Отправлено: 09.12.10 13:33. Заголовок: Ограничения и допущения

К этому разделу отчета все подходят очень формально. Обычно пишут, что оценщик предполагает, что все данные достоверные, что оценщик не проверял работоспособность и т.д. Как будто бы их это спасет.
Я думаю, что этот раздел предназначен для совсем других целей, а именно, показать в отчете что оценщик понимает под рыночной стоимостью.

Выкладываю кусочек из своего отчета. Вот такие допущения пишу я, когда считаю рыночную стоимость для залога.
• Рыночная стоимость движимого имущества рассчитывается в предполо-жении, что в случае дефолта собственника имущество будет реализовы-ваться не целым имущественным комплексом, а отдельно каждой еди-ницей, либо отдельными лотами (которые согласованы между собой технологические);
• Рыночная стоимость предполагает типичные и существующие на рынке оцениваемого имущества сроки экспозиции и условия продажи; Рыноч-ная стоимость не предполагает, что имущество продается «вынужденно» и в укороченный срок экспозиции. Рекомендации о рыночной стоимости в условиях «срочной» продажи будут даны отдельно в «Приложении»;
• Предполагается, что реализуемое в результате дефолта заемщика иму-щество не будет проходить предпродажной подготовки, текущего или капитального ремонтов. Однако предполагается, что в случае реализации продавцом будут проведены разумные мероприятия по маркетингу, а участники рынка проинформированы о том, что движимое имущество реализуется;

 Отправлено: 09.12.10 14:55. Заголовок: Как на Большом форум..

Как на Большом форуме справедливо отметил Питеров: допущения нужно писать не в отчет, а в договор (задание на оценку), чтобы они были юридически значимы
То есть мысль такая: в отчете не может быть больших ограничений и допущений, чем в договоре.

 Отправлено: 09.12.10 15:07. Заголовок: Дмитрий Ограничени..

Дмитрий

Ограничения у меня в задании на оценку. Задание как раз и должно быть в договоре. Но ведь пока не начнешь оценивать, не поймешь что там в ограничения писать.

 Отправлено: 11.12.10 18:56. Заголовок: А что тут, собственн..

Дмитрий, а что тут, собственно, справедливо отмечать? Нормы подпункта а) пункта 16 и подпунктов г) и з) пункта 17 ФСО № 1 требуют включения в договор на проведение оценки задания на оценку, которое должно содержать в себе допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.

Утверждение, что "допущения нужно писать не в отчет", есть прямое отрицание нормы подпункта г) пункта 8 ФСО № 3: "Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие разделы: … допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки…".

Задание на оценку должен формировать заказчик, и в задании изложены его (заказчика) допущения и ограничения. Вовсе не факт, что в процессе оценки все указанные заказчиком допущения могут быть учтены оценщиком. Потому и требуется наличие в отчёте раздела, содержащего фактически использованные оценщиком допущения и ограничения.

 Отправлено: 12.12.10 18:24. Заголовок: Сибириус А где ест..

Сибириус

А где есть требование, что задание формирует заказчик? Заказчик по большей части не в курсе нашей "оценочной" кухни.
Вот тут то как раз мы должны написать ограничения и допущения и должны относится они к стоимости, а не к процессу оценки.

 Отправлено: 15.12.10 11:54. Заголовок: Такое требование, а ..

Такое требование, а точнее - прямое указание, есть в пункте 1. статьи 779 ГК РФ.
К чему же именно должны относиться ограничения и допущения:

- Статья 11. ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ": "В отчете должны быть указаны: … принятые при проведении оценки объекта оценки допущения … последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата";

- Пункт 17 ФСО № 1: "Задание на оценку должно содержать следующую информацию: … допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка";

- Пункт 8. ФСО № 3: "… в отчете об оценке должны содержаться следующие разделы: … г) допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки …"

Выводы вполне очевидны.

 Отправлено: 16.12.10 22:52. Заголовок: Картинка с Конгресса оценщиков

Был сегодня на 12-м Международном конгрессе оценщиков. Выступает г-н Рослов, говорит об организации взаимоотношений с оценщиками-партнерами Сбербанка пор поводу оценки для целей кредитования. Его две мысли передаю своими словами.
Мысль№1: Мы принимаем участие в заключении договора с оценщиком, так что он становится трехсторонним, участвуем в составлении задания на проведение оценки. Указываем, какие именно допущения должны быть приняты.
Мысль №2: Когда отчет подготовлен, мы проверяем, соответствует ли он требованиям ФСО. Проверяем, правильные ли допущения приняты при оценке. Если что-то не так, отчет не принимается. Если такое повторится еще раз, публикуем фамилию нарушителя на своем сайте и больше не будем иметь с ним дело.

 Отправлено: 17.12.10 00:01. Заголовок: Смоляк Сергей То ч..

Смоляк Сергей

То что говорит Рослов является незаконным. Отчет об оценке подписывает заказчик и оценщик. Банк - это третье лицо. Но дело не в этом. Никто ведь не пишет что понимается под ограничениями и допущениями. В 90% случаев оценщик в этот раздел пишет всякую глупость.

 Отправлено: 17.12.10 03:52. Заголовок: Kikinda пишет: • Ры..

Kikinda пишет:

цитата:

• Рыночная стоимость движимого имущества рассчитывается в предполо-жении, что в случае дефолта собственника имущество будет реализовы-ваться не целым имущественным комплексом, а отдельно каждой еди-ницей, либо отдельными лотами (которые согласованы между собой технологические); • Рыночная стоимость предполагает типичные и существующие на рынке оцениваемого имущества сроки экспозиции и условия продажи; Рыноч-ная стоимость не предполагает, что имущество продается «вынужденно» и в укороченный срок экспозиции. Рекомендации о рыночной стоимости в условиях «срочной» продажи будут даны отдельно в «Приложении»; • Предполагается, что реализуемое в результате дефолта заемщика иму-щество не будет проходить предпродажной подготовки, текущего или капитального ремонтов. Однако предполагается, что в случае реализации продавцом будут проведены разумные мероприятия по маркетингу, а участники рынка проинформированы о том, что движимое имущество реализуется;

На мой взгляд - лишний труд. Это допущения и ограничения? Обзор стоимостей? Зачем? Есть база оценки, зачем кивать на другие стоимости? Ограничения, на мой взгляд, должны содержать: отсутствие отягощений, запрещений касательно имущества (прав), отсутсвие документов, проведения экспертизы сторонниими организациями ... использование отчета в иных целях и пр.

 Отправлено: 17.12.10 09:07. Заголовок: В отчете упоминаются..

В отчете упоминаются 2 раза допущения и ограничения:
1. В задании на оценку - составляет заказчик
2. В отдельном разделе - составляет оценщик.

Если речь идет о п.1 - то все верно.
Если о п. 2 - то произвол.

 Отправлено: 17.12.10 12:06. Заголовок: Смоляк Сергей пишет:..

Смоляк Сергей пишет:

цитата:

Выступает г-н Рослов,.. Мысль№1: Мы принимаем участие в заключении договора с оценщиком, так что он становится трехсторонним, участвуем в составлении задания на проведение оценки. Указываем, какие именно допущения должны быть приняты. Мысль №2: Когда отчет подготовлен, мы проверяем, соответствует ли он требованиям ФСО. Проверяем, правильные ли допущения приняты при оценке. Если что-то не так, отчет не принимается. Если такое повторится еще раз, публикуем фамилию нарушителя на своем сайте и больше не будем иметь с ним дело. Kikinda пишет: [quote]То что говорит Рослов является незаконным. Отчет об оценке подписывает заказчик и оценщик.

`

Я не поняла где лажает Рослов. Банк участвует в заключении договора на оценку, договор трехсторонний - подписывают его все: заказчик, оценщик, Банк. Банк в ситуации зная "что надо для залога" - весьма доходчиво может прописать все ограничения и допущения на которых должна основываться оценка (допустим, не учитывать стоимость ж/д ветки и ее влияние на стоимость объекта).
Когда отчет сделан - то он проверяется. И это тоже вполне нормальная практика. И даже когда просто заказывается оценка между двумя сторонами, и совсем не для Банка. Клиент платит, клиент проверяет, и потом подписывает Акт выполненных работ.

На самом деле пока не вижу ничего не законного. Отчет об оценке заказчик не подписывает. Это видимо описка, имелся ввиду - договор.

 Отправлено: 20.12.10 10:51. Заголовок: Рогова Анна В трех..

Рогова Анна
В трехстороннем договоре, разумеется. Хотя трехсторонние договора редко заключаются, но банк то все равно требует от оценщика. На каком основании спрашивается?

andrey
Без ограничений и допущений сложно понять какая стоимость получается на выходе. Под рыночную стоимость на свободном и конкурентном рынке мало что подходит. А отсутствие документов - это ценообразующий фактор, а не ограничения. Про документы оценщик обычно пишет - "Документы предоставлены не были, но вносится предлоложение, что они есть" Кому это надо? С большим количеством ограничений, про которых пишет Андрей, отчет становится мумией. А вот если мы вводим некоторые квалификаторы, это напротив дает пояснения в каком случае полученная стоимость работает. При этом квалификаторы должны быть рыочными.

 Отправлено: 20.12.10 11:22. Заголовок: У меня мнение по под..

У меня мнение по поднятым в нитке вопросам такое (извините, я без цитирования):
1. Задание на оценку является изначально частью договора об оценке и подписывается, соответственно, и заказчиком и оценщиком. А значит, задание на оценку, как и любой другой раздел договора, является согласованной волей сторон. Писать в задание допущения может кто угодно, заказчик, оценщик, нанятый юрист, секретарша, а вот подписывает задание надлежаще уполномоченный представитель стороны. Как бы мы тут немного юристы.
2. Задание в отчете должно, разумеется, повторять задание в договоре, но если оценщик не находит возможности выполнить указанные ему допущения или ограничения, то он оговаривает это в соответствующем месте отчета, и если данное отступление не препятствует дальнейшей оценке, то продолжает, а если препятствует, то отказывается от оценки на основе ФЗ-135.
3. Банк и вообще любое третье лицо может быть стороной договора об оценке, если в этом договоре берет на себя какие-то обязательства или истребует себе какие-либо права, многосторонние договоры ГК не запрещает. Другое дело, конкретные формулировки в договорах, предлагаемых банками, вот они могут и часто противоречат ГК, например в части договорной правоспособности оценщиков-работников юридических лиц.

Что до пунктов, выложенных Оксаной (соблюдая порядок):
- вопрос реализации комплексом или частями это вопрос формулирования объекта оценки. Если заказчик просит оценить линию, то на каком основании оценщик решил, как она будет продаваться? Тут один выход: написать сие в договор и отдельно показать заказчику, иначе это будет нарушением договора.
- что предполагает, а чего нет РС сие написано в ФЗ-135 в определении РС, я думаю, что термин РС строго определен в законе и оценщик не может его трактовать по своему.
- РС сформулирована, как цена сделки после надлежащего маркетинга и предпродажной подготовки, поэтому третье предположение тоже, на мой взгляд, противоречит определению РС из ФЗ-135.

Я в допущениях по кадастровой много всего писал, что оценка при текущем использовании, что документов не будет, что дата 1.01, хотя оценка в августе и т.п. вот там это было к месту. Ну а в обычном отчете пишу: в соотвествии с ФЗ и ФСО на усмотрение Оценщика. И прокатывает.

 Отправлено: 20.12.10 11:42. Заголовок: Мисовец По поводу ..

Мисовец

По поводу линии и вообще парка оборудования. Стоимость меняется в зависимости от того, как продавать. Так почему бы в задании на оценку не уточнить условия возможной сделки? Другое дело, что условия возможной реализации появляются только после того, как мы начинаем изучать рынок.

МСО допускают трактовку термина "рыночная стоимость" путем введения квалификаторов стоимости. Так как наши стандартны частично переписаны МСО, то пункт ФСО "допущения и ограничения" предназначены именно для того, чтобы вводить допущения и ограничения. Надлежащий маркетинг и предпрродажную подготовку можно понимать по разному. Так почему бы не уточнить что оценщик понимает под надлежащим маркетингом?

Я так негодую по поводу согласования с банком по причине того, что банки не разбираясь в вопросе начинают требовать ерунду. Вот они требуют - у оборудования не должен быть износ больше 60% или разница между подходами - не больше 20% или стоимость на момент возможной реализации". Объяснить банковским клеркам, что это глупые требования нереально, поэтому трехсторонние договора имеют только отрицательные последствия для нервной системы оценщика. И еще нагромождение глупостей в оценочных отчетах. Я поэтому и против.

 Отправлено: 20.12.10 14:22. Заголовок: Я, когда писал свой ..

Я, когда писал свой пост, хотел выразить мысль, что все допущения и ограничения, которые оценщик вписал в отчет не являются юридически значимыми, если их нет в договоре (в задании на оценку).
В основном для чего пишутся "допущения и ограничения" - чтобы обезопасить себе от претензий. Но если эти допущения только в отчете и не согласованы с заказчиком (то есть не вписаны в договор), то они, эти допущения и ограничения, ни от чего не могут защитить.

 Отправлено: 20.12.10 16:56. Заголовок: А если информация о ..

А если информация о данных допущениях/ ограничениях появляется только в процессе работы......
Менять ТЗ/договор?

 Отправлено: 21.12.10 10:25. Заголовок: ГолубевАВ пишет: Ме..

ГолубевАВ пишет:

цитата:

Менять ТЗ/договор

Да менять (заключать допсоглашеия).

 Отправлено: 21.12.10 11:36. Заголовок: В теории все верно, ..

В теории все верно, а на практике это очень проблематично....

Заказчик далеко... и когда приезжает за отчетом то и наш экз договора привозит, тут особо не на меняешься, да и вообще разные ситуации бывают.

 Отправлено: 21.12.10 13:34. Заголовок: Да это все понятно. ..

Да это все понятно. Мне тут одни с мая месяца ни как договор не могут подписанный передать, уже и с актами. Отчет то давно еще отдал. Хорошо хоть деньги заплатили.

Просто нужно отдавать себе отчет, что чтобы там в отчете не написал, в суде играть роли никакой не будет, если этого нет договоре.
Ну не нужно обольщаться, типа я тут напишу ограничения и допущения и ни за что не отвечаю.

 Отправлено: 21.12.10 16:22. Заголовок: Дмитрий пишет: рост..

Дмитрий пишет:

цитата:

росто нужно отдавать себе отчет, что чтобы там в отчете не написал, в суде играть роли никакой не будет, если этого нет договоре. Ну не нужно обольщаться, типа я тут напишу ограничения и допущения и ни за что не отвечаю.

Согласен на все 100%.

 Отправлено: 28.12.10 13:19. Заголовок: Kikinda пишет: По п..

Kikinda пишет:

цитата:

По поводу линии и вообще парка оборудования. Стоимость меняется в зависимости от того, как продавать. Так почему бы в задании на оценку не уточнить условия возможной сделки? Другое дело, что условия возможной реализации появляются только после того, как мы начинаем изучать рынок.

В задании на оценку да, конечно, но в том задании, которое в договоре об оценке, т.к. это часть договора и клиент с ней соглашается или нет. Я об э
том и написал. А потом в отчете повторить задание из договора. А то, что после изучения рынка, то ФЗ и ФСО у нас как бы исходят из того, что рынок оценщик должен знать, когда заключает договор. Наивные, конечно.

Kikinda пишет:

цитата:

МСО допускают трактовку термина "рыночная стоимость" путем введения квалификаторов стоимости. Так как наши стандартны частично переписаны МСО, то пункт ФСО "допущения и ограничения" предназначены именно для того, чтобы вводить допущения и ограничения. Надлежащий маркетинг и предпрродажную подготовку можно понимать по разному. Так почему бы не уточнить что оценщик понимает под надлежащим маркетингом?

МСО не являются обязательными в территории РФ, правда чены РОО соблюдают их, как стандарты СРО, но если те не противоречат ФЗ и ФСО. А трактовка РС протворечит, поэтому не думаю, как юрист, что так можно: определяя РС уточнять её определение из ФЗ-135. В суде, мне кажется, такая позиция более выигрышная.

Kikinda пишет:

цитата:

Я так негодую по поводу согласования с банком по причине того, что банки не разбираясь в вопросе начинают требовать ерунду. Вот они требуют - у оборудования не должен быть износ больше 60% или разница между подходами - не больше 20% или стоимость на момент возможной реализации". Объяснить банковским клеркам, что это глупые требования нереально, поэтому трехсторонние договора имеют только отрицательные последствия для нервной системы оценщика. И еще нагромождение глупостей в оценочных отчетах. Я поэтому и против.

Банки в общем-то, достаточно квалифицированны, точнее те сотрудники банков, кто диктует что-то оценщикам. Другое дело, что банки, как всякий субъект рынка, стараетя оказать давление на оценщиков в своих интересах. Кроме того, действуя, как все, банки временно считают себя честнее оценщиков и потому ряд сотрудников банков свысока относится к оценщикам. Но это временное явление, т.к. любой бизнес хорошо развивается в условиях равенства, без диктата. Просто в РФ много кривого, в т.ч. банки. В общем, с такой конкретикой я как раз согласен.

 Отправлено: 28.12.10 14:29. Заголовок: Мисовец Мне кажетс..

Мисовец

Мне кажется, что это противоречие законодательства. Рынок то мы узнаем только после его изучения. Я несколько раз договоаривалась, что после изготовления отчета мы с клиентами поменяем Задание на оценку и подпишем еще раз. Принципиальных не было. Но я понимаю что такое возмодно не всегда.

Банковские сотрудники не изучали рынок и поэтому не могут его знать так как я, когда провожу оценку.

 Отправлено: 28.12.10 18:23. Заголовок: Kikinda пишет: Мне ..

Kikinda пишет:

цитата:

Мне кажется, что это противоречие законодательства. Рынок то мы узнаем только после его изучения. Я несколько раз договоаривалась, что после изготовления отчета мы с клиентами поменяем Задание на оценку и подпишем еще раз. Принципиальных не было. Но я понимаю что такое возмодно не всегда. Банковские сотрудники не изучали рынок и поэтому не могут его знать так как я, когда провожу оценку.

Да, в законах полно противоречий, а законодательство об ОД тем более, но это же не причина нарушать законы... Практика сначала сделать отчет, а потом поправить договор на оценку она вполне нормальная, т.к. стороны по согласию вправе вносить изменения к договору, это норма ГК и ФЗ-135 тут ничего не может изменить. Однако если оценщик и заказчик пришли к соглашению, которое заказчик не склонен менять, то это тоже нормальная практика гражданского права.

 Отправлено: 19.02.11 19:52. Заголовок: Перечитала еще раз т..

Перечитала еще раз тему и ФСО-1, п. 17. Там написано "Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения" Вот хоть убейте - не понимаю. У кого какие мнения, что законодатель имел в виду?

 Отправлено: 20.02.11 10:11. Заголовок: Уважаемая Кикинда! Ч..

Уважаемая Кикинда!
Что такое использование результатов оценки, подробно раскрыто в USPAP (есть русский перевод - Единые стандарты профессиональной практики оценки 2005).

 Отправлено: 20.02.11 14:28. Заголовок: Смоляк Сергей И чт..

Смоляк Сергей

И что там написано? Не у всех есть это издание. У меня есть, но такого раздел я там не нашла.
Меня интересует не использование, а фраза про ограничения. Эта фраза есть в ФСО, но у кого бы я не спросила, никто не понимает что это такое.

 Отправлено: 21.02.11 01:10. Заголовок: Kikinda В пункте &#..

Kikinda В пункте "Предполагаемое использование оценки и связанные с этим ограничения" - Собственник намерен использовать результаты оценки для последующего принятия решения о продаже (либо другое). Результаты оценки могут быть использованы исключительно для принятия решения о продаже (либо другое) и никаким другим способом.

 Отправлено: 13.03.11 01:03. Заголовок: Валента Хабаровск М..

Валента Хабаровск
Мне кажется, что этот пункт воспринимается лишь как очередная попытка оценщика подстелить себе соломки. На самом то деле "результаты оценки" могут иметь самое прямое отношение к расчету рыночной стоимости и оказывать влияние на результат.

 Отправлено: 21.03.11 09:32. Заголовок: Я пишу, что отчет мо..

Я пишу, что отчет может быть использован только в указанных в нем целях, например, если считается размер ущерба, возникшего в результате пожара, но определение суда просит сообщить, какова рыночная стоимость сгоревшего по адресу. Ну и понятно, что т.к. здание сгорело, то отчет нельзя использовать ни для залога, ни для продажи, ни для вклада в УК. А то какой-нибудь сумашедший банк потом ко мне с претензией....