Отправлено: 03.09.08 19:54. Заголовок: Оценка квартир. Обзор рынка
Я уже написала в предудущей теме, что я сторонница приведения обзора рынка, но только обзор должен быть информативный, полезный для пользователей отчета. Да и оценщикам удобно ссылаться на обзор в других частях отчета. Какие то части обзора можно было бы сделать даже в табличном виде. Может быть Анна подберет тот обзор, который ей больше всего понравился, а мы его доработаем. Но сначала давайте по пунктам.
1. Анализ местоположения Город, район, населенный пункт: 2. Окружающая застройка Дома (кирпичные, панельные....) Были ли в этом районе построены новые дома. (хотя я не знаю насколько целесообразно это включать) 3. Транспортная доступность 3. Предложения на продажу (по аналогичным квартирам) в таблице 4. Предложения на покупку в таблице (если есть) 5. Причины различия в ценах предложения 6. Предложения по аренде жилья
Я бы отнесла рынок квартир к рынку монополистической конкуренции. След. пункты добавляйте.
Отправлено: 04.09.08 05:23. Заголовок: А мне кажется, что в..
А мне кажется, что всё это не нужно 1-6. Вот, скажем, ну описал я транспортную доступность, мол, кругом шоссе, недавно, кстати, отремонтировали всё, ну, 300 лет городу скоро, готовятся..., есть трамвай, маршрутки эти снуют туда-сюда за 10 рублей, не так давно было 8, ну что ещё, а, да, и пешком не трудно дойти до ближайшего ТЦ, купить конфет. И что? Как это повлияет на то, что цены на квартиры снизились, как говорят риэлтеры за последние несколько месяцев процентов на 20-30? Да никак. Читатель отчета переселяться в этот район думает? Зачем ему обзор транспортной доступности? Он хочет знать, сколько стоит квартира. Вот и нужно ему написать, что цены росли росли, а тут упали. Почему упали? Ну, тут ведь можно только гадать, стихия. Вот риэлтеры так думают, что кредиты банки давали-давали, а тут ипотечный кризис в Америке, из-за которого перестали нам давать деньги буржуи совпал с обострением дефолтов по ранее выданным кредитам. Банки свернули кредитование и наоборот стали пытаться продавать заложенное, а не покупать. В результате цены лихорадит, т.к., конечно, кто-то не хочет снижать цены, своё же, но продать не может, хотя на звонки отвечает, а кто-то продал, видимо, снизил, но цену не говорит, гад, коммерческая тайна у него. Вот ведь, один раз змеюка квартиру продал, а уже коммерсант, тайна у него. :)
В общем, массы думают, что Америка виновата. Но есть отщепенцы, которые говорят, что банки и раньше не сильно влияли, а теперь их вовсе не видно, и причина не в этом вовсе. А в чем? А фиг его, стихия рынка. И тут оценщик со своей транспортной доступность. Вот что характерно, транспортную доступность он сам красочно опишет, а вот сколько теперь двушка стоит на "АБ" он у риэлтера спросит. Так чего ты у риэлтера, ты же так хорошо знаешь транспортную доступность, так выведи теоретически: РС = Доступность + Ставка рефинансирования в квадрате * Синус от численности населения, ну, давай... А иначе нафига тебе транспортная доступность, если ты из неё к цене прийти не можешь?
Конечно, тут ФСО ещё гадят, требуют исчерпать все факторы ценообразования вплоть до тети Нюры, которая не желает делать скидку именно в 5% на торг, тоже та ещё змея.
Вот в оценке много фарса, всякие факторы, всякие требования, а нет бы почитать из рук в руки, там про жильё всё написано, а про цех в пром.зоне все равно никто ничего толком не знает.
Отправлено: 04.09.08 08:46. Заголовок: Мы в обзоре пишем в ..
Мы в обзоре пишем в начале вот это, а потом небольшие пояснения о том где внутри района наиболее предпочтительные узлы. Мониторим сами и в случае необходимости любую цифру мониторинга (анализа) можем пояснить
Если интересно - могу на растерзание обзор выложить.....
Отправлено: 04.09.08 09:38. Заголовок: По обзору рынка: Сог..
По обзору рынка: Согласна с Василием Григорьевичем, что надо отразить состояние рынка.
Я бы предложила такую структуру анализа рынка. 1.Сначала отражаются тендеции рынка (рост цен в 2007 года, стабилизация цен в последние шесть месяцев и т.д.). Обязательно указывать цифры, т.е. необходимо показывать базу от которой можно провести расчет (если пишется что рост цен составил 50%, то надо и написать какая цена была в начале периода, если пишется о стабилизации, то тоже указывается цена). В данном случае можно сразу указывать о возможных "поправка на торг", которые в какой-то степени и зависят от состояния рынка. 2. Делается обзор средней цены предложения (вторичный, первичный рынок) по городу. Далее идет разбивка по районам. (Ср.цена предложения "типовой" квартиры по городу Калининграду составляет 2000 доллров (50 тыс рублей) за 1 кв.метр, по районам Лен.район - ххх, Балт.район хху и т.д.) 3. Обзор цен сужается до микрорайона расположения оцениваемой квартиры. Дается диапазон от и до. И объясняетя, что "от" это для домов довоенной (дореволюционной) постройки, "до" для новых квартир. 4. Выделяются основные ценообразующие факторы, влияющие на стоимость квартиры: права (собственность и неприватизированная), местоположение, физические характеристики (площади, количество комнат, этажность, совмещенные санузлы, изолированные комнаты, балконы и лоджие) и т.д. По тем характеристиками, влияние которых на стоимость квартиры можно "осязать", и те, по которым будут проводиться корректировки в сравнительном подходе в разделе Анализ рынка подвергаются более тщательному разбору. Здесь я считаю важным, указывать не только фразы "дешевле, дороже", но и указать диапазон изменения, причины по которым цена меняется, и описывать каким условиям соответствует границы диапазона скидки/надбавки. Если обосновать поправку нельзя то не надо ее и в расчетах применять. Описание цен, абсолютных поправок для читаемости отчета лучше делать в той же валюте в которой потом будут произведены расчеты. Также надо делать ссылки на источники получения данных для анализа с обязательным указанием даты источника. Журналистский и разговорный стиль переделывать в "отчетный".
5. Свободная тема. Здесь можно писать о качестве жилья в целом по городу, о количестве вводимого жилья, описывать его сегментацию, рассказывать о предпочтениях, характеризовать "элиту", "премиум", "эконом", "бизнес" и т.д. и т.п. Только все эти описания должны иметь вывод, в котором будет прослеживаться связь с приводимой информацией и оцениваемым объектом. Просто воды с графиками и картинками для толщины отчета думаю, что быть не должно.
Первые четыре пункта я вижу обязательными в исполнении.
Часто вспоминаю слова Сигурда Аркадьевича с appraisers.ru: "Думаю не лишним напомнить некоторым оценщиками, что "независимый оценщик" на то и независимый, что должен иметь собственные суждения (от него их ждет заказчик), а не только переводить стрелки на заимствованные источники информации."
Зачем ему обзор транспортной доступности? Он хочет знать, сколько стоит квартира.
Ну - при таком подходе заказчику и то, что "цены росли росли, а тут упали" - знать тоже не интересно. Ему было бы достаточно написать несколько цифр, причем, даже губной помадой и даже на спичечном коробке.
Мне всегда странно читать выводы некоторых коллег, которые рассуждают так, как будто ФСО нет в природе. А они есть! А поэтому, будьте добры отписаться по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости и обосновать их значения или диапазоны значений (ФСО-3)
У нас уже были попытки создания универсального и в то же время разумного запроса - помнится получился в итоге документ, который - если его реально заполнять - будет слишком обременительным и для заказчика и для оценщика. И на А4 формате если поместится - то его будет не прочитать.
Думаю - в случае попытки создать некий минимальный, но соответствующий всем требованиям анализ рынка (не обзор, Оксана, нет такого термина в ФСО ), то будет то же самое: будем добавлять, добавлять пункты - и транспортную доступность вспомним (как же без неё) и получим в итоге заготовку для целой монографии листов на 300. Короче - не дёшево и не сердито.
Факторы следующие: 1. Местоположение в городе 2. Состояние 3. Количество комнат (хотя рынки 1-шек и 3-шек разные, сравнивать их нельзя) 4. Положение в здании (этаж, куда выходят окна) 5. Площадь кухни 6. Наличие консъержа 7. Сан. узел раздельный или совмещенный, количество 8. Количество лоджий, балконов Постарался расположить в порядке убывания значимости.
В идеале, при расчете корректировок нужно опираться на данные анализа рынка. Я работал с одним специалистом, который практически все корректировки в недвижимости обосновывал через анализ рынка. Правда, делается такой анализ трудоемко.
Забыли "тип планировки" (хрущека, ленинградка, улучшенка.... и т.п. по той классификации что есть в городе) и "материал стен" т.к. с одним типом (см.выше) бывают как кирпичные натк и панельные (у нас это относится к "хрущевкам" и "ленинградкам")
Мисовец пишет:
цитата:
А чего там всё мигает, как при учебной тревоге? Эти ссылки и без мигания на такой странице заметны :)
Спасибо - не знал. Исправим. Я через Експлорер смотрел все время - не мигало ничего, после Вашего поста посмотрел через Мозилу - дурацко смотрится
Отправлено: 04.09.08 13:00. Заголовок: ГолубевАВ пишет: Я ..
ГолубевАВ пишет:
цитата:
Я тоже, но не за ту стоимость сколько готов платить клиент
В принципе такая наработка делается один раз, а не под каждый отчет. Да и как без такой наработки оценщики вообще работают на рынке? Слежение за рынком - это же совершенно нормальная работа оценщика, сопутствующая его деятельности по составлению отчетов по оценке. Меня, например, немного шокировало, когда оценщик, услышал аналогичные требования (озвученные чуть выше по ветке) от меня и сказал: мы должны это считать?! Я вижу, что в комментариях на форуме, часто проскальзывает "оценка квартир простая" и тому подобное. Действительно, квартиры - это самый простой и доступный и развитый рынок, и если, оценщику не нравятся требования предъявляемые к оценке квартир, то что говорить о других сегментах? Если оценщик не знает как считать поправки-корректировки на этом рынке, то о чем вообще речь может идти?
Мне не понятно, почему специалисты рынка с позиционированием оценщик 1 категории (фирма на рынке 10 лет) начинают активно сопротивляться проведению адекватного анализа рынка квартир.
Отправлено: 04.09.08 14:07. Заголовок: Владимир Б. пишет: ..
Владимир Б. пишет:
цитата:
Мне всегда странно читать выводы некоторых коллег, которые рассуждают так, как будто ФСО нет в природе. А они есть!
Я точно знаю - они есть !! Рогова Анна пишет:
цитата:
если, оценщику не нравятся требования предъявляемые к оценке квартир, то что говорить о других сегментах?
Мои две копейки: Требования для нас к любому объекту оценки ОДНИ И ТЕ ЖЕ !!
И я пытался весною продемонстрировать это на примере оценки обязательств СК при ДТП. И помнится тогда Аня Вам, будучи оценщиком ещё, представлялось всё в несколько ином свете. О чём свидетельствовал Ваш вариант отчёта ( он у меня хранится, как самое дорогое, он же наполовину из моего сцитирован ). Хочу заметить, что требования к оценке квартир предъявляются Вами лично, как специалистом банка. И на Ваш взгляд адекватный анализ рынка, которому сопротивляются оценщики 1 категории, может быть совсем неадекватным. Тому свидетельствуют "высказывания в тему" на ветке.
Рогова Анна пишет:
цитата:
Если оценщик не знает как считать поправки-корректировки на этом рынке, то о чем вообще речь может идти?
Видимо сейчас у нас всё-таки есть вариант узнать - ну как же надо считать поправки. И от слов перейти к делу ! Я прошу извинения за резкость, коллеги, но ей богу злит пустое разглогольствование, в том числе о некомпетентности бывших коллег по цеху.
Отправлено: 04.09.08 14:43. Заголовок: На мой взгляд надо с..
На мой взгляд надо сначало ценообразующие факторы вывести.
Потому что разные районы городаэто не фактор а разные сегменты. То же самое и тип планировки/дома - хрущевка, сталинский, современная панель. Это же разные сегменты. Транспортная доступность она для района примерно одинаковая - или 10 мин пешком или 15 мин пешком разница не большая. Хотя я видел отчет где на каждую минуту пешком по 0,1% давали
Для квартир ценообразующих факторов не много в зависимости от развитости рынка. Площадь, состояние ну может быть этаж вот и все Ну и дата сделки конечно
Отправлено: 04.09.08 15:21. Заголовок: Игорь Б. пишет: Я п..
Игорь Б. пишет:
цитата:
Я прошу извинения за резкость, коллеги, но ей богу злит пустое разглогольствование, в том числе о некомпетентности бывших коллег по цеху.
Да будет вам. Для этого и общаемся чтобы найти золотую середину. Если нам, всем вместе удастся сделать нормальные ценообразующие факторы, и нормально прикинуть их влияние на стоимость квартир - вот, что хорошо будет. Много про регрессии говорилось, и то, что с помощью них можно многое что увидеть, влияющее на стоимость квартир. Мне, например, не удается пока.
Игорь Б. пишет:
цитата:
И помнится тогда Аня Вам, будучи оценщиком ещё, представлялось всё в несколько ином свете.
Вот не стоится мне на месте. Меняюсь я, и взгляды, тоже иногда меняются.
Игорь Б. пишет:
цитата:
требования к оценке квартир предъявляются Вами лично, как специалистом банка
да. Но я не говорю, что мое мнение на 100% верное. Я могу уступать разумным аргументам. Надо же от чего-то отталкиваться в конце-то концов. Будет видение мое как специалиста банка, будет ваше видение как оценщика. Можно найти форму компромисного отчета.
Игорь Б. пишет:
цитата:
И на Ваш взгляд адекватный анализ рынка, которому сопротивляются оценщики 1 категории, может быть совсем неадекватным.
Отправлено: 04.09.08 15:29. Заголовок: Рогова Анна пишет: ..
Рогова Анна пишет:
цитата:
Спасибо за Ваш отчет!
На здоровье ! Всегда рад быть полезным Ваше, кстати, акцентирование на Законе о персональных данных, тоже не прошло даром: в Договоре у меня появился такой пунктик. Спасибо Вам
Отправлено: 04.09.08 16:35. Заголовок: Анна, более внимател..
Анна, более внимательно прочитал Ваши пожелания к анализу рынка. Первых три пункта абсолютно справедливы и должны быть приведены в отчете. Наибольшую сложность предсавляет именно четвертый пункт, точнее вторая его часть
Рогова Анна пишет:
цитата:
Здесь я считаю важным, указывать не только фразы "дешевле, дороже", но и указать диапазон изменения, причины по которым цена меняется, и описывать каким условиям соответствует границы диапазона скидки/надбавки.
Именно вот эта часть и не может быть стандартизирована (диапазон изменения в каждом сегменте свой, границы его довольно размыты, выделить (чистое) влияние каждого фактора очень проблематично - особенно если обосновывать их все расчетно). Но, естественно, стремиться к этому надо
Дмитрий пишет:
цитата:
На мой взгляд надо сначало ценообразующие факторы вывести.
Основные ценообразующие факторы квартир можно взять из объявлений о продаже, т.к. там приводятся все те факторы которые должны заинтересовать и привлечь покупателя. Их там немного больше чем: Дмитрий пишет:
цитата:
Для квартир ценообразующих факторов не много в зависимости от развитости рынка. Площадь, состояние ну может быть этаж вот и все
Есть основные факторы (условия) по которым покупатель подбирает квартиру (по моему субъективному мнению) - местоположение, тип планировки, материал стен. А есть второстепенные - этаж, физ.состояние, вид из окон, совмещенность/раздельность санузла, и т.д Т.е. сначала человек решает для себя в каком районе он хочет жить и в каком доме (тип планировки), потом начинает искать для себя подходящие квартиры и сравнивает для себя по всем остальным факторам. Кстати на его желание купить влияет и такой фактор как то "как к нему отнеслись", т.е. нахамили, заставили ждать и т.д.
PS чуть не забыл ГЛАВНЫЙ фактор - сколько есть денег PPS часть описаного относиться больше к цене, нежели к рыночной стоимости, но именно из цен (так уж у нас сложилось) и складывается рыночная стоимость.
Есть основные факторы (условия) по которым покупатель подбирает квартиру (по моему субъективному мнению) - местоположение, тип планировки, материал стен.
Это сегменты, а не факторы. Вы тогда количество комнат еще бы добавили.
Ну не будете же сравнивать хрущевскую панель в Бюрюлево и современный монолит на Остоженке. А судя, как собираются писать анализ рынка, то некоторые считают что такая пара может быть использована как аналоги для квартиры в кирпичной 9-этажке где-нибудь на Алексеевской.
ТО ЕСТЬ Если я оцениваю хрущевку на окраине, то зачем мне анализ рынка элитного жилья в центре?
Отправлено: 04.09.08 20:53. Заголовок: Дмитрий пишет: Ну не..
Дмитрий пишет: Ну не будете же сравнивать хрущевскую панель в Бюрюлево и современный монолит на Остоженке.
Не буду, но если придется, то буду сравнивать панельную хрущевку и кирпичную хрущевку
"Местоположение" мы разделяем на два момента - "глобальное" (административный район) и "локальное" (близость к объектам инфраструктуры, транспортным развязкам). В данном аспекте "местоположение" выступает именно "фактором". Естественно что при подборе аналогов берутся те же сегменты рынка, где и находится объект оценки, но ведь сегмент тоже надо как то охарактеризовать....
Дмитрий пишет:ТО ЕСТЬ Если я оцениваю хрущевку на окраине, то зачем мне анализ рынка элитного жилья в центре?
Никто в здравом уме не будет для хрущевки приводить анализ элиток, но обрисовать картину цен города необходимо.
PS тестирую новый браузер от гугла (хром) - функция "цитата" не работает PPS это наш типичный анализ Точнее был, до недавнего времени, сейчас во второй части больше конкретики, но общая идея та же.
Отправлено: 04.09.08 22:35. Заголовок: Рогова Анна пишет: ..
Рогова Анна пишет:
цитата:
Мне не понятно, почему специалисты рынка с позиционированием оценщик 1 категории (фирма на рынке 10 лет) начинают активно сопротивляться проведению адекватного анализа рынка квартир.
Я смотрю - быстро ты отряхнула оценочный прах со своих ног Отвечу цитатой из Гоолубева
цитата:
не за ту стоимость сколько готов платить клиент, и не за те сроки которые стоят
У нас в городе некоторые оценщики делают оценку квартир меньше чем за 1000 рублей - как с ними конкурировать, если все благие пожелания выполнять? Поэтому оценщики 1 категории только формально выполняют требования ФСО - может это и есть адекватная реакция и на чрезмерность требований ФСО и на демпинг разных недоучек?
Отправлено: 04.09.08 23:12. Заголовок: Владимир Б. пишет: ..
Владимир Б. пишет:
цитата:
Я смотрю - быстро ты отряхнула оценочный прах со своих ног
Ну как есть... Я с 98 года, каждый месяц отбивала газету "из в рук в руки" на предмет цен на квартиры в г.Калининграде, потому как считала, что руку на пульсе держать надо. Запросы всякие там в Ascess осваивала, что бы выборки по нужным улицам делать, сводки по ценам от количества комнат, по районам города. Поэтому я прах , наверно и не отряхивала даже. Я просто говорю о том, что должно быть в анализе, только с моей точки зрения. И говорю о том, что должен делать оценщик, если он действительно таким себя считает, ну, это тоже с моей точки зрения. Я не знаю, как относиться, к телефонному звонку, когда мне говорят: "А почему вы, Анна Юрьевна, перестали на сайте обновлять индекс цен на жилье по городу Калининграду?". Мне времени катастрофически не хватает на все. И не смотря на то, что я сейчас не оценщик, я все равно базу свою не оставляю. И думаю, даже, что надо расширять их, потому как..потому как.. адекватных оценок на рынке мизерное количество.
Никого обидеть не хотела. Прошу прощения, если кого задела своими высказываниями.
Отправлено: 04.09.08 23:45. Заголовок: Рогова Анна пишет: ..
Рогова Анна пишет:
цитата:
Ну как есть...
Как есть - это факты - сейчас оценка квартир - это очень не выгодное в финансовом плане направление - у нас 2.5-4 тыщ за квартиру. И сроки жесткие. Зачем мне изголяться и что-то там особое придумывать - супер обзоры? Надо - как, говорит Ваш коллега Северославович - просто попасть в рынок и соблюсти требования ФСО.
Отправлено: 04.09.08 23:50. Заголовок: Рогова Анна Я с 98 г..
Рогова Анна Я с 98 года, каждый месяц отбивала газету "из в рук в руки" на предмет цен...
Тогда вы прекрасно знаете все трудозатраты. Для сравнения по сотоянию на сегодня на сайте ИРР в Калининграде порядка 2600 объявлений о продаже квартир (причем не все с ценами - примерно половина) в Казани - примерно 7200. Для обработки этой информации у нас уходит примерно три рабочих дня у одного сотрудника. не все оценочные организации могут себе это позволить, многие пользуются другими источниками
Рогова АннаНикого обидеть не хотела. Прошу прощения, если кого задела своими высказываниями.
А никто и не обижается все всё прекрасно понимают, просто во-первых "сила действия равна силе противодействия", а во-вторых времени катастрофически не хватает на все.
Лично мне нравиться когда банковские сотрудники, проверяющие из ФАУФИ или просто клиенты (особенно клиенты) задают различные "обоснованные" и серьезные вопросы и замечания - значит читают, значит кому-то кроме сопроводительного письма что-то еще надо в отчете.
Отправлено: 05.09.08 06:08. Заголовок: Владимир Б. пишет: ..
Владимир Б. пишет:
цитата:
Ну - при таком подходе заказчику и то, что "цены росли росли, а тут упали" - знать тоже не интересно.
Неа, это ему интересно, т.к. это напрямую ведет его от наблюдаемых на рынке высоких цен предложений (объявления в газетах характеризуются инерцией, особенно если брать толстую подшивку) к решению, что на дату оценки РС уже ниже. А вот подробное описание маршрутов автобусов не ведет ни к чему.
Владимир Б. пишет:
цитата:
Мне всегда странно читать выводы некоторых коллег, которые рассуждают так, как будто ФСО нет в природе.
Ну, это Вы зря, я как раз ФСО читал (ст. 4 ФСО-3): • отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).
Вот покажите мне, как Вы транспортную доступность используете при определении промежуточных и итоговых результатов, и тогда можете описывать эту доступность. Я согласен, что иногда мы пишем: тут, типа, доступность хуже, провели исследование, собрали 10 аналогов с разной доступностью, построили регрессионную модель, доступность значима на уровне 0,99 с коэффициентом 3,75 рубля/м2/балл доступности... и т.п., но это редко бывает
Конечно, чаще пишут типа: "исследование рынка показало, что поправка +5%", но это как раз противоречит ст. 22б ФСО-1, и применяться не должно. Так что вопрос описания транспортной доступности это исключительно вопрос того, применили Вы всё это описание грамотно, или нет.
Отправлено: 05.09.08 09:07. Заголовок: Иногда начинает каза..
Иногда начинает казаться, что мечта о идеальном, равновесном отчете, который может удовлетворить желанием тех и других (оценщиков и специалистов по залогам) возможно не сбудется и станет голубой.
По обоснованию ценообразующих факторов. Мотивированным отказом от их обоснования является то, что материальное вознаграждение за отчет по оценке квартиры слишком мизерным, для того, что бы этим заниматься. Анализ рынка делать вообще не надо. Корректировкам в таком случае можно возникать прямо из воздуха.
Отправлено: 05.09.08 09:55. Заголовок: Если говорить именно..
Если говорить именно об оценке квартир, то я бы сказал, что если нет корректировок, то оно и лучше. Значит оценщик нашел-таки близкие аналоги, видимо они у него плотно ложатся на отрезке, имея внутри облака рассеяния где-то РС. Ну а нашел, чем отличается реально аналог от объекта, приведи корректировку, но вот обосновать её...
Не ФСО бы, так я бы спросил: ну я считаю 5%, в Вы то как считаете? 10%? Ну ладно, вот Вам Excel, вот Вам мой расчетный файл, процент "сидит" в клетке G19, поставьте, какой желаете, и ни в чем себе не отказывайте, все равно сделка для Вас не обязательная, а я просто риэлтером работал, и в оценке давно, и поговорил тут кое с кем, но он, кстати, просил его не светить, знаете, алименты... :) Но я не настаиваю, 10, так 10... И главное, это была бы правда.
Отправлено: 05.09.08 10:45. Заголовок: Мисовец пишет: А во..
Мисовец пишет:
цитата:
А вот подробное описание маршрутов автобусов не ведет ни к чему.
А вот каждая лишняя минута пешего хода до метро - ведёт. Никто же не призывает писать в отчете явные глупости. Статья 4 не освобождает оценщика от необходимости говорить в отчете о транспортной доступности - ну есть такой ценообразующий фактор - следовательно, он должен быть описан. Если нет данных о влиянии этого фактора на РС (или - оценщик поленился их найти ) - думаю, надо написать хотя бы: "нет данных".
Сделать всё это грамотно - часто невозможно или очень сложно, а главное - не стоит тех денег, что за оценку заплачены. Поэтому - не стоит, наверное, требовать от поточной оценки квартир уровня серьезного научного исследования. Но требовать хотя бы формального соблюдения ФСО, наверное, надо
Отправлено: 05.09.08 10:53. Заголовок: Посмотрел сейчас спе..
Посмотрел сейчас специально ту ветку с отчётом по ДТП. В кабинете № 5. Это был отчёт Робкой О. Я перепутал авторов. Приношу публично свои извинения перед Анной по поводу воспоминаний про тот документ.
Отправлено: 05.09.08 10:56. Заголовок: Рогова Анна Какие о..
Рогова Анна Какие обиды, Аня, Бог с тобой. Я, в принципе, за то, чтобы планку поднимать постоянно. Мы, в нашей компании, постоянно стремимся к креативу какому-то, несмотря на все сложности последнего периода.
Хотя иногда смотришь на море откровенно неграмотной оценки, которое захлестнуло рынок - и возникают сомнения в собственной адекватности
Отправлено: 05.09.08 11:01. Заголовок: Владимир Б. пишет: ..
Владимир Б. пишет:
цитата:
Статья 4 не освобождает оценщика от необходимости говорить в отчете о транспортной доступности
Вот в такой постановке есть что обсуждать. Эта статья говорит о том, что если мы ТД описали, то в расчетной части это должно быть использовано. Если мы оцениваем квартиру в городе, то за редкими исключениями там одинаковая транспортная доступность у всех квартир. Исключение, это, пожалуй, города с Метро, но тогда нужно предметно выделить этот фактор, не называть его ТД, а показать, как влияет, что именно влияет, скажем, просто расстояние по прямой в метрах или именно среднее время в пути с учетом светофоров... Т.е. имеет смысл описывать это, если будет применено, и применено грамотно по ФСО, а вот так, написать, но применить неграмотно, я не вижу разницы, если совсем не описать.
Владимир Б. пишет:
цитата:
Но требовать хотя бы формального соблюдения ФСО, наверное, надо
Зачем? Мы хотим верной оценки или хотим требовать формального? Я понимаю, что формально с нас так и так будут требовать, но зачем же нам на это соглашаться? Те же метро в Москве они все в области активной застройки и значит, что там вполне реально собрать один раз достаточно аналогов, чтобы регрессией выявить зависимость и один раз её выявив применять потом, если значима. Где соответствующая статья? Почему оценщики до сих пор это наглядно не показали? Значит, быть может, нет там ничего явного.
Вот ответ на тему, предложенную Ксю он в принципе простой: описывайте то, что будет учтено в расчете. Соответственно, общего плана грамотного обзора просто нет, грамотен тот обзор, который весь пошел в расчет.
Но отчего же? Везде есть какая-то дифференциация: сколько пешком, сколько на транспорте, есть ли маршрутки на данном маршруте, когда последняя электричка и т.п.
Мисовец пишет:
цитата:
Мы хотим верной оценки или хотим требовать формального?
Что мы хотим - о том нас не спрашивают. Главное в практической жизни оценщика - если без всякой демагогии и высоких словес - это что проверяющие хотят. И на наше согласие/несогласие им начхать. Вот скажет Аня Рогова в своем банке:
цитата:
Вот как надо
и все будут исполнять. Она же ФСО толкует оценщикам в этом банке - хотя не её это прерогатива, казалось бы. Но это только - казалось. Тем более - ФСО дают много возможностей для проявления того, что М.Е. Салтыков-Щедрин называл "административным восторгом".
Отправлено: 08.09.08 16:57. Заголовок: Владимир Б. пишет: ..
Владимир Б. пишет:
цитата:
и все будут исполнять. Она же ФСО толкует оценщикам в этом банке - хотя не её это прерогатива, казалось бы. Но это только - казалось. Тем более - ФСО дают много возможностей для проявления того, что М.Е. Салтыков-Щедрин называл "административным восторгом".
Плохо понимаю сказанное. Если все так плохо со мной, то я могу в закрытом отделе выложить часть того, чему я восторгаюсь в своей работе. Повосторгаемся вместе, кроме шуток. Возможно тогда я смогу надеяться на то, что меня можно будет понять и мое состояние, и мои требования в своем банке.
Отправлено: 10.09.08 09:49. Заголовок: Рогова Анна Аня, ну..
Рогова Анна Аня, ну не в тебе дело, зачем ты на свой счет всё принимаешь? Дело в созданной системе, где всё на откуп залоговику отдается. Хорошо - если человек вменяемый, знающий, может выслушать чужое мнение, может даже с ним согласиться - но последнее качество весьма редко и самой логикой должности, через некоторое время пребывания в ней - обычно вытравляется в человеке.
А видеть просто ужасные отчеты, думаю, приходилось каждому. Тут - чтобы не задохнуться от праведного гнева - есть простое упражнение. Нужно попытаться вспомнить какой-нибудь собственный отчет - ну из тех, на которых, если быть честным по отношении к себе, как госпожа Олефиренко, можно написать "Хорошо, что не посадили".
Короче - если будешь помнить о классовом происхождении и не угнетать оценщика без нужды - он и так ныне бесправен, дальше некуда - всё будет хорошо с тобою.
Отправлено: 04.11.08 10:54. Заголовок: Новичок на этом фору..
Новичок на этом форуме (форумов много, работы еще больше), заинтересовала эта ветка, решил внести свои 5 копеек: 1. ФСО требуют (как уже отмечал В.Г.) анализ рынка по ценообразующим факторам ИСПОЛЬЗОВАВШИМСЯ при определении стоимости, и отчет НЕ ДОЛЖЕН содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки. 2. Подавляющее большинство оценщиков вполне разумно отказывается от затратного и доходного подходов при оценке квартир, соответственно для определения РС на конкретную дату росты/падения и т.п. становятся не использующейся информацией. 3. Анализ рынка должен делаться каждый раз индивидуально. Если в данном квартале предлагается к продаже несколько десятков квартир той же "комнатности", в аналогичных домах, в аналогичном состоянии, примерно на том же этаже, то с м.т.з. достаточный анализ рынка - это констатация этих объявлений и вывод минимального, максимального и среднего значения. Если нет возможности ограничится 1 кварталом или одним типом зданий и т.п. (малое кол-во предложений), то необходимо расширять круг поиска, т.е. включить соседний квартал или квартиры в другом техническом состоянии. Тогда, помимо простой констатации среднего, придется сравнивать ценнобазующие характеристики. 4. Анализ рынка города в целом с м.т.з. имеет слабую связь с оценкой конкретной квартиры, сложно себе представить, что в целом городе найдется так мало предложений, что придется сравнивать разные районы, разные типы домов и кватиры разной "комнатности", такая ситуация скорее характерна для оценки других типов недвижимости или объектов в сельской местности. 5. Использование одного анализа рынка для всех квартир в городе просто удобная конструкция при "потоковом" производстве отчетов, но с м.т.з. далеко не самая верная, соответственно (возвращаясь к началу ветки) требовать от оценщика предоставления развернутого анализа рынка в регионе с полной сегментацией и рассмотрением всех ценообразующих факторов - недопустимый волюнтаризм, которым, к сожалению, страдают многие специалисты "над оценкой". 6. Не следует валить в один котел и оценочную деятельность, и работу аналитика, это разные виды деятельности, разные специальности. Когда один берется за работу другого, как правило, получается не слишком хорошо. Собственно заинтересованность в данной ветке связана с тем, что мое руководство навязало сотрудничество с иногородней организацией по составлению развернутого анализа рынка нашего города (и жилья, и офисов, и торговых), мои аргументы, что это не типичная деятельность, что сроки не позволительны, что оплата смешная не были услышаны, теперь, извините, такое ощущение, что пишу реферат по гинекологии...
Отправлено: 05.11.08 09:15. Заголовок: Важинский Е.И. Я к..
Важинский Е.И.
Я как то на этом форуме приводила свой обзор по торговому оборудованию. А можно ли посмотреть обзор или хотя бы структуру обзора по квартирам? Я согласна с Вами, что писать слишком много в обзоре не надо. Обзор должен быть рабочем. И все таки, мы с коллегами так и не пришли к единому знаменателю и не установили что же важнее всего для обзоров, чтобы они не выглядели как конспект лекций по древней истории или реферат по гинекологии.
Все даты в формате GMT
3 час. Хитов сегодня: 16
Права: смайлы да, картинки да, шрифты нет, голосования нет
аватары да, автозамена ссылок вкл, премодерация откл, правка нет
(ФСО-3) 
), то будет то же самое: будем добавлять, добавлять пункты - и транспортную доступность вспомним (как же без неё) и получим в итоге заготовку для целой монографии листов на 300. Короче - не дёшево и не сердито. 
). 
Видимо сейчас у нас всё-таки есть вариант узнать - ну как же надо считать поправки. И от слов перейти к делу ! 
- участник сейчас на форуме
- участник вне форума