg

цитата:

Спросите, наших коллег из банковского сектора, Аню, например, насколько она таким расчетам верить будет - я считал только РС всегда.

Да ни насколько не верим. При возможности сделать нормальный сравнительный, я даже доходник считаю лишним, а про затратник даже говорить не приходится.

 Отправлено: 27.08.08 09:27. Заголовок: Дмитрий пишет: Есть..

Дмитрий пишет:

цитата:

Есть - Ко-Инвест и УПВС или другие сборники.

Я это знаю, но никогда не буду считать встроенные помещения затратным подходом (за исключением случаев, когда они по размерам сопостовимы со зданием или как-то обособленно расположены - отдельное крыло например) . Но вот если здание считаю зпатратником, в котором и складские и офисные помещения - тогда прихоодится это делать конечно.
А считать квартиру затратником или помещение магазина на 1-ом этаже многоэтажного дома - смысла не вижу.

Дмитрий пишет:

цитата:

Доход он тогда доход, когда в кармане стало денег больше а не мифическое увеличение стоимости активов

Ну как сказать. Простой пример - у вас деньги на депозите под 10% и инфляция 10% - в конце вы получаете 0. А если у вас недвижка - вы получаете 5% от аренды и в конце срока продаете свою собственность, а она выросла например на 20-30%. Вот Вам и актив

 Отправлено: 27.08.08 09:36. Заголовок: avg пишет: конце ср..

avg пишет:

цитата:

конце срока продаете свою собственность

Это ключевое.
Но тогда в доходнике нужно не капитализировать арендные платежи, а считать реверсию через продажу актива через N лет.
Вот в Москве каждая пенсионерка в своей однушке - миллионерша, но денег чтоб лекарства или нормальные продукты купить нет.

Не надо путать рост стоимости актива и доход. На этой ошибке многие прогорели на фондовом рынке: стоимость актива может как расти так и падать.

 Отправлено: 27.08.08 09:37. Заголовок: avg пишет: смысла н..

avg пишет:

цитата:

смысла не вижу.

"Нет смысла" и "нельзя" это все таки разные понятия. Не находите?

 Отправлено: 27.08.08 10:05. Заголовок: Дмитрий пишет: Не н..

Дмитрий пишет:

цитата:

Не надо путать рост стоимости актива и доход

Я м не путаю. Я сказал, что знаю много случаев когда покупали и квартиры и коммерческую недвижимость для сдачи в аренду, а не для собственного пользования. Соответсвенно, если вы приводите пример с депозитом на определенны срок, то здесь пример подобный - сдаете в аренду, а потом, в конце срока, продаете и тогда у вас получается общая сумма дохода. Чем это хуже депозита?

Я, вообще, против того чтобы считать квартиры ДП, а тем более ЗП, если есть нормальый рынок для сравнительного подхода. Если мне приходится квартиры оценивать - использую только СП, этого вполне хватает.

 Отправлено: 27.08.08 10:11. Заголовок: Со смыслом вроде как..

Со смыслом вроде как все ясно. Затратный и доходный для расчета рс квартир не применяем. Грамотное обоснование отказа от применения этих подходов есть.
Как быть с методологией? Оценщик считает, что сравнительный и затратный подходы в оценке квартир не включают стоимость земельного участка, затратник в принципе можно считать без учета стоимости земли. Как его в его заблуждениях мягко "вернуть на землю"?

 Отправлено: 27.08.08 10:23. Заголовок: Рогова Анна пишет: ..

Рогова Анна пишет:

цитата:

Как его в его заблуждениях мягко "вернуть на землю"?

Да очень просто - не принять отчет и все.
Аня, я вообще не вижу проблемы. Почему Вы, как залоговик, должны что-либо доказывать? Не нравиться, есть внутреннее убеждение что сделано не верно, не принимайте отчет. Что у Вас в городе оценщиков мало?

 Отправлено: 27.08.08 10:37. Заголовок: Как его в его заблуж..

цитата:

Как его в его заблуждениях мягко "вернуть на землю"?

А зачем? Ну процитируйте ему ЖК:
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. (Гл. 6, ст. 36)
и:
3. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения. (Гл. 6, ст. 37)
Я по первости тоже пытался дискуссии вести, потом понял всю тщетность своих попыток.

 Отправлено: 27.08.08 16:52. Заголовок: Владимир Р‘...

Владимир Р‘. пишет:

цитата:

Что же касается поправки на торг, то тут мне аргументация твоего оппонента-оценщика кажется вполне приемлемой. Его задача - оценка РС, что подразумевает нормальный срок экспозиции. Поэтому - если предложение не содержит специальных указаний на возможность торга или срочность продажи, то оценщик вправе использовать цены таких предложений без поправки (тут я солидарен с Голубевым).

Для растущих рынков - да. А когда стагнация тогда и торг. А при снижении цен еще больше и это надо учитывать.Северславович пишет:

цитата:

При возможности сделать нормальный сравнительный, я даже доходник считаю лишним, а про затратник даже говорить не приходится.

Р РѕРіРѕРІР° РђРЅРЅР° пишет:

цитата:

ценщик считает, что сравнительный и затратный подходы в оценке квартир не включают стоимость земельного участка, затратник в принципе можно считать без учета стоимости земли. Как его в его заблуждениях мягко "вернуть на землю"?

А как тогда он объясняет разную РС квартир в разных районах города? Ведь стоимость строительства водном городе однотипных квартир одинакова.

 Отправлено: 01.09.08 11:20. Заголовок: avg пишет: Хотя дох..

avg пишет:

цитата:

Хотя доход невелик (пусть даже 5%), но собственник имеет постоянно растущий актив. Т.е. есть, те инвесторы, которые именно строят и продают, а есть те, которые оставляют у себя - управляют недвижимостью своей, но если, что - ее можно продать.

Это ты мне так возразил?

 Отправлено: 01.09.08 11:28. Заголовок: Дмитрий пишет: Дохо..

Дмитрий пишет:

цитата:

Доход он тогда доход, когда в кармане стало денег больше а не мифическое увеличение стоимости активов

Странная логика, Дим. Процент на срочном вкладе - тоже мифическая величина?

Ну так продай актив, будет не мифическое увеличение .

 Отправлено: 01.09.08 11:31. Заголовок: Владимир Б. Я напис..

Владимир Б.
Я написал реальную ситуацию, какие тут возражения?