Автор | Сообщение |
|
Отправлено: 08.04.10 16:21. Заголовок: Затратный подход
Уважаемые оценщики, вопрос к вам ) Можно ли в затратном подходе вместо стоимости 1м3 по УПВС и переводных коэффициентов использовать стоимость 1 кв.м. здания по официальному мониторингу ( мониторинг Минзема РТ стоимости административно-офисных помещений)? То есть взять цену из мониторинга рынка и применить ее без коэффициентов. Полистала учебники, в них сказано, что для определения затрат обычно используются УПСС, УПВС и т. д. значит ли это, что надо использовать только УПВС? Заранее спасибо )
|
|
|
Новых ответов нет
, стр:
1
2
All
[см. все]
|
|
|
| Администратор
|
Пост N: 2862
|
|
Отправлено: 08.04.10 18:31. Заголовок: Lisyana УПВС - это..
Lisyana УПВС - это костыли для ленивых и чаще всего УПВС к реальности отношения не имеют. Учебники в данном случае тоже не источник точной и достоверной информации. Однако и мониторинг - не всегда выход. Цель оценки какая и где здание? Может что то более приличное посоветуем?
|
|
|
|
| постоянный участник
|
Пост N: 1065
|
|
Отправлено: 08.04.10 22:18. Заголовок: Kikinda пишет: УПВ..
Kikinda пишет: цитата: | УПВС - это костыли для ленивых и чаще всего УПВС к реальности отношения не имеют. |
| Я с тобой не согласен. Для старых объектов без УПВС не обойтись. А для новых - естественно УПВС не катит.
|
|
|
|
| Администратор
|
Пост N: 2865
|
|
Отправлено: 08.04.10 23:27. Заголовок: А какая связь между ..
А какая связь между сметой строительных затрат советского времени и современной рыночной стоимостью?
|
|
|
|
Отправлено: 09.04.10 08:01. Заголовок: Здания 59, 66,87, 67..
Здания 59, 66,87, 67, 95 года постройки, оценивается величина арендной платы в месяц (затратным подходом определяется стоимость здания, потом рассчитывается арендная ставка)
|
|
|
|
| постоянный участник
|
Пост N: 1142
|
|
Отправлено: 09.04.10 09:21. Заголовок: Lisyana пишет: Здан..
Lisyana пишет: цитата: | Здания 59, 66,87, 67, 95 года постройки, оценивается величина арендной платы в месяц (затратным подходом определяется стоимость здания, потом рассчитывается арендная ставка) |
| Извините, не понял.
|
|
|
|
| Администратор
|
Пост N: 2868
|
|
Отправлено: 09.04.10 10:40. Заголовок: Lisyana Вы считает..
Lisyana Вы считаете, что будет в этих домах разная арендная плата? А не проще ли посмотреть, как рынок определяется величину аренды?
|
|
|
|
| постоянный участник
|
Пост N: 173
|
|
Отправлено: 09.04.10 12:17. Заголовок: Нет, нельзя. :sm116:..
Нет, нельзя. С таким же успехом можно опираться на любой другой мониторинг (с сайта татре или нашего) Вы можете попробовать использовать данный мониторинг для определения коэф.капит. PS Согласование отчета будет?
|
|
|
|
Отправлено: 09.04.10 15:32. Заголовок: Вообще-то я не соста..
Вообще-то я не составляю этот отчет, я его проверяю...он уже составлен. я бы сама не думаю что дошла до того, чтобы мониторинг использовать ) Оценщик нашел стоимость здания таким вот макаром с помощью мониторинга, потом рассчитал ставку месячной арендной платы - амортизация плюс износ плюс земельный налог умножил на рентабельность, разделил на площадь и на 12 месяцев.
|
|
|
|
| постоянный участник
|
Пост N: 174
|
|
Отправлено: 09.04.10 16:43. Заголовок: Почему умножил на ре..
Почему умножил на рентабельность, а не прибавил? (т.е. Х*10% или Х*110%)? Он определил арендную ставку при 100% загрузке и без учета сопутствующих платежей, которые несет собственник.? В рамках затратного подхода данный мониторинг использовать не корректно (ИМХО). Для экспресс оценки вполне возможно. К тому же он составлен по состоянию на 01.12.2009г.
|
|
|
|
Отправлено: 12.04.10 13:07. Заголовок: Х*1,24 у него. учел ..
Х*1,24 у него. учел земельный налог и амортизацию. Спасибо )
|
|
|
|
| постоянный участник
|
Пост N: 1067
|
|
Отправлено: 12.04.10 13:50. Заголовок: Lisyana пишет: мони..
Lisyana пишет: цитата: | мониторинг Минзема РТ стоимости административно-офисных помещений |
| А что в эту стоимость включено? Что мониторили - стоимость постройки или цены на недвижимость? Т.е. стоимость ЗУ сидит в "стоимостях"? Kikinda пишет: цитата: | А какая связь между сметой строительных затрат советского времени и современной рыночной стоимостью? |
| А затратный подход определяет стоимость восстановления (замещения), а не рыночную. Для приведения единичных показателей советских времен к современным значениям существуют индексы изменения стоимости, которые, я надеюсь, привязаны к рыночным данным Также есть такие оценочные изобретения, как функциональный износ и прибыль предпринимателя. Не осмечивать-же каждый "старенький" объект.
|
|
|
|
|
Отправлено: 12.04.10 14:36. Заголовок: цены предложения мон..
цены предложения мониторили.
|
|
|
|
| постоянный участник
|
Пост N: 1068
|
|
Отправлено: 12.04.10 15:18. Заголовок: А при чем тут вообще..
А при чем тут вообще ЗП? Lisyana пишет: цитата: | Можно ли в затратном подходе вместо стоимости 1м3 по УПВС и переводных коэффициентов использовать стоимость 1 кв.м. здания по официальному мониторингу ( мониторинг Минзема РТ стоимости административно-офисных помещений)? То есть взять цену из мониторинга рынка и применить ее без коэффициентов. Полистала учебники, в них сказано, что для определения затрат обычно используются УПСС, УПВС и т. д. значит ли это, что надо использовать только УПВС? |
| А, вообще, что-то я логику Ваших объяснений (логику оценщика) потерял напрочь.
|
|
|
|
Отправлено: 12.04.10 16:56. Заголовок: уффф...)оценщик испо..
уффф...)оценщик использовал вместо упвс данные мониторинга цен на недвижимость.
|
|
|
|
| постоянный участник
|
Пост N: 1069
|
|
Отправлено: 12.04.10 20:33. Заголовок: Lisyana Ценами пре..
Lisyana Ценами предложений на недвижимость оперирует СП. Я не пойму почему у Вас появились затруднения: правильно-ли поступил оценщик применяя цены предложений в ЗП или нет? Вы должны были бы ему сразу указать на методическую ошибку. Пусть учит матчасть.
|
|
|
|
Отправлено: 13.04.10 09:37. Заголовок: у меня ноль опыта у ..
у меня ноль опыта у самой, 21 год, универ еще не закончила ) и я не начальство оценщика, чтобы сразу указать на ошибку - я работаю в госконторе, мне готовые отчеты на экспертизу отсылают. ) я понимаю, что мои вопросы кажутся вам тупыми и наивными, но вспомните - вы же и сами с чего-то начинали.
|
|
|
|
| постоянный участник
|
Пост N: 1070
|
|
Отправлено: 13.04.10 09:51. Заголовок: Дык разве я ругался?..
Дык разве я ругался? Тем более на Вас. У меня недоумение по поводу действий "оценщика".
|
|
|
|
Отправлено: 13.04.10 11:24. Заголовок: А уж у меня какое не..
А уж у меня какое недоумение было )
|
|
|
|
| постоянный участник
|
Пост N: 175
|
|
Отправлено: 20.04.10 12:02. Заголовок: andrey andrey пишет:..
andrey andrey пишет: цитата: | Ценами предложений на недвижимость оперирует СП. Я не пойму почему у Вас появились затруднения: правильно-ли поступил оценщик применяя цены предложений в ЗП или нет? Вы должны были бы ему сразу указать на методическую ошибку. Пусть учит матчасть. |
| Т.к. оценивался размер арендной платы, то в рамках затратного подхода (рекапитализации) рассчитывается стоимость воспроизводства/замещения. Это может быть как новое строительство (УПВС, Ко-Инвест и пр. - т.е. отдельный затратный подход) так и приобретение существующего актива (это уже сравнительный подход). При наличии возможности мы стараемся оба применить. А потом уже, отталкиваясь от понесенных затарат и ожидаемой нормы прибыли, рассчитывается арендная плата. И все это получается в рамках затратного подхода определения арендной ставки. В конкретном случае оценщик не считал стоимость воспроизводства, а только стоимость замещения. При этом "упростил" себе задачу взяв цифры из "официального" мониторинга, вместо того чтоб рассчитать самостоятельно.
|
|
|
|
| постоянный участник
|
Пост N: 1092
|
|
Отправлено: 20.04.10 14:07. Заголовок: ГолубевАВ Мы коне..
ГолубевАВ Мы конечно с Вами работаем в разных правовых полях, но... Стоимость замещения расчитывается для земельных улучшений (типовые проекты, УПВС и т.д.) с учетом РС ЗУ (РС прав на ЗУ). Стоимость воспроизведения подразумевает идентичность нового объекта объекту оценки, т.е. используем строительно-сметную документацию, индексацию "исторической" стоимости.
|
|
|
Новых ответов нет
, стр:
1
2
All
[см. все]
|
|