Отправлено: 13.11.08 20:21. Заголовок: Описание объекта оценки (позаботимся о читателях)

За эту неделю я прочитала 6 отчетов моих коллег-оценщиков и проверяющих из банков. Я положительно отношусь к таким моим "неслужебным" обязанностям, так как это плата за популярность. Совершенно четко прослеживается один очень серьезный и существенный момент (с точки зрения читающего), но не оценщика: мне не всегда понятно в каком состоянии находится объект оценки. И мои друзья проверяющие из кредитных отделов банков тоже это отмечают.

Тему про описание объекта оценки мы уже обсуждали здесь, но ветка была предназначена для обсуждения описания в соотв. с требованием ФСО. Потом ветка свелась к обсуждению обзоров.

Так все таки, что писать в описании? Перечень документов или паспортные характеристики (если они нужны) - само собой. А дальше? Писать где был, что видел, но как не скатиться до чрезмерного субъективизма? Еще очень существенный момент - как сделать этот раздел читабельным, понятным, легким? Что включать в описание? Мне кажется, что гораздо важнее описать физическое состояние, чем привести выдержку из документов, хотя выдержка тоже нужна. Может у кого то есть внятная структура описательного раздела?

 Отправлено: 13.11.08 21:25. Заголовок: Kikinda пишет: А да..

Kikinda пишет:

цитата:

А дальше? Писать где был, что видел

Я думаю, что этим оценщику и стоит ограничиться, остальное - дело специалистов заказчика или привлеченных экспертов, на крайний случай. Другое дело, понимает ли оценщик, что ему "парят" специалисты заказчика. Думается, что даже, Юнитер не брал на себя ответственность в таких вопросах.
А вот для банковских ребят (ЛЮБОГО читателя), оценщик должен донести так, чтобы было понятно с чем приходится иметь дело. Т.е. описание ложится на заказчика, а рынок таких объектов - дело оценщика.

 Отправлено: 13.11.08 21:50. Заголовок: Вы уж, друзья, не об..

Вы уж, друзья, не обессудьте, но я опять к Вам со своими книжками " Каждый, кого готовили в военную стратегическую разведку, помнит главную заповедь: ты должен достать такие доказательства, которые убедят любого. Нужно искать такие факты, которым поверит даже тот, кто не хочет верить." В. Суворов. "Беру свои слова обратно"
Думается к этому должно стремиться. Чтобы не выглядеть занудой, скажу, что у меня, пока, сие не очень получается.

 Отправлено: 13.11.08 21:52. Заголовок: Мне кажется, что дов..

Мне кажется, что доводить дело до технической экспертизы не всегда есть смысл. Ну не будет ее никто делать. А если и будет, то кому за нее надо платить? Вопрос в том как описать так, чтобы при изучении рынка сразу же стал понятен диапазон, в котором находится рыночная стоимость. Кроме того, нужно понимать что влияет на стоимость, а что нет. Если у станка нет на момент осмотра режущего инструмента, то это никак не влияет на стоимость и писать об этом, наверное, нет смысла. А вот если вы видите, что он вообще не подключен к сетям, то это серьезный момент.

Однако, часто бывает так, что осмотр вообще никакой смысловой нагрузки не несет (если дефекты самолета видны невооруженным глазом, значит вы осматриваете уже не самолет). Давайте не будет переходить в обсуждение осмотраа объекта оценки, а все таки определим что писать в описании, а что нет. Мое предложение следующее:

Пишем:
1) Наименование
2) Инв. номер
3) Год выпуска/ год постановки на баланс
4) Балансовую стоиомсть (это требует фСО)
5) Технические характеристики (но только если мы пользовались такими данными при поиске аналога)
6) Где эксплуатируется (условия хранения/ эксплуатации)
7) На каком типе предприятия работает (массовое производство/ серийное и т.д.) + каково участие в технологическом процессе
8) Когда был последний капитальный ремонт
9) Сколько было собственников

 Отправлено: 13.11.08 22:03. Заголовок: Первые четыре пункта..

Первые четыре пункта поддерживаю полностью. В п.5 написанное в скобках считаю лишним. Тех.характеристики должны быть прописаны в любом случае. Остальные пункты желательны, но это - идеальный случай, к сожалению.

 Отправлено: 14.11.08 12:46. Заголовок: andrey По поводу т..

andrey

По поводу технических характеристик выражаю половину несогласия. Поясняю. Иногда технические характеристики действительно нам нужны, по ним мы ищем аналоги на рынке. А иногда это информация лишняя и служит разве что украшательством отчета. Если есть насос погружной 60/72 БК, то технические характеристики могут быть одними и все. Однако встречается оборудование, которое при одном названии может иметь разные характеристистики. Например, холодильный ларь XXX t 0 -5 и такой же ларь XXX t - -18-24.

По поводу остальных показателей. На мой взгляд они важны для опредления стоимости (намного важнее, чем технические характеристики) и достать эти характеристики можно. В идеале, модель физического износа должна включать не только срок эксплуатации, но также и все то, что содержится в п. 6, 7, 8, 9.

 Отправлено: 14.11.08 13:58. Заголовок: Kikinda пишет: Одна..

Kikinda пишет:

цитата:

Однако встречается оборудование, которое при одном названии может иметь разные характеристистики. Например, холодильный ларь XXX t 0 -5 и такой же ларь XXX t - -18-24.

Я это и имел ввиду. Оксана, наверное писать или не писать характеристики, остается делом вкуса оценщика. Я исхожу из того, чтобы ЛЮБОЙ читатель отчета имел более полное, в разумных пределах, представление об объекте(ах).
Да, и оценщику полезно иметь такую привычку, т.к. часто сталкиваешься с новыми видами оборудованием и не знаешь, чего ожидать от маркировок принятых в конкретном сегменте оборудования.
Но опять же, я считаю это делом вкуса.

 Отправлено: 14.11.08 14:10. Заголовок: п. 8, конечно необхо..

п. 8, конечно необходим, но... У меня еще не было случая, чтобы собственник смог предоставить информацию о кап.ремонтах. Всего один раз, когда оценивал тепловозы, была информация о датах проведения ремонтов. Но не было информации какие именно работы были проведены и какие узлы (агрегаты) менялись (ремонтировались). Может мне не вело, конечно.
п.9... почти фантастика

 Отправлено: 14.11.08 17:33. Заголовок: andrey Мне давно п..

andrey

Мне давно пора завести разговор о маркировках и обозначениях. Во время своего обучения в Станкине мы это подробно проходили, учили наизусть, сдавали экзамены. Теперь пользуюсь. По маркировке могу прочитать что это за станок, где сделан и какие характеристики имеет. Конечно, в оценке мы сталкиваемся не только с металлообрабатывающим оборудованием отечественного производства, однако, по аналогии (и имея минимальное представление о принципе классификации) маркировку прочитать можно. Поэтому, я бы не стала переводить сведения о технических характеристиках во вкусовые предпочтения оценщика. В отчете должна быть только практически полезная информация.

Я понимаю почему предоставили информацию о тепловозах. Без документа о том, что он отремонтирован, его на рельсы не выпустят. Сведения о замене узлов в данном случае оценщику и не нужны. Существуют нормы на проведение ремонта и там четко указано о том, в каком состоянии должен быть станок после ремонта. По ремонту у предприятия сведения есть всегда. Расходы на ремонт в любом случае списываются, а значит учитываются. Кроме того, у некоторых еще осталась система ППР (планово-предупредительных ремонтов), а значит они планируют ремонт, копят деньги и эта информация тоже есть. Нужно просто воздействовать административно и магически на службу главного механика. Кажется, раньше в бухгалтерии по поводу ремонта заполнялась форма 5. Что то не могу найти точное название.

 Отправлено: 14.11.08 18:34. Заголовок: Убегаю, учить магиче..

Убегаю, учить магичекие заклинания и пасы. Форма 5 - движение основных средств.

 Отправлено: 14.11.08 19:30. Заголовок: ­Я с Оксаной согласен..

*PRIVAT*

 Отправлено: 14.11.08 21:07. Заголовок: avg Бывает станок ..

avg

Бывает станок работает в технологической линии, в основном производстве (каждый день с утра до вечера), а бывает во вспомогательном производстве (1 раз в месяц). Загрузка очень разная, а соответственно, разный износ, хотя по возрасту они могут быть ровесники.

 Отправлено: 14.11.08 21:11. Заголовок: это у тебя в п.6 - н..

это у тебя в п.6 - написано

 Отправлено: 14.11.08 22:57. Заголовок: Напишу как читатель...

Напишу как читатель.
Вот с чем сталкиваюсь. На объект не еду – читаю отчет. Есть фотографии, которые очень часто оценщики не подписывают, а просто размещают в теле отчета, что затрудняет идентификацию того, что сфотографировано.
Смотрю – стены, кирпичные, отделки нет в принципе. Читаю описание объекта: «отделка хорошая». Спрашиваю у оценщика: «А что у нас с отделкой?» и получают ответ: «Мы написали так, потому что именно так написано в техническом паспорте БТИ».
Конечно, мы знаем, что технический паспорт БТИ это серьезный документ, однако в разделе «Описание объекта оценки» хочется очень, читать про объект, что он представляет собой в действительности. Т.е. хочется иметь такое описание, чтобы большинство вопросов отпало само собой.
А практика – переписать в раздел «описание объекта оценки» сведения из документов, без сопоставления их с реальностью очень распространена.
Немецкий дом постройки до 1945 года. Указывается процент износа по БТИ – 15%. Бред, это бред 100% - такого не может быть. Но оценщик стоит на смерть: БТИ написало, значит износ 15%.

Вот еще один пример по описанию. Оценивается подъемный кран на понтоне.
Оценщик размещает информацию о ней следующего типа: название, год постройки, грузоподъемность, скорость движения стрелы в минуту. И дает описание того, что представляют собой такие краны в целом. На целую страницу он расписывает, что краны бывают самоходные и несамоходные, полноповоротные и неполноповоротные, грузоподъемностью и в 5 тонн и в 5000 тонн, движетели бывают винтовые, крыльчатые, приводы тоже бывают разные.
И далее оставляет меня как читателя в полном неведении – а какой же у нас объект оценки? Я так и не знаю – самоходный или нет, полноповоротный или нет. Т.е. оценщик опять «налил воды», красиво все описал, однако про объект оценки – ни слова.
Правильно, Оксана, упоминает про то, что нужно указывать те ценообразующие факторы, что потом используются в расчетах. При расчете подбираются аналоги – а я, как читатель, даже не знаю, а аналоги ли они вообще.
Оценщик пишет: состояние удовлетворительное. Все точка. Этим, все, что можно сказать об объекте сказано все. Не указывается ни процент износа, ни устаревания, ни обременения (вроде как по ФСО) требуется, ничего нет. Часть этой информации размазана по всему 120 листному отчету. Но собрать ее в целое, т.е. в «описание объекта» оценки – не судьба.
О маркировках и обозначениях. Мне как читателю не погрузившемуся в мир плавкранов, совершенно не понятно что такое КПЛ 5-30. Что есть 5? Что есть 30? Что за характеристики? Надо ли это доводить до сведения пользователя отчета или нет?
И не слова о документах Регистра….Об этом можно найти, после длительных поисков, только в цифрах таблицы в сравнительном подходе.

Более-менее нормально дело обстоит с описанием квартир, а с остальным не очень.

 Отправлено: 14.11.08 23:40. Заголовок: Рогова Анна пишет: ..

Рогова Анна пишет:

цитата:

Правильно, Оксана, упоминает про то, что нужно указывать те ценообразующие факторы, что потом используются в расчетах. При расчете подбираются аналоги – а я, как читатель, даже не знаю, а аналоги ли они вообще.

Но, Оксана, оставляет за собой право указать лишь марку, т.к. она специалист. Но читатель не является специалистом.

 Отправлено: 14.11.08 23:45. Заголовок: Рогова Анна Вы пра..

Рогова Анна

Вы правы во многом. я тоже часто читал подобные отчеты.
Знаю фирмы, которые износ берут строго по паспорту БТИ - хотя объектов недвижки было немного около 30 (т.е. не массовая оценка и сроки работ достаточно гуманные). Хотя есть фотографии, мне не удалось переубедить, сделать расчеты заново (они только делали корректировку на год выпуска тех.паспорта). Степень описания состояния объекта зависит от многих факторов, только не надо бросаться в крайности. Я видел и такие отчеты. когда по встроенному помещению в 30 комнат, по каждой комнате было по несколько фотографий и чуть не дефектационная ведомомость (где какие трещины, потертости. царапины).

Про описание - мое мнение четко и кратко , с указанием основных тех.характеристик сделать так, чтобы было понятно о чем идет речь. Только вот воды лить не нужно - иногда там на несколько страниц, как кран грузит, а экскаватор копает написано - все это лишнее. С другой стороны и требовать супер рекламных проспектов от оценщика не нужно - отчет - это не рекламный буклет.

Насчет ценообразующих характеристик, если это используется в расчетах, то как правило, это в отчете всегда есть (просто в расчетах присутствует), а если просто станок ХХХ, сравнивается с таким же ХХХ, то это не ценообразующие характеристики, это просто опиание объекта и ничего более.

 Отправлено: 14.11.08 23:58. Заголовок: Меня Волк, как-то ст..

Меня Волк, как-то стукнул, что я не должен лезть со своим уставом в чужой монастырь. Но..., сведения БТИ у нас не берутся во внимание. Оценщик пишет и считает так, как положено по методике и то, что он видел и зафиксировал. Расхождения фиксируем подписью заказчика. У нас БТИ .............. это я ругаюсь. Деньги дерут сумасшедшие, а делают туфту.

 Отправлено: 15.11.08 00:22. Заголовок: В объекте оценки, в ..

В объекте оценки, в его описании всех интересут информация, которая влияет на цену. Ее и пишем, если не влияет - не пишем. Так?
Остается дело за малым: определить, что влияет а что нет, для каждого типа объектов оценки. Сделать волшебные таблички и доставать их по случаю.
Тогда может и решиться вопрос: а что первее должно быть в отчете - обзороанализ ранка или описание объекта.
Исходя из того, что я написала в начале сообщения, то для меня первым должнен быть обзороанализ рынка с минимальным экскурсом в общее описание того, что оценивается, но не конкретно объекта оценки. А когда в анализе все отобразим, что является существенным с точки зрения ценообразования нашего объекта оценки, то потом дадим ясное описание объекта в разделе "описание объекта". И там не будет никакой воды, а только самое важное, причем имеющее место быть на самом деле, а не списанное с устаревших и туфтовых документов.

О чем бы еще помечтать?

 Отправлено: 15.11.08 02:11. Заголовок: Рогова Анна Портал..

Рогова Анна

Портальный кран это как раз тот случай, когда характеристики лучше указывать. Некрасиво, когда на 10 страницах написаны характеристики, выдернутые из интернета, а в основной части отчета про них благополучно забыто.

А БТИ это вообще дикость. Интересно, как они износ определяют? Ко мне пришло понимание, что в оценке очень много формализма и оценщик стремится по большей части доказать, что он честный, вместо того, чтобы доказать, что стоимость, определяемая им является верной. Как то готовили отчет, который проходил проверку в

Кстати, по поводу фотографий очень верное замечание. Я в молодости тоже не подписывала, считая, что фотографии - это доказательство того, что этот объект есть и что мы там были. Более того, во многих оценочных компаниях фотографиями вообще занимается секретарь, выбирая самые красивые. И обзор рынка тоже делает секретарь. С возрастом и опытом пришло другое понимание реальности. Фотографии я формирую самолично и обязательно подписываю. Не люблю когда фотки внутри отчета. Гораздо приятнее, когда они в конце, в приложении.

avg
А твой приятель при расчете цены учел все трещинки и потертости? Нет? А зачем он тогда про них писал? А отчет - это действительно не рекламный будет. Отчет - это документ.

Как вы думаете, стоит ли в описании указывать заводской номер?

 Отправлено: 15.11.08 08:17. Заголовок: Рогова Анна Если сле..

Рогова Анна
Если следовать формальной логике изложения, то наверное нужно сначало описание объекта, его позиционирование на рынке, а потом соответсвенно обзор рынка этих объектов. С другой стороны, если в отчете будет наоборот, ну и фиг с ним - пусть будет.
Единственно могу сказать, что если по недвижке хужо-бедно, обзор найти бесплатно или написать самомму можно, то по оборудованию сложнее. Покупка обзоров, не всегда вписывается в бюджет оценки, к тому же и купить можно откровенную туфту (да еще и устаревшую - примеры были). Поэтому часто вместо обзора несколько общих фраз получается, но я лично, кидать камень, в адрес таких отчетов не буду, т.к. сам неоднократно бывал в этой роли, особенно когда отчет нужно сделать очень срочно, а искать/писать хороший обзор рынка плоскошлифовальных станков (например) просто нет времени.

Kikinda

По идее БТИ должны определять износ по тем же методикам, что и оценщик. Есть же соотвествующая литература по этой теме. В некоторых паспортах (особенно раньше) в графе состояние работники БТИ писали не просто хорошо/удовлетворительно, а, например - осадка фундамента с нарушением линии маячков, отслаивание штукатурки, истирание полового покрытия в проходных зонах и т.д., а потом соотвественно взяв таблички проставляли износ, ну и конечно год посторойки/год кап.ремонта учитывается.

Насчет неподписанных фотографий - это даже не смешно, как можно не подписывать их?
Где размещать - это дело вкуса и правил составления отчета в фирме. Я лично, если фотографий мало, то вставляю их в раздел описания, т.к. это удобно Заказчик читает описание и тут же видит собствеенно объект,
если много фотографий, то тогда в приложение ставлю.
Могу сказать также, что видел отчеты, когда в сравнительном походе оценщик вставлял фотографии объектов-аналогов - но это думаю, это для каких-то особых отчетов с особыми требованиями от заказчика.

Kikinda пишет:

цитата:

А твой приятель при расчете цены учел все трещинки и потертости? Нет? А зачем он тогда про них писал?

Это не мой приятель, я сказал, что такой отчет видел. Насчет учел или нет, сейчас уже не вспомнить точно, но скорее всего это был как раз тот случай когда износ определялся по тем таблицам, что я написал выше.

Заводской номер вставлять надо конечно, если есть шильда или есть данные. Ты же при оценке ТС указываешь помимо рег.номера еще и VIN хотя бы.

 Отправлено: 15.11.08 09:38. Заголовок: С портальными кранам..

С портальными кранами - готовый обзор не дернуть из инета. Однако пособирав часика три аналоги, можно сразу увидеть, какая ситуация сложилась на рынке.
Про заводские номера напишу. Нужны они, и шильдики нужны. Приносят отчет в банк: оценивается оборудование, куча оборудования. Все это оборудование - потенциально будущий залог. Я беру отчет. Там куча таблиц, там куча фотографий и т.п.
Но самое главное я уже вижу: я не могу идентифицировать представленные фото с описанием, а по описанию я не могу понять, какой объект оценивается, потому что:
указаны только, станок, модель, не везде год выпуска, частично год ввода, частично страна изготовления, какое-какие технические характеристики, заводской номер (где он найден).
По работе необходимо провести обязательную проверку единицы залога на ее соответствие изложенной информации и наличию в жизни.
И тут новое препятствие: в бухгалтерии и ревизоров свои номера, и они совершенно не реагируют на заводские номера, когда мы идет по заводу. Тогда смотрим название объекта: но опять, название оценщика не всегда соответствует название в документах (хотя странно, потому что начальный список он получает все таки от завода). И вместо того, что бы изучать, осматривать оборудование, мы пытаемся сначала его найти.
Свожу изложенное в одно предложение: когда идет оценка для банка необходимо описывать оборудование так, что бы его можно было абсолютно без напрягов проверить по всем спискам. Т.е. кроме заводских номеров, которые будут сверяться по ГТД, нужны и инвентарные номера которые будут сверяться по бухгалтерским бумажкам.
Еще затрудняет чтение отчета то, что номера позиций, присвоенные в разделе описание объекта, не соответствуют номерам, присвоенным этим же объектам в таблицах расчета.
Если при оценке, т.е. в самих расчетах оценщик группирует оборудование по определенному признаку, то тогда такая же группировка должна уже быть в описании объекта. Потому что, опять же все ведет к затруднению получения информации по оцениваемым объектам.

При оценке для целей кредитования возможно получать всю информацию об объектах. Оценщик мне говорит "а мне ее не дали". Но, банку ее дают же, потому что без нее нельзя взять объект в залог.
Чем тщательнее оценщик подходит к тому, чтобы сделать отчет удобоворимым для банка, тем у него больше шансов получать от банка клиентов.

 Отправлено: 15.11.08 10:28. Заголовок: Рогова Анна пишет: ..

Рогова Анна пишет:

цитата:

С портальными кранами - готовый обзор не дернуть из инета. Однако пособирав часика три аналоги, можно сразу увидеть, какая ситуация сложилась на рынке.

Очень сомнительно, про 3 часа. Я как-то оценивал портовый кран, так чтобы получить цену нового от завода изготовителя пришлось применить кучу уловок и больше недели времени (такое дорогостоящее оборудование на витрине не стоит и в инете данных нет, как правило, по телефону стоимость его тоже просто так никто не скажет) - там срок изготовления почти год.
Поискав в интернете кран, я увидел, что продается такой за 3 миллиона - это объявление было развещано на все досках по продаже б/у оборудования - конечно туфта оказалось.
Отчет сдавать надо, а у меня инфы никакой нет, я попросил коллег мне помочь, все тут же эти дурацкие ссыки мне нашли - типа смотри - вот оно. В результате реальных предложений пришлось искать очень долго. Ну, как-то справился. Нашел стоимость (порядка 20 миллионов), а вот с обзором все равно беда была - написал что-то в 2-3 абзаца.

Рогова Анна пишет:

цитата:

При оценке для целей кредитования возможно получать всю информацию об объектах. Оценщик мне говорит "а мне ее не дали". Но, банку ее дают же, потому что без нее нельзя взять объект в залог.

Это идеальный случай. Такое бывает крайне редко. Часто бывает оборудование без шильд или они расположены в таких местах куда не пробраться без существенного нарушения или остановки технологического процесса.

У меня был случай, я оценивал оборудование хлебопекарни, там печки всякие и т.д., вот на этих печках кроме названия фирмы снаружи ничего не указано, шильда где-то сзади около стенки, т.е. чтобы найти шильду фактически эту печку нужно было демонтировать - я верил на слово - по списку есть-ставлю галочку.
А потом из банка пришла молодая девчушка, проверять список залога. Какой там был скандал, когда она потребовала все это отодвинуть чтобы прочитать шильды и все производство бы остановилось. Конечно банк вмешался - девочке сказали, что излишнее рвение тоже плохо.

Кстати я встречал шильды на станках без зав.№ или года выпуска - он мог быть только в тех.паспорте, если паспорт есть, а для б/у оборудования это совсем не факт.
Инв.№ собственники тоже далеко не все пишут на оборудовании.

Насчет названий - это отдельная тема. В залог берется оборудования с названием как стоит в инвентарной карточке, иначе юр.отдел и страховщики не пропустят.
В инвентарную карточку это название забивает бухгалтерия, которая списывает это из накладной или сама по себе придумывает название или сокращения - как пример - оснаска для станка - что хочешь то и думай. Хорошо, если в накладной был список и это бухгалтерия сократила, а если и в накладной тоже самое?
А в реальности часто объект может называться совсем по другому. У меня в отчете есть графа - наименование по бухгалтерии и другая графа - действительное наименование (то которое я списываю из тех.паспорта или с шильды или даже интернета по фотографии).

Вывод: к идеалу стремиться надо, но нужно и реально смотреть на жизнь.

 Отправлено: 15.11.08 10:49. Заголовок: avg пишет: Вывод: к..

avg пишет:

цитата:

Вывод: к идеалу стремиться надо, но нужно и реально смотреть на жизнь.

Согласна. Смотрим на жизнь реально. И печи не двигаем, а если нужно то и условные номера присваиваем.

По рынку портальных кранов, оценщик просто написал про особенности судостроения в России и как все плохо в нем. За три часа - можно увидеть общую картину, вы о ней и написали. Но оценщик берет хорошие деньги за оценку судов, он может искать информацию и больше чем три часа.

Я хочу хороших отчетов. А теперь представте, какого оценщика из списка аккредитованных я назову, если мне понадобится отчет?
Того, который не смотря на трудностри профессии, стремиться к идеалу (а это видно), хотя до идеала нам всем далеко.

 Отправлено: 15.11.08 11:12. Заголовок: Рогова Анна Оценщик..

Рогова Анна

Оценщик, как правило, тоже не дурак. Все-таки старается как лучше сделать, чем потерять аккедитацию в банках. По поводу стоимости работ, мы видимо не поняли друг друга, во-первых я портовой кран оценивал тот который не судно, а который по рельсам ездит - судно, это отдельная тема и отдельные темы, во-вторых, никакие распрекрасные обзоры, не заменят попадания расчитанной РС в рынок.

Рогова Анна пишет:

цитата:

А теперь представте, какого оценщика из списка аккредитованных я назову, если мне понадобится отчет?

Это фраза не про Вас будет сказана, но часто, увы, из списка аккредитованных оценщиков предлагается, те у которых, заключены соотвествующие договора с банком, на какие-нибудь дополнительные услуги или вообще, конкретный кредитный сотрудник имеет заинтересованность в какой-то фирме оценочной. Думаю Вам это известно.

 Отправлено: 15.11.08 11:49. Заголовок: avg пишет: Все-таки..

avg пишет:

цитата:

Все-таки старается как лучше сделать, чем потерять аккедитацию в банках

Я раньше тоже так думала.

avg пишет:

цитата:

увы, из списка аккредитованных оценщиков предлагается, те у которых, заключены соотвествующие договора с банком, на какие-нибудь дополнительные услуги

Я это узнала из форумов.

avg пишет:

цитата:

мы видимо не поняли друг друга, во-первых я портовой кран оценивал тот который не судно

Все нормально. Суть же не в названии оборудования, а в общей проблеме сбора необходимой информации.

А распрекрасные обзоры "ни о чем" и не нужны.

 Отправлено: 16.11.08 09:44. Заголовок: Я, как-правило, опис..

Я, как-правило, описываю объект оценки, а уж потом пишу обзор рынка.
С моей точки зрения, сначала читатель отчета получает представление о предмете оценки, а потом о ценовых тенденциях на рынке и о сегменте рынка к которому принадлежит объект оценки.
Рогова Анна пишет:

цитата:

распрекрасные обзоры "ни о чем" и не нужны.

Да иногда другого ничего не может быть кроме информации со старого обзора из интернета. И тогда единственный выход азбавить его свежей ценовой информацией.
Статистические годовые показатели опаздывают на год. Т.е. сейчас только появилась информация по результатам 2007г. Помесячную информацию не всегда можно сравнить с годовыми данными. Да и с переходом на мировые стандарты статистики информация стала настолько общей, что оказалась почти невозможно ее использовать в обзорах.

 Отправлено: 16.11.08 10:15. Заголовок: О том, что оценивает..

О том, что оценивается (то что я пишу касается скорее отчетов с количеством наименования объетов оценки до, ну может, 10 единиц) представление получаешь уже или с обложнки отчета, либо из сопроводительного письма, или на конец с третьей страницы из "основных фактов и выводов".
Почему я думаю, что обзор надо давать до описания, то это из-за того, чтобы идти по порядку: обзор, описание объекта и затем сразу же понимание о том, какую ступень занимает, какие главные ценнообразующие характеристики у него, и в каком у него состоянии то, что есть главное и ценообразующее.
Если же сначала описывать объект, то мне, может ничего и не сказать, что объект "самоходный и неполноповоротный", ибо я только потом начту читать обзор и листать отчет взад, чтобы увидеть а как на фоне нашего обзора выглядит наш объект.
Наверно это мое личное неудобство, которое я испытываю при чтении отчета.
По фсо 3, п.8. Там если расматривать разделы по порядку, описание, кажется стоит, первее чем анализ.

А обзоры, которые никак не связаны с объектом оценки, действительно не нужны. Показатели действительно опаздывают. Но обзор рынка за 2005 года при оценке на конец 2008 - не нужен, хотя и красиво писан.

 Отправлено: 16.11.08 12:04. Заголовок: Рогова Анна пишет: ..

Рогова Анна пишет:

цитата:

мне, может ничего и не сказать, что объект "самоходный и неполноповоротный",

Ну это зависит от степени квалификации оценщика. Не зря же во многих фирмах, разделяют оценщиков на тех, кто оценивает недвижку и тех кто МиО.
Во-первых, как правило в описании объекта указыватся не только тех.параметры в виде таблицы, но и кратко - назначение объекта.
Во-вторых, если оценщик МиО не знает, что такое самоходный - то, наверное стоит почитать литературу соответсвующую, а то можно дойти до того, что и, например, фразу - "тип движителя - гусеничный" - тоже нужно объяснять на пальцах. Я не видел, еще оценищиков МиО, которые знают по оборудованию абсолютно все, всегда попадается, что-то новое, оценкой чего раньше не занимался.

Насчет того, что в обзоре будут объяснены, что такое "самоходная установка" - думаю, такое не будет. В обзоре достаточно показать сегмент рынка оцениваемого объекта, производителей основных и ценовую информацию.
Если же подробно описывать, чем радиальный вентилятор отличается от осевого и принцип его работы, то это уже будет компиляция из рекламного буклета и подробного технического описания. Это для уже информация для узких специалистов.

Насчет порядка размещения обзоров, до или после описания, мне лично вс-таки, кажется, что логичнее, что читатель сначала ознакомится с оцениваемыми объектами, а потом почитает, о сегменте рынка этих объектов. Но, по большому счета особой разницы нет, кто как привык, тот так и делает.

 Отправлено: 16.11.08 14:08. Заголовок: Я так и не могу прис..

Я так и не могу приспособиться к тому, как выражать свою мысль на форумах.
Не надо мне объяснять что такое гусеница, а что такое колесо. Я имела в виду то, что "самоходный и неполноповоротный" это одна ценовая категория, а "несамоходный и неполноповоротный" это другая. А когда это не описывается, а аналоги в расчете подбирается и такие и всякие, то отчет нечитабельный, и стоимость не может быть принята к решению.

 Отправлено: 16.11.08 15:08. Заголовок: Рогова Анна пишет: ..

Рогова Анна пишет:

цитата:

аналоги в расчете подбирается и такие и всякие,

Ну тогда, это частный случай, конкретно, того отчета, что Вы изучаете. Ведь в СП, самое главное подобрать правильные АНАЛОГИ и правильно провести корректировки - это касается и недвижки и МиО.
Думаю, что на нашем форуме, если четче обозначить проблему, коллеги смогут помочь, по вашему объекту.

 Отправлено: 16.11.08 18:29. Заголовок: Рогова Анна пишет: ..

Рогова Анна пишет:

цитата:

Конечно, мы знаем, что технический паспорт БТИ это серьезный документ, однако в разделе «Описание объекта оценки» хочется очень, читать про объект, что он представляет собой в действительности.

Рогова Анна пишет:

цитата:

Оценщик пишет: состояние удовлетворительное. Все точка.(дальше идёт мысль что это плохо, так нельзя писать)

Вы, Аня, логического противоречия не видите?
Рогова Анна пишет:

цитата:

Не указывается ни процент износа, ни устаревания,

И чем указание совокупный износ 53,71% лучше (информативней) слова "состояние удовлетворительное"
А зачем Вам нужно устаревание (функциональный износ)? Что Вы с ним делать будете? Зачем он нужен, если аналоги такие же?
Опять же, ну напишет оценщик - устаревание 15,98%. И что?
Да даже если устаревание есть, то оценщик, пока не начал рассчитывать износ и подбирать аналоги, не знает есть функциональный износ или его нет.

Рогова Анна пишет:

цитата:

Я хочу хороших отчетов.

А что такое хороший отчет в вашем понимании?

avg пишет:

цитата:

Насчет неподписанных фотографий - это даже не смешно, как можно не подписывать их?

Да запросто. Несколько тысяч позиций, фото сделаны из середины прохода цеха - видны уходящие в даль ряды станков и что подписывать?
avg пишет:

цитата:

... Ведь в СП, самое главное подобрать правильные АНАЛОГИ и правильно провести корректировки - это касается и недвижки и МиО.

Я бы добавил, что только это и проверять надо.
А про остальное это все бред

 Отправлено: 16.11.08 18:44. Заголовок: Рогова Анна пишет: ..

Рогова Анна пишет:

цитата:

Еще затрудняет чтение отчета то, что номера позиций, присвоенные в разделе описание объекта, не соответствуют номерам, присвоенным этим же объектам в таблицах расчета. Если при оценке, т.е. в самих расчетах оценщик группирует оборудование по определенному признаку, то тогда такая же группировка должна уже быть в описании объекта. Потому что, опять же все ведет к затруднению получения информации по оцениваемым объектам.

В описании приводится весь список в том порядке, который дала бухгалтерия, так же в том же порядке список приводится в итогах Ну когда пишешь: "оборудование стоит ХХХ руб, в том числе по инвентарным позициям".
Потом в расчетах, что то считается одним способом, что-то другим. И таблицы разные. Как не странно.
Про инвентарные номера их обычно всегда указывают. Просто удивительно читать что их не указывают.

А потом.
Пример из жизни: Вот я сейчас ценю оборудование 7 тыс.поз. И как Вы представляете я в описании буду описывать все эти 7 тыс. позиций? Часть считаю индексацией, часть сравнительным. Причем по разным позициям разные методы: автомобили и мототехника по Адрианову, металлорежищие оборудование отдельно прямое сравнение по полным аналогам, часть кранов - регрессия, часть прямое сравнение, плав средства - своя песня. Ну и всякая мелочь типа столы и стулья.
И как я соблюду тот же порядок, что и в описании в расчетных таблицах?

 Отправлено: 16.11.08 19:19. Заголовок: Дмитрий пишет: Неск..

Дмитрий пишет:

цитата:

Несколько тысяч позиций, фото сделаны из середины прохода цеха - видны уходящие в даль ряды станков и что подписывать?

1) Аня пишет об отчетах для залога, как правило, в тысячи позиций залог редко встречается
2) Аня пишет, об отчетах до 10 позиций (это ее слова)
3) Если уж такая ситуация, то я так и делаю фотографирую целый цех и пишу, что цех № такой-то, список оборудования по цехам, см. табл. такую-то
4) Но в любом случае стараюсь, самое дорогостоящее оборудование посмотерть и с фотографировать.

Нассчет расчетных таблиц, могу ошибаться, но скорее всего Аня имела вввиду, что в итоговая расчетная таблица не совпадает по № по п/п с начальной таблицей перечня объектов. Тогда действительно сложно бывает.
Чтобы такого не было, я разбиваю сразу список объектов по группам и по системе расчета, а потом в итоговой свожу все одну, к которой порядок объект такой же как и в начальном списке на оценку.

 Отправлено: 16.11.08 19:50. Заголовок: В разделе с описание..

В разделе с описанием не должно быть никаких субъективных или объективных мнений. Должно быть только четкое и ясное изложение исходной информации.

В случае с массовой оценкой, раздел описания, конечно, должен быть немного другим. Если и описывать, то по производственным участкам, а также привести общие сведения типа того, как эксплуатировался, какое это производство и т.д. Отдельно описать самое дорогое оборудование и то, как проводился осмотр. Какие мнения по большим спискам?

 Отправлено: 16.11.08 20:27. Заголовок: Kikinda пишет: В ра..

Kikinda пишет:

цитата:

В разделе с описанием не должно быть никаких субъективных или объективных мнений. Должно быть только четкое и ясное изложение исходной информации.

Бррррррррр....что-то я не очень понимаю.
Если оценщик в описании обязан указать тех.состояние, комплектацию, режим использования - т.е. те данные. которые он:
1) получит исходя из документов
2) из визуального осмотра
3) интервью с техническими специалистами

это что? все не нужно? т.к. это вроде и есть объективные и субъективные мнения и факторы
тогда вопрос - что такое исходная информация? для чего она нужна и кто ее предоставляет?

 Отправлено: 17.11.08 08:20. Заголовок: Рогова Анна пишет: ..

Рогова Анна пишет:

цитата:

Немецкий дом постройки до 1945 года. Указывается процент износа по БТИ – 15%. Бред, это бред 100% - такого не может быть. Но оценщик стоит на смерть: БТИ написало, значит износ 15%.

Так ведь это вопрос в том,что мы понимаем под износом в 15%. Вот сколько в процентах от современной новостройки стоит этот самый Немецкий дом? может быть и 85%, а может и все 100%, а разве не может все 120%? Ведь износ у нас в экономическом понимании, и если напишем 50% или 80%, то вряд ли это будет соответствовать РС этого дома. Т.е. делать такое замечание реально можно лишь выявив завышение РС в отчете, а нет завышения, так что же в том, что 15%?

 Отправлено: 17.11.08 10:01. Заголовок: Рогова Анна пишет: ..

Рогова Анна пишет:

цитата:

По рынку портальных кранов, оценщик просто написал про особенности судостроения в России и как все плохо в нем. За три часа - можно увидеть общую картину, вы о ней и написали. Но оценщик берет хорошие деньги за оценку судов, он может искать информацию и больше чем три часа.

Тут уж вы не правы. Как и в большенстве случаев заказчик обычно хочет качественную оценку даром и вчера. При этом делаешь ее для одного банка и его требований, а всплывает она потом в другом банке. Поэтому и описание рынка такое.

 Отправлено: 17.11.08 13:11. Заголовок: Давайте обсудим как ..

Давайте обсудим как лучше написать описание объектов оценки для случая массовой оценки, как у нашего Дмитрия. 7000 ед. оборудования. Их и не посмотреть толком и документы не проверить и оценить надо.

dewqas
Надо стремиться к совершенству, а не заниматься оправданием себя.

 Отправлено: 17.11.08 13:26. Заголовок: Kikinda пишет: Дава..

Kikinda пишет:

цитата:

Давайте обсудим как лучше написать описание объектов оценки для случая массовой оценки, как у нашего Дмитрия. 7000 ед. оборудования. Их и не посмотреть толком и документы не проверить и оценить надо.

Массогабаритным методом и индексацией. Смотреть только дорогостоящие позиции, а описание затребовать у залогодателя. (по крайней мере мы так делаем)

 Отправлено: 17.11.08 15:18. Заголовок: dewqas пишет: Массо..

dewqas пишет:

цитата:

Массогабаритным методом и индексацией

Ну вопрос был как описать в соответствующем разделе, а не как ценить.
Как ценить то понятно. Правда у меня другой подход.
Все что можно сравнительным, что нельзя то индексацией
А где Вы в обротной или инвентраризационной ведомости веса станков видели? Чтоб массогабаритный метод использовать.

Я обычно пишу в разделе описания: "оборудование согласно перечню". И все. И объект оценки также назваю.

 Отправлено: 17.11.08 22:45. Заголовок: Давайте жить реально..

Давайте жить реальной жизнью
согласно ФСО, должны быть и обзоры и нормальные описания
НО
про массовую оценку ничего не сказано, т.е. по-идее, отмазка что у тебя 7000 позиций может не пройти просто по формальному признаку.

Я, поступаю, так высылаю заказчику опросные таблицы по оцениваемымм объектам, где нужно заполнить основные характеристики - тут нужно не переборщить, а спросить самый минимум информации нужной для оценки, а то заказчик может сильно испугаться. Уговариваю Заказчика, что это будет намного быстрее и лучше, чем мне предоставят 7000 тех.паспортов, которых может не быть. И вообще, что это нужно сделать и все для его (Заказчика) пользы.
Как правило, адекватный заказчик, вопрос решает, распределяет по цехам, по соотвествующим службам поручение и вопрос решается.
Конечно это не всегда проходит, особенно, если оценка всяких банкротов и т.д.

 Отправлено: 18.11.08 00:48. Заголовок: В оценке очень хорош..

В оценке очень хорошо действует принцип Парето 20% активов дают 80% стоимости. Вот с этими 20% нужно поработать основательно и дать описание хотя бы самых дорогих позиций.

Кстати, метод Дмитрия по формальным признакам для описания может вроде и пройти. Но если там будут позиции типа "станок", мат. отв. Иванов, тогда это и есть формальный признак для придирки. По поводу того, нужно ли приводить технические характеристики, я уже высказалась. Иногда это лишнее, а иногда нет. Возможно, нужно уже на первой стадии разделить на основные группы и в каждой группе дать описание. Где и как использовалось и т.д.

Для массовой оценки я делаю табличку следующего содержания.
1. Наименование
2. Модель
3. Дата постановки на учет
4. Дата выпуска (если от третьей колонки отнять четвертую), то мы выявим какое оборудоание было куплено на вторичном рынке
5. Стоимость на дату постановки на учет
6. Балансовая стоимость (если от 6 колонки отнять 5, то мы выявим какое оборудование было капитально отремонтировано)
7. Производственный участок, цех (мы выявляем с какой интенсивностью оборудование эксплуатировалось. Для этого запрашиваем у гл. механика такие данные как который цех с какой интенсивностью загружен. Понятно, что во вспомогательном производстве будет загрузка ниже)

Кроме того, нужно представлять что это за предприятие и что оно выпускает. Если оно выпускает продукцию массового производства, то скорее всего загрузка полная (при условии, что у предприятия есть достаточное кол-во заказов). Если это опытное производство, то загрузки полной нет и быть не может. Самый главный вопрос - как учитывать дикие 90-е, когда производство в нашей стране стояло везде. Оборудование (по крайней мере, металлообрабатывающее) вряд ли сейчас все новое.

Если есть у кого то что добавить, добавляйте. Соберем весьма важный архив оценочного опыта.

 Отправлено: 18.11.08 01:35. Заголовок: Kikinda У меня сейч..

Kikinda
У меня сейчас в оценке комбинат хлебопродуктов. Заказчик - покупатель. Собственник имущества - продавец. На наш запрос по всем ВАШИМ пунктам собственник ответил - НЕТ, НЕ ЗНАЮ и ЗНАТЬ НЕ ХОЧУ!!! Вопрос к Вам - куда мне девать свой опросный лист? И чем я могу помочь для архива, кроме, как советом о том, что нужно брать за горло "весьма занятых работников собственника" и самому в ИХ присутствии переписывать шильдики, оттирая их от грязи, лазая в такие места, куда представитель собственника будучи в спецодежде не решается лезть? При этом, когда я составлю идентифицированный список, заказчик всегда может отказаться от своих "показаний".

 Отправлено: 18.11.08 02:09. Заголовок: andrey Андрюха! Э..

andrey

Андрюха!
Эти случаи есть и бывают, никуда не деться.
В этом случае надо найти того, кто заинтересован в оценке, если собственник банкрот , которому ничего не нужно, там и документов никаких найти не получиться - "все потерялось".
если стороны заинтересованы в оценке, то помогут, чем могут - и проведут по заводу и вместо тех.паспорта сделают нужные таблицы и справки - иначе как ты определишь какой марки станок , если нет шильды и тех.паспорта? (вызывать экспертизу - очень дорого и не факт, что тебе что-то скажут правильное).

 Отправлено: 18.11.08 04:19. Заголовок: andrey Андрей, ну ..

andrey

Андрей, ну ты как первый раз замужем Хотя с хлебопекарным оборудованием все намного проще. Насколько я понимаю ситуацию, стоимость очень зависит от производственной мощности оборудования (и не всегда нужно знать название). А мощность тамошнего оборудования знает там каждый слесарь. Пройдись по заводу с кем нибудь ответственным, перепеши, все что найдешь и что услышишь. Задавай вопрос, типа какая скорость, какой объем, какой выпуск... И лучше отметить, оборудование отечественное или импортное.

Интересно, завод большой или нет? Если нет, то загрузку оборудования узнать на ближайщие прошедшие 10 лет (больше 20 лет вроде как хлебопекарное, замешивательное и т.д. не работает). Оборудование простое, поэтому про капитальные ремонты интересоваться только для печей и мукомольных агрегатов.

А чтоб не отказался на всех списках пускай ставят печать и подпись и скажи на всякий случай, что ответственные представители заказчика несут уголовную ответственность за дачу ложных показаний и еще историю расскажи, что ты в прошлом году также оценивал и уже двоих посадили за то, что они неправильные данные предоставили и ввели в заблуждение государство :). На самом деле никакой ответственности нет, но они же об этом не знают.

 Отправлено: 18.11.08 11:07. Заголовок: Вы оба правы. Но в м..

Вы оба правы. Но в моем случае, предприятие не работает 1,5-2 года. Предприятие достаточно большое, только мельничный комплекс состоит из двух пятиэтажных зданий. Из персонала - директор, бухгалтер, кладовщик и гл.инженер, который пришел на комбинат несколько месяцев назад и разбирается в своем оборудовании чуть более моего. На оборудовании проставлено по ТРИ инв.№, мало того, зачастую ни одног из этих номеров в списке ОС нет. Есть позиции о которых вообще никто вразумительного сказать не может, даже не знают где оно находится.
Приведу пример из списка ОС:
127. Редуктор - инв.№ 683
128. Редуктор - инв. № 660
129. Редуктор - инв. № 738
На мой вопрос, а где же эти звИруги, т.к. мы уже все осмотрели и таких не видели, был получен ответ, что наверное стоят на каком-то оборудовании
Я подозреваю, что это была замена редукторов, но каких? Все разводят руками.
О перлах в списке я вообще молчу, например:
55. Вымолочная машина А1-БВГ - инв.№ 803а
56. Вымолочная машина АИ-680 - инв. № 802б
57. Вымольная машина АИ-ВБП - инв. №802а
на поверку все они оказались вымольными машинами А1-БВГ. И такое в 90% списка. Такое впечатление, что список составляли не приходя в сознание.
Теперь моё самое любимое:
104. Механическая лопата - инв. № 819а (гл.инженер гордо подвел к автомобилеразгрузчику под инв.номером 1144)
245. Измерительный прибор - инв.№ 687 (дружно посмеялись).

 Отправлено: 18.11.08 11:51. Заголовок: Забыл добавить, что ..

Забыл добавить, что инв.№ 1144 в списке отсутствует.

 Отправлено: 18.11.08 12:05. Заголовок: andrey Значит это ..

andrey

Значит это мукомольный комбинат, а не хлебопекарный и мое предыдущее сообщение к делу не относится.

Ну а что, осмотр сделал. Уже неплохо. Наверняка выявил какое включается, а какое нет, выявил позиции, которых нет. Нужно спросить как у них были дела с ремонтами (чтобы износ посчитать) и всегда ли они мололи и сколько уже не работают.

 Отправлено: 18.11.08 12:06. Заголовок: Метод первоначальной..

Метод первоначальной стоимости и пусть и дальше ни о чем не думают :)

 Отправлено: 18.11.08 12:17. Заголовок: такие масшабные оцен..

такие масшабные оценки - очень хорошо вписываются в инвентаризацию
пусть походят - сделают новый список
всем легче будет

 Отправлено: 18.11.08 12:20. Заголовок: avg пишет: Метод пе..

Мисовец

как ее еще называют "историческая стоимость" . Но увы, таких данных часто найти не удается, после всех переоценок и передаче с баланса на баланс, часто по нулевым стоимостям.

 Отправлено: 18.11.08 13:46. Заголовок: Я вам более скажу. П..

Я вам более скажу. Предприятие три раза меняло собственников и каждый раз остаточная стоимость превращалась в первоначальную. Инвентарных карточек нет, паспортов нет, паспорт БТИ сделан через одно место другим местом. Веселуха, короче.
Делаю идентификационный список и заставлю собственника подписать. Последние перлы: Мачтовый подъемник - на самом деле - лебедка электрическая. Холодильник Днепр - в миру - Холодильник Норд. Это уже за гранью понимания. Ну, не разбираешься в оборудовании, ну лень тебе шильдики очищать и списывать с них. Но, когда на холодильнике русским по белому написано Норд, какого хрена он стал у тебя Днепром? Вбыв бы!!!
Kikinda
Я не писал, что комбинат хлебопекарный. Я писал: комбинат хлебопродуктов. Это разные вещи. Так в советские времена назывались комбинаты по производству муки и круп со своими зерноочистительными мощностями и площадями складского хранения зерновых. Эк, завернул

 Отправлено: 18.11.08 16:07. Заголовок: andrey пишет: Вбыв ..

andrey пишет:

цитата:

Вбыв бы!!!

Вот вот.

И как заполнять раздел описание?
Вывод один: да никак.

avg пишет:

цитата:

как ее еще называют "историческая стоимость" .

Мне один раз дали и первоначальную и историческую. Приятно было работать.
Но это из области чудес.

 Отправлено: 19.11.08 01:18. Заголовок: Как-то все у Вас сло..

Как-то все у Вас сложно, есть проще примеры
Мне коллеги из БТР случай рассказали - бухгалтерия вместо КАБЕЛЬ БЕЛЫЙ (текст рукописный был в накладной) - внесла в карточку инвертарную - КОБЕЛЬ БЕЛЫЙ
потом думали долго как амортизировать белую собачку
тем более оценивать

 Отправлено: 20.11.08 00:05. Заголовок: avg Собаки нормальн..

avg
Собаки нормально амортизируются - ерунда вопрос

 Отправлено: 20.11.08 00:36. Заголовок: Володя, ты видимо пл..

Володя, ты видимо плохо прочитал или я не четко высказался.
Смысл в том что среди тысяч позиций оказалась такая
у Оценщиков вопросы возникли - пришлось все это выяснять - сам собственник даже был не в курсе, что у него собака на балансе записана
Просто вывод : верить, инвентаризационной ведомости надо с осторожностью

 Отправлено: 26.11.08 23:47. Заголовок: Вопросы задавали, а ..

Вопросы задавали, а я на них не ответила.
Про информативность информации в описании износов и тех.состояния.
Цифра в 15% и какая другая, ничего не скажет человеку, который читает отчет (заказчику, например).
Также как и "состояние такое-то". Описание состояния (износа) должно быть такое, на мой взгляд, чтобы было понятно: " Процент износа 15% (расчет стр. отчета 34) соответствует техническому состоянию - хорошее, т.е. объект может эксплуатироваться в текущем состоянии, однако требует тех-то и тех-то работ". и т.п. Можно конечно и так. Износ не определен пока, поэтому в описание объекта не включается, он определен на стр.33.

"А зачем Вам нужно устаревание (функциональный износ)? Что Вы с ним делать будете? Зачем он нужен, если аналоги такие же?" В описании затратного подхода в отчете обычно написано, что стоимость объекта расчитывается с учетом износа и устареваний. Ага...
Про что это? А где это у объекта? Нет? Ну так и написано. "Функционального износа - нет". "Аналоги соответствуют объекту оценки, корректировки на функциональный износ не вносятся" (такого я никогда не видела да и лучше не видеть, аналог есть аналог)

Про БТИ и немецкий дом. Оценщик не считает износ сам. Проблема в этом. Он просто его переписывает. Может он и прав.
Для современного дома, я может такое пропустила мимо глаз, а для дома до 45 года постройки сомнения закрались.

 Отправлено: 27.11.08 00:02. Заголовок: Рогова Анна пишет: ..

Рогова Анна пишет:

цитата:

Описание состояния (износа) должно быть такое, на мой взгляд, чтобы было понятно: " Процент износа 15% (расчет стр. отчета 34) соответствует техническому состоянию - хорошее, т.е. объект может эксплуатироваться в текущем состоянии, однако требует тех-то и тех-то работ"

Тык, если воспользоваться "волшебной табличкой" там все как раз и написано. Чем Вам не нравиться?
Конечно хочется лучшего всегда, но я редко встречал, чтобы все недостатки подробно описывались, особенно когда объектов много. Это же не акт обследования после ДТП.

 Отправлено: 27.11.08 10:10. Заголовок: Владимир Б. пишет: ..

Владимир Б. пишет:

цитата:

Собаки нормально амортизируются - ерунда вопрос

Ну я бы не был так категоричен .
В бухгалтерском учете служебные собаки основными средствами не являются и учитываются в составе средств в обороте. Это прямо предусмотрено в пункте 50 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в РФ (приказ Минфина России от 29.07.98 № 34н). Поэтому их нужно учитывать на счете 11 «Животные на выращивании и откорме». По пункту 51 Положения стоимость служебных собак не погашается. В налоговогом учете. Здесь служебные собаки являются основными средствами. По Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы (постановление Правительства РФ от 01.01.01 № 1, они входят в третью группу со сроком полезного использования от 3 до 5 лет (Как факт отметим, что в соответствии с Общероссийским классификатором основных фондов, принятым и введенным в действие Постановлением N 359, служебные собаки (код 19 0003000 4) относятся к основным средствам). Стоимость собак списывается через амортизацию, если она превышает 10000 рублей. В противном случае эти расходы учитываются единовременно как материальные в момент ввода в эксплуатацию (подп. 3 п. 1 ст. 254 НК РФ).В случае выбытия животных их стоимость списывается на внереализационные расходы.

 Отправлено: 28.11.08 22:37. Заголовок: Yri G Внушает! Глуб..

Yri G
Внушает!
Глубоко копаешь

А вот волки в зоопарке - с ними-то как?