Отправлено: 20.02.11 20:29. Заголовок: Анализ рынка для массовой оценки

ФСО требует в любом случае делать анализ рынка. Я что то немного заблудилась с тем как его делать при массовой оценке. Было мнение делить на три очереди и анализировать подробно только первую. Однако, у меня сегодня возникла мысль, что если оценивается предприятие и ищется "стоимость в пользовании", то надо искать тех, кто имеет похожий бизнес и способен купить все предприятие + сколько инвестиций требуется на открытие такого бизнеса.

В том же анализе рынка надо делать сортировки на "возможность" и "невозможность" продажи, если речь идет о задачах оценки, подразумевающих реализацию. И дать полную картину того, как происходит реализация всего оборудования предприятия = скидки, расходы и т.д. Очень сложный и очень интересный вопрос.

 Отправлено: 26.02.11 17:08. Заголовок: Kikinda пишет: я с..

Kikinda пишет:

цитата:

я страюсь как могу как раз над воплощением

Это печально.

Kikinda пишет:

цитата:

А вот что добавляет - это реальные рыночные факты, которые в соотвествующем разделе должны быть зафиксированы.

То есть анализ рынка будет повторять расчетный раздел. Будет приведены аналоги, цены, которые потом будут использоваться (повторены) в расчетах.

Привидите пример что ли. Любопытно.

 Отправлено: 26.02.11 18:00. Заголовок: Дмитрий тут такая з..

Дмитрий

тут такая загогулина и ты прав и Оксана, каждый со своей стороны

а вот в последнее время когда мне подкидывают оценить квартиру по быстрому, мне заниматься анализом и графиками, искать в инете что-то и т.д., кучу всякого текста и лишней мути, которая не кому не нужна, а можно просто взять с нескольких сайтов по недвижимости средние цены по районам и по квартирам 1-2-3-4- комнатных и т.д.
Если мои расчеты попадают туда значит все нормально и я больше не парюсь с этим

 Отправлено: 26.02.11 18:10. Заголовок: Дмитрий Анализ рын..

Дмитрий

Анализ рынка будет уточнять расчетный раздел.

Короткий пример из отчета. В отчете еще есть таблица с аналогами (12 аналогов разной степени достоверности). Но таблицы переносить муторно. Кратко текст здесь.

Двигатель Д-30КП предназначен для установки на транспортном самолете Ил-76. Такие двигатели выпускаются на НПО Сатурн. Несмотря на то, что двигатели имеют внешний износ, связанный с тем, что они превышают допустимый уровень шума ИКАО, данный двигатель до сих пор производится. Узнать стоимость нового двигателя достаточно сложно в связи с политикой конфиденциальности НПО Сатурн. Соответственно, о стоимости можно судить только по некоторым «косвенным» признакам и по вторичному рынку. Двигатели могут проходить текущие и капитальные ремонты. Также как и для самолетов, основными ценообразующими показателями для двигателей являются наработка и остаток по ресурсу, год выпуска влияет в меньшей степени.
В (Таблица 16) проанализированы предложения по вторичному рынку двигателей Д-30КП. Из таблицы видно, что б/у двигатель с 100% ресурсом будет иметь стоимость 500 000 долл США до 680 000 долл США. Соответственно, можно предположить, что новый двигатель будет иметь стоимость 800 000 долл. США. или округленно 25 млн. рублей (с НДС). Данная цифра имеет корреляцию с данными, находящимися в архиве оценщика. В 2006 году стоимость двигателя Д-30КП составляла 23 млн. рублей (копия прайса за 2006 год в приложении).

В расчетном разделе написано 25 млн рублей и ссылка на эту страницу отчета. В разделе "итоговый результат" опять ссылка на этот раздел, вернее на таблицу и показано, что оценщик за границу разумного не вышел.


Сейчас в раздумьях как сделать анализ рынка для массовой оценки. Может попадется предприятие какое крупное, так сделаю. В полевых условиях оно лучше соображается. Пока что у меня только догадки, что в этом разделе надо классифицировать, определять важное от второстепенного и смотреть какой рынок есть.

 Отправлено: 26.02.11 19:35. Заголовок: Оксан! ты пример при..

Оксан!
ты пример привела конечно действенный, но таких объектов мало (хотя вчера в новостях передали, что СУ-30 за 152 рубля продали)
А полевые условия конечно важны, я всегда стараюсь выезжать не объект, тогда легче понять, что собственно оцениваешь + интервью с представителями заказчика. всякие там гл.инженеры, механики и т.д.

 Отправлено: 27.02.11 00:02. Заголовок: Дмитрий пишет: То е..

Дмитрий пишет:

цитата:

То есть анализ рынка будет повторять расчетный раздел. Будет приведены аналоги, цены, которые потом будут использоваться (повторены) в расчетах.

Kikinda пишет:

цитата:

В (Таблица 16) проанализированы предложения по вторичному рынку двигателей Д-30КП. Из таблицы видно, что б/у двигатель с 100% ресурсом будет иметь стоимость 500 000 долл США до 680 000 долл США. Соответственно, можно предположить, что новый двигатель будет иметь стоимость 800 000 долл. США. или округленно 25 млн. рублей (с НДС). Данная цифра имеет корреляцию с данными, находящимися в архиве оценщика. В 2006 году стоимость двигателя Д-30КП составляла 23 млн. рублей (копия прайса за 2006 год в приложении).

Полное подтверждение моего предположения. Конечно приятно убедится, что я как всегда прав, но печально что придется заниматься всяким бредом.

Потому что, Оксана, Вы конечно извините, что но это никакой не обзор. Где выявлены и показаны основные ценообразующие факторы, тенденции их изменения, и прочее.
Это обычный кусок сравнительного подхода когда обосновываешь корректировки.
Ну кроме фраза конечно умелила: Kikinda пишет:

цитата:

Узнать стоимость нового двигателя достаточно сложно в связи с политикой конфиденциальности НПО Сатурн.

Kikinda пишет:

цитата:

. Соответственно, о стоимости можно судить только по некоторым «косвенным» признакам и по вторичному рынку

Ну про вторичный рынок понятно, далее по тексту что-то написано, а "косвенные" признаки то где?

Кроме того: Нормативный срок = наработка + остаточный ресурс или остаточный ресурс = нормативный срок - наработка.
ТО есть цена не может зависит от 3 ценообразующих факторов: наработка, остаточный ресурс и возраст, а только от двух наработка/остаточный ресурс и возраст

 Отправлено: 27.02.11 00:27. Заголовок: Дмитрий Так почему..

Дмитрий

Так почему же не выявлены? Как раз выявлены. В таблице были найдены все аналоги вторичного рынка. В аналогах указан остаточный ресурс, иногда возраст. Вот это и есть ценообразующие факторы. А данных по наработке никто не дает. На то он и анализ рынка. Я вытащила самый короткий анализ рынка, который у меня был.

Я применяю далеко не все аналоги, которые мне удалось найти. А вот в анализе рынка показываю все. И в анализе я уже могу показать диапазон стоимости в котором будет лежать итоговая стоимость.

 Отправлено: 27.02.11 00:47. Заголовок: В 2006 году мне удал..

В 2006 году мне удалось почитать отчет об оценке атомного реактора.....
Сразу скажу - было интересно, но не более того. Заниматься оценкой специализированных объектов и еще не будучи специалистом, правильно и достоверно сделать расчеты в СП и ЗП это не всегда может и подготовленный оценщик.

 Отправлено: 27.02.11 14:12. Заголовок: Kikinda пишет: Я пр..

Kikinda пишет:

цитата:

Я применяю далеко не все аналоги, которые мне удалось найти. А вот в анализе рынка показываю все. И в анализе я уже могу показать диапазон стоимости в котором будет лежать итоговая стоимость.

То есть потом в сравнительном есть параграф "Обоснование выбора аналогов"?
Если какие то аналоги не подходят по тем или иным причинам: нет полной информации, низкая достоверность и т.п., то затем Вы тих выбрасываете из выборки и считаете по оставшимся. Правильно ли я понял?

Если, да, тогда возникает вопрос, после выброса "негодных" аналогов, не изменился ли ценовой диапазон, определенный в анализе рынка?
А он наверняка изменился. Таким образом, рассчитанная рыночная стоимость объекта оценки не будет соответствовать рыночным данным, определенными в анализе рынка.
Как Вы, Оксана, с этим справляетесь? Или же просто не задумываетесь об этом?

Мне это напомнило начало моей оценочной деятельности - массовая оценка для Департамента имущества г.Москвы. Они то же в начале требовали, чтобы было приведено много аналогов (объектов сравнения), а затем в отдельном параграфе было проведено обоснование выбора конкретных объектов сравнения, которые будут использованы в расчетах.
А так как оценка была массовой, по 10-20 объектов в неделю, то выход был найден простой. В нужный раздел были помещены все аналоги по всем типам помещений: офисы, торговые и ПСН; 1 этаж, цоколь и подвал; и по районам. И таких по пять штук (таблица около сотни аналогов)
А затем в обосновании выбора писалось, что мол анализ предложений позволил выбрать 100 аналогов, но из них часть - этажность другая, функциональное назначение другое, район другой, а вот для объекта оценки, о чудо, как раз 5 штук нужных нашлось. Я их даже сразу группировал по 5 штук, чтоб удобней было и была возможность автоматизации процесса.
Потом от этого требования ДИГМ отказалось, потому что бредятина все это.

Вот такую же профанацию и Вы собираетесь повторить. То есть повторить то что показало нежизнеспособность еще лет десять назад.

Если такое требование введут, то выход очевиден. Из старых отчетов набираются аналоги по всем видам станков можно несколько сотен так набрать, а затем для расчета будет использован из этих сотен, какой то один. И ляпота: "Требования соблюдены. Эксперты и проверяльщики в восторге от проделанной оценщиком работы"
А отчет то какой толстый выйдет, как принтскрины всех выявленных аналогов приложишь. Заказчикам наверняка будет не так жалко денег давать оценщику.

 Отправлено: 27.02.11 16:15. Заголовок: Дмитрий! "в срав..

Дмитрий!
"в сравнительном есть параграф "Обоснование выбора аналогов"? "

подбор аналогов это отдельная тема, споры идут уже давно...

вот я я ценю встройку или квартиру, у меня есть 5-10 аналогов , которые расположены не то , что в даже в этом районе, а в том же доме или квартале..
Зачем мне еще считать десятки ненужных аналогов?
И что мне там обосновать, если практически все параметры совпадают, это в таблице я пишу.

 Отправлено: 27.02.11 17:26. Заголовок: avg пишет: И что мн..

avg пишет:

цитата:

И что мне там обосновать

А затем, что Оксана хочет прописать в ФСО, чтобы в анализе рынка Вы приводили много аналогов, а потом из них обоснованно выбирали те, которые используете в расчетах.
Вы что, не поняли, к чему приведут новшества Оксаны?

 Отправлено: 27.02.11 18:11. Заголовок: Дмитрий пишет: Вы ч..

Дмитрий пишет:

цитата:

Вы что, не поняли, к чему приведут новшества Оксаны?

Мы это поняли с самого начала. По мнению некоторых, в руках у проверяющих должны быть такие аргументы против Оценщика, которые позволят ему (проверяющему) всегда не напрягаясь поставить Оценщика на колени, со всеми вытекающими. Это типичное поведение российского чиновника. При этом даже на примере механизма принятия ФСО, без допущения мысли о публичного обсуждения документов по которым очень многим работать, можно сделать вывод - всегда готовьтесь к худшему. Для этих ребят главное только личное благополучие, даже на чужих костях, и они не остановятся.
Единственная надежда как всегда на то, что "Запад нам поможет" и не допустит маразма хотя бы при определении справедливой стоимости (может поэтому ее нет в наших ФСО).
Оксана! Быстрее вырезайте крамолу!

 Отправлено: 28.02.11 01:33. Заголовок: Дмитрий. Как раз вес..

Дмитрий.
Как раз весь прикол в том, что если я ищу аналоги , например по какой-то встройке или квартире, сразу делаю выборку, но потом из этой выборки я отбираю объекты похожие или аналогичные объекту оценки.
Я конечно могу в отчете указать весь список объектов аналогов шт. 100-200, и что нужно обосноваться?
Прим.: а как там оценка всяких самолетных двигателей и их обоснование? Что в этом случае Оксана предлагает писать?

 Отправлено: 28.02.11 15:26. Заголовок: Дмитрий Анализ рын..

Дмитрий
Анализ рынка - это не просто собрать аналогов. Анализ рынка - это значит собрать информацию об объекте оценке и о рынке. Понять рынок. Потом это все записать, чтоб другим, например, кредитным инспекторам было понятно, что это за рынок. Этот раздел в общем то не расчетный, поэтому выбросы и тому подобное тут считать не надо, а скорее осознать, почему выброс возник.

Belov
Этот форум не для проверяющих. Эта тема не для проверяющих и не для стандартов (хотя не исключаю,что учтем в стандартах). Я хочу понять как делать анализ рынка в случае, когда оценивается огромое кол-во оборудования. Это не одно и то же с "единичной" оценкой. У вас есть какие то предложения или Вы ФСО будете продолжать нарушать?

 Отправлено: 28.02.11 15:37. Заголовок: Kikinda пишет: У ва..

Kikinda пишет:

цитата:

У вас есть какие то предложения или Вы ФСО будете продолжать нарушать?

А с какого такого перепугу Вы решили, что я что то нарушаю? И где связь между тем есть ли у меня предложения и нарушением ФСО, может Вы имеете ввиду что отсутствие предложений есть нарушение ФСО? Не понял!

Kikinda пишет:

цитата:

(хотя не исключаю,что учтем в стандартах)

Ваша скромность просто умиляет.
Kikinda пишет:

цитата:

Я хочу понять как делать анализ рынка в случае, когда оценивается огромое кол-во оборудования.

Конечно же, согласно ФСО, или Вы сомневаетесь. Или еще вариант - переписать ФСО, Вы бы не могли решить этот вопрос?

 Отправлено: 28.02.11 16:35. Заголовок: Belov Я являюсь уча..

Belov
Я являюсь участником рабочей группы по разработке ФСО - движимое имущество. Мною был разработан проект и сейчас он будет подаваться в НСОД от СРО РОО. Слушание планируется на октябрь. Так что моя природная скромность и обаяние ни при чем. Из всей рабочей группы проект готовила я, но с поддержкой форумских коллег. Всем остаьным участникам рабочей группы некогда. Мы с форумчанами будем продолжать обсуждать все разделы и пункты. Вот на пункте "анализ рынка" пока что застряли. Надеюсь, придем к конструктиву.

ФСО 1-2-3. уже не переписать и не перделать. По крайней мере, пункт анализ рынк точно. Вернее там даже 3 упоминания про анализ рынка. Ну вот я и спрашиваю, как Вы делаете анализ рынка для массовой оценки и при этом не нарушаете ФСО? В отчете по массовой оценке соблюсти требования стандартов достаточно сложно. Нарушает большинство оценщиков.

 Отправлено: 28.02.11 16:42. Заголовок: Kikinda пишет: как ..

Kikinda пишет:

цитата:

как Вы делаете анализ рынка для массовой оценки и при этом не нарушаете ФСО

Так же как и при единичной и при этом не нарушаю ФСО. Аналогично и провожу расчеты, без разделения на массовую и единичную. Для меня все равны.

Под анализом рынка понимаю:
- в каком сегменте рынка находится объект оценки, с указанием потенциальных продавцов и покупателей.
- определяю характер цены аналогов.
- типичный способ реализации объекта (при определении рыночной стоимости).
- ценообразующие параметры.
- ликвидность объекта (или вывожу в отдельную главу).
Не указываю: ценовых диапазонов (глупо), общее состояние экономики, фамилию губернатора области, размер заработной платы и т.д.

Kikinda пишет:

цитата:

Из всей рабочей группы проект готовила я, но с поддержкой форумских коллег. Всем остаьным участникам рабочей группы некогда.

И это очень печально.
Еще большая просьба не стараться сделать ФСО на все случаи жизни, там где можно обойтись - старайтесь уходить от детализации. Давайте четкие принципы и направления, не расписывайте подходы и методы. Доверяйте Оценщикам и Оценщики Вам скажут спасибо.

 Отправлено: 28.02.11 17:36. Заголовок: Kikinda пишет: Анал..

Kikinda пишет:

цитата:

Анализ рынка будет уточнять расчетный раздел. Короткий пример из отчета. В отчете еще есть таблица с аналогами (12 аналогов разной степени достоверности). Но таблицы переносить муторно. Кратко текст здесь.

Это то все хорошо, когда у тебя одна единица на оценку:) Без обид, но как предлагает Оксана делать обзор рынка на мой взгляд приводит к узкому выводу по объекту оценки. Необходимо еще изучить множество внешних факторов, влияющих возможно на экономическое устаревание, функциональное. Иногда обзор отрасли может сказать очень многое. Мне кажется неочень правильно привязывать себя к табличкам и четкому указанию дипазонов цен, порой которые никто не может определить.

Вот например будете оценивать синхронные и ассинхронизированные компенсаторы типа КСВБО-100-11. Найти по ним информацию ценовую вообще практически невозможно в открытых источниках информации. И что ж в анализе рынка нам прикажете про них написать?:) Помоему в данном случае вполне логично было бы проанализировать отрасль, тенденции, выйдут как раз достаточно общие вещи в обзоре.

Kikinda пишет:

цитата:

Сейчас в раздумьях как сделать анализ рынка для массовой оценки. Может попадется предприятие какое крупное, так сделаю. В полевых условиях оно лучше соображается. Пока что у меня только догадки, что в этом разделе надо классифицировать, определять важное от второстепенного и смотреть какой рынок есть.

У меня на оценку всегда только крупные предприятия... доходит порой до 1 млн позиций на оценку.... и я просто боюсь себе представить что бы со мной было если я писала обзоры подробные с табличками цен даже хотя бы по группам оборудования

Анализ рынка нужен, но он должен быть таковым, что бы давать в первую очередь представление Оценщику что он оценивает, пользовтаелю отчету (хотя как правило ни обзор читают крайне редко) почему произошло снижение или повышение цен или почему же мои "драгоценности" никому не нужны. Там же должны быть возможно определены ценообразующие факторы. А в расчетные параметры мы углубляемся в разделах с расчетами.

А при массовой оценке, важно понимать, что есть специализированные объекты которые кроме как затратником не посчитать, а есть неспециализированные которые можно посчитать как угодно. И обзоры соответственно с подробными цифрами и выкладками в первом случае мы не сделаем или заплатим за него деньги. Во втром случае (неспециализированные) впринципе можно но оно в массовое оценке несет мизирную материальность в общей стоимости ОС.

При оценке одной единицы автотранспорта разьве не важно вот указать в обзоре что произошло с рынком? изменение таможенной политики, рост/падение цен.... а в расчетах как раз уже обосновывать расчеты....

Я как засевшая в массовой оценке поуши... пишу обзоры по отрослям. Мне данные обзоры дают понимание что в конкретной отрасли происходит, проверить адекватность оценки, понять тенденции, сгруппировать оборудование на спец/неспец.... и далее уже все расчеты подтверждаю источниками. Но к сожалению выделять по каждой группе оборудования ценовые диапазоны с табличками.. я себе позволить не могу...

И я против того что бы стандарты загоняли меня в рамки, которые усложнят мне жизнь, по сути к адекватному расчету могут и не привести (новичек в оценке и скачественным обхором может неправильно все сделать, а человек с опытом в 20 лет и без обзоров все корректно посчитает и докажет свое мнение) и приведут к удорожанию оценки, так как придется заказывать обзоры с ценами.

Простите за много букв

 Отправлено: 28.02.11 17:36. Заголовок: Belov Ну я делаю п..

Belov

Ну я делаю примерно также в анализе рынка. И давно пришла к выводу, что массовая оценка не отделяется от единичной, но в массовой устанавливаю некоторые "очереди" и приоритеты по значимости "этой" позиции в итоговый результат. Я предполагаю, что это надо включать в анализ рынка.

Необходимо немного сверить позиции. Как вы определеяется сегмент рынка, в котором находится объект оценки? Для того, чтобы определить я ищу покупателей-продавцов, подсчитываю их и опрделяю тип рынка (рыночной кокуренции) плюс туда же добавляю некоторое описание границ сегмента рынка.

Ценообразующие параметры Вы как определяете?

 Отправлено: 28.02.11 18:14. Заголовок: Насчет группирования..

Насчет группирования имущества и установки очередности - думаю единственно верный выход. Причем группировать возможно как по суммарной стоимости группы в порядке убывания, так и (при определении рыночной стоимости).
Кроме типа рынка я идентифицирую покупателей и продавцов. Один и тот же объект может иметь разную стоимость, в зависимости, кто кому продает, на примере арестованного имущества (теоретически можно продать обратно производителю, можно продать конкуренту, можно продать мелкому оптовику, можно в розницу).
Что касается ценообразующих параметров - параметры по которым ищу аналоги, можно указать диапазоны, например не просто легковой автомобиль а еще и седан. Прошу прощение за может быть корявые примеры, к сожалению нет времени, нужно лететь домой.

 Отправлено: 28.02.11 19:03. Заголовок: По массовой оценке (..

По массовой оценке (хотя никто не знает , что это точно - 30 шт, 100, 500, миллион?) давно уже известн, что нужно выбрать наиболее дорогостоящие позиции, примерное процентов 70-80, а оценка табуретки за 100 руб. особо не повлияет на общую оценку и еще и никому не нужен обзор табуреток....