Автор | Сообщение |
|
Отправлено: 22.09.08 09:24. Заголовок: Оценка зеленых насаждений
Здравствуйте уважаемые оценщики! Интересует информация по оценке зеленых насаждений (деревьев), методика. Прошу у Вас помощи.
| |
|
Ответов - 130
, стр:
1
2
3
4
5
6
7
All
[только новые]
|
|
|
| постоянный участник
|
Пост N: 518
|
|
Отправлено: 25.09.08 12:35. Заголовок: avg пишет: Оксан!!!..
avg пишет: цитата: | Оксан!!! ты меня удивляешь, честно |
| На самом деле ничего удивительного. У дерев, разумеется, нет никакой РС, т.к. нет и никогда не будет их открытого конкурентного рынка. Нет, конечно, деревья продаются,и как саженцы, и, иногда, как взрослые растения, да и срубленные ёлки под новый год, тоже не трава, но это всё другое. Задача оценщика вовсе не в том, чтобы определить РС этого товара на этом сегменте рынка. Когда мы оцениваем срубленное дерево в городе в целях компенсации, то это совсем не то же самое, что цена товара. Тут действительно деревья, стоящие в городе никто не покупает, рынка нет. Мы создаем ориентир путем расчета неких затрат.К слову сказать, и затраты то тут могут быть весьма разные, т.к. одно дело, например, посадить и обеспечить вырастание конкретного дерева, а другое - засадить пол города, в расчете на дерево будет меньше. Ну это всё детали, а главное, что нет никакой связи между модельными затратами и РС, т.к. нет рынка. РС просто нет и потому нет связи. ФСО не учитывают этого. Т.е. в каждой норме ФСО Вы увидите, что Вам всё надо найти на рынке, а его нет. Другое дело, что этот вопрос можно задавать про 90% объектов оценки.
| |
|
|
| Администратор
|
Пост N: 2189
|
|
Отправлено: 25.09.08 12:42. Заголовок: Владимир Б. пишет: ..
Владимир Б. пишет: Обоснуй!
| |
|
|
| Администратор
|
Пост N: 2190
|
|
Отправлено: 25.09.08 12:50. Заголовок: Мисовец :sm36: Я..
Мисовец Я об этом тоже пыталась написать, но ВГ владеет словом лучше, чем я. По большей части проблема даже не в ФСО, а в ФЗ. И как тут быть в условиях нашего рынка? Приводить в отчете определение "рыночная стоимость" и потом писать о том, что стоимость то есть, но только рынка нет. И какая тогда это рыночная стоимость? Это парадокс и в любом суде отчет можно будет признать недействительным.
| |
|
|
| постоянный участник
|
Пост N: 612
|
|
Отправлено: 25.09.08 14:39. Заголовок: Мисовец пишет: У де..
Мисовец пишет: цитата: | У дерев, разумеется, нет никакой РС, т.к. нет и никогда не будет их открытого конкурентного рынка. |
| Мисовец пишет: цитата: | Нет, конечно, деревья продаются,и как саженцы, и, иногда, как взрослые растения, да и срубленные ёлки под новый год, |
| Два совершенно взаимоисключающих вывода, так есть или нет? все-таки? Есть много объектов, хоть недвижка, хоть оборудование хоть что еще у которых НЕТ ОТКРЫТОГО КОНКУРЕНТНОГО РЫНКА и что с этого? мы же считаем РС этих объектов без особых проблем, чем дерево хуже? Деревья можно еще и продавать как дрова - чем Вам не РС. Клен Оксанин можно также распилить и продать на дрова, будут рады и дворник и жильцы 1-го этажа, а муниципальная администрация еще может и денежку получит за продажу дров. Понятие саженцы - очень растяжимо - в продаже, особенно в америке и на западе, часто есть вполне взрослые большие деревья - пальмы например (т.к. при покупке дорогих особняков проводятся серьезные ландшафтные работы с высаживанием и деревьев в том числе (никто не будет ждать 30 лет пока вырастет дерево из саженца).
| |
|
|
| постоянный участник
|
Пост N: 163
|
|
Отправлено: 25.09.08 15:16. Заголовок: Kikinda Писав про ..
Kikinda Писав про дополнительную стоимость я не имел ввиду ваш клен, нет у него рыночной стоимости, да и заказывать его оценку никто не будет... Зеленое насаждение может давать дополнительную стоимость основному объекту к которому оно относится: земельный участок, офис с елями перед входом или коттедж с ландшафтным дизайном - т.е. это неотделимые улучшения и отдельно их рассматривать часто не имеет смысла и соответсвенно нет отдельной (самостоятельной) рыночной стоимости. И это вопрос уже из недвижимости...
| |
|
|
| постоянный участник
|
Пост N: 520
|
|
Отправлено: 26.09.08 04:07. Заголовок: avg пишет: Два сове..
avg пишет: цитата: | Два совершенно взаимоисключающих вывода, так есть или нет? все-таки? |
| Конечно есть. Вот срубили ёлку у мэрии, мэрия желает знать, сколько можно взыскать с лесоруба, а я им в отчете напишу: рынок есть, конкурентный, правда не долго, ёлки под новый год продаются по 300 рублей/штука, вот столько и взыщите :)
| |
|
|
| постоянный участник
|
Пост N: 457
|
|
Отправлено: 26.09.08 09:21. Заголовок: В пылу споров, мне к..
В пылу споров, мне кажется, мы забыли спросить у уважаемого автора вопроса, какова цель оценки? Сдается мне, что РС не причем, скорее всего будет определяться остаточная стоимость замещения (воспроизводства) - определения согласно украинским стандартам.
| |
|
|
| Тамбовский волк с острыми зубами
|
Пост N: 2204
|
|
Отправлено: 26.09.08 10:35. Заголовок: Kikinda пишет: А как..
Kikinda пишет: цитата: | А какая стоимость, если нет прямой и очевидной полезности |
| цитата: | их нельзя переместить, их нельзя продать (дрова и саженцы я не рассматриваю), от них нельзя получить доход |
|
Kikinda пишет: цитата: | стоимость дерева иметь рыночную стоимость не может в понятиях и терминах нынешнего определения рыночной стоимости. |
| цитата: | Дуб и береза могут быть полезны для одного покупателя, а второму они могут мешать |
| цитата: | Какую дополнительную стоимость он [клён - Б.В.]создает обычной пятиэтажке? |
| Оксана, ты бы остановилась уже, а то чем дальше в зеленые насаждения, тем больше ты дров ломаешь на мой взгляд. Во-первых: товарисч попросил помощи в оценке зеленых насаждений, думаю эту помощь ему тут оказали - имея в виду наиболее вероятные варианты оценки: переоценка или стоимость ущерба. А во-вторых - ты подменила исходную тему другой - а есть ли у зеленых насаждений РС? Но я не против обсудить и эту тему Хотя - по правде говоря - сама постановка вопроса кажется искуственной и странной, основанной на заведомо ложных постулатах. Постулат 1 . Зеленые насаждения не имеют "прямой и очевидной" полезности. Я за свою жизнь узнал немало людей, ты - первый человек, который так рассуждает (надеюсь - не думает). Это точка зрения бомжа (закусь не растет на ветках - бесполезное растение) или дворника-гастарбайтера (листья надо мести). Так они и не потенциальные покупатели Большинство нормальных людей думает и действует иначе. И для них при покупке квартиры имеет значение - а что там за окном - тенистый дворик, в котором можно отдохнуть в летнюю жару или вид на задворки универсама - ни одного кустика, зато горы картонных коробок и несколько контейнеров для мусора. И многие готовы приплатить за клён под окном и об этом знают риэлторы и не преминут обратить внимание: район зеленый. Чувствуешь уже влияние зелени за окном на зелень в кармане? А те кто побогаче - готовы платить большие деньги за то, чтобы вокруг их коттеджей возникли эти самые зеленые насаждения. И при перепродаже покупатель с пониманием отнесется к усилиям (и затратам!) бывшего владельца на их создание. Тут уже вклад зелени в РС жилья еще более очевидный. Постулат 2. Зеленые насаждения нельзя продать, следовательно, они не имеют стоимости. Вот я живу не , как ты сообщаешь (не знаю даже - что это такое), а панельной пятиэтажке. На пролегающей территории - кроме зеленых насаждений - имеются также: подъездные пути, детская площадка, площадка для сушки белья - то есть полный джентльменский набор того, что на языке бюрократов называется благоустройством дома. Думаю, что продать всё это наше ТСЖ не захочет, даже если покупатель найдется но теоретически: если ты дашь хорошую цену за рябину под моим окном - отчего ж и не продать? Тем не менее - утверждать что благоустройство "не имеет стоимости" - это неверно. Зеленые насаждения имеют РС, во-первых, потому, что имеют РС затраты на создание этих насаждений. Утверждать, что они не могут быть проданы - тоже неверно: застройщик, понеся подобные затраты непременно включит их в стоимость продаваемого жилья, то есть в РС квартиры изначально "сидит" стоимость того клёна и она всякий раз перепродается новому владельцу квартиры. Это во-вторых и к слову о дополнительной стоимости. Если же тебе лично безразличны зеленые насаждения - можешь не покупать их. Рынок учтет твои пристрастия, я уверен - жилье посреди свалки обойдется тебе дешевле ,чем в зеленом районе. Но товар не лишается РС от того ,что отдельно взятая Кикинда его не покупает.
| |
|
|
| постоянный участник
|
Пост N: 521
|
|
Отправлено: 26.09.08 11:32. Заголовок: Владимир Б. пишет: ..
Владимир Б. пишет: цитата: | И для них при покупке квартиры имеет значение - а что там за окном - тенистый дворик, в котором можно отдохнуть в летнюю жару или вид на задворки универсама |
| Что значит "имеет значение"? Вот я купил квартиру, скажем, когда вокруг была стройплощадка. Жил там 10 лет, вокруг посадили кусты, деревья, траву всякую, что характерно, не беря с меня за это никаких денег. Рядом школы построили, магазины, садики, пляж нарисовали на мутной реке... Это, кстати, явления одного порядка, школа рядом и дерево у окна... С нас денег не берут, нам это не продают, да, нам нравится, да, цены на квартиры растут, но ни купить это (дерево, школу) мы не можем или смысла нет, и они продать не стремятся. Строители это другое, им заказали, вот счет. Город там платит, или инвестор. Он не покупает в свою собственность дерево, он выполняет некие требования. Теперь, поломали дерево. Надо городу компенсацию. Это насквозь специальная стоимость, она не РС, она не будущая цена сделки, это компенсация в чистом виде. Выплатив её, мы не покупаем сломанное дерево, это вообще не цена дерева, это нечто другое. И полезность для всех это одно, а полезность вещи на праве собственности, это другое. Мы вот не оцениваем воздух, хотя он крайне полезен. Мы не оцениваем скворцов, которые весной прилетают, хотя кто-то им рад, Луну, хотя на неё смотреть приятно, и могут её украсть зелёные человечки... РС вообще появляется у нас как вероятная цена, а никто не покупает насаждения в собственность, за редкими исключениями специальных рынков.
| |
|
|
| постоянный участник
|
Пост N: 458
|
|
Отправлено: 26.09.08 12:26. Заголовок: Мисовец пишет: С на..
Мисовец пишет: Еще как берут, часть даже умудряются разворовывать. Хотя... если Вы налоги не платите, то тогда, оно конечно
| |
|
|
| постоянный участник
|
Пост N: 613
|
|
Отправлено: 26.09.08 13:27. Заголовок: Мисовец пишет: РС в..
Мисовец пишет: цитата: | РС вообще появляется у нас как вероятная цена, а никто не покупает насаждения в собственность, за редкими исключениями специальных рынков. |
| Исходя из определения РС - это и есть наиболее вероятная цена, в чем тут проблема? А что в вашем понятии специальные рынки?
| |
|
|
|
| Администратор
|
Пост N: 2191
|
|
Отправлено: 26.09.08 14:24. Заголовок: Владимир Б. пишет: ..
Владимир Б. пишет: цитата: | Оксана, ты бы остановилась уже |
| Это комплимент или повод для драки? Я все это пишу к тому, что у нас у всех есть парадоксы в отчетах, а значит отчет может быть забракован по формальному признаку. Возьмет адвокат противоположной стороны ФЗ, зачитает определение рыночной стоимости. Потом еще парочку таких же простых приемов, типа "отчет должен быть постранично пронумерован" и все, и всем станет ясно, что оценщик ошибается. Вот я пытаюсь выяснить что же делать. А Андрей Горбунов и Волк мне отвечают, что мы так делали и будем продолжать так делать и что множество объектов не имеют рыночной стоимости и что из этого? Такой подход к решению проблемы в принципе деструктивен. Я думаю, что в отчете нужно вводить дополнительные параметры, дающие характеристику типа возможной сделки. Другого выхода нет. В экономике есть куча примеров, когда объект не выгоден каждому отдельному участнику рынка, но выгоден всему обществу. Это могут быть дороги, детские площадки, библиотеки, парки, клумбы с цветами. Поэтому такими благами занимается государство. Может быть стоит говорить о сделке, в которой одним участником является государство?
| |
|
|
| постоянный участник
|
Пост N: 459
|
|
Отправлено: 26.09.08 18:54. Заголовок: Kikinda пишет: Може..
Kikinda пишет: цитата: | Может быть стоит говорить о сделке, в которой одним участником является государство? |
| Покупатель "громада" (точный термин по ФЗ, не знаю). Продавец - какой-нибудь - зеленстрой. Вот его цены можно принимать за РС, если нет аукционного ценообразования, на озеленение, которое заложено в градостроительной документации. Получился сумбур, пытался править - еще хуже получалось
| |
|
|
| постоянный участник
|
Пост N: 522
|
|
Отправлено: 29.09.08 06:33. Заголовок: avg пишет: Исходя и..
avg пишет: цитата: | Исходя из определения РС - это и есть наиболее вероятная цена, в чем тут проблема? |
| Ещё раз: проблема в том, что выплачивая ущерб городу, плательщик не получает права собственности на срубленное дерево. Т.е. речь не о покупке дерева. Такой сделки нет. Нет ни конкуренции, ни свободы купить или не покупать, ни товара, как такового. Есть лишь обязательство заплатить некую сумму за причиненный ущерб, продажи же нет.
| |
|
|
| постоянный участник
|
Пост N: 614
|
|
Отправлено: 29.09.08 07:03. Заголовок: Хм....а оценка ущерб..
Хм....а оценка ущерба при ДТП - там тоже нет перехода прав собственности?
| |
|
|
| постоянный участник
|
Пост N: 615
|
|
Отправлено: 29.09.08 07:06. Заголовок: Давайте все-таки бли..
Давайте все-таки ближе к теме причем тут город? и клен речь шла , о том как и во-сколько и можно ли оценить я сказал - что можно и методик и подходов достаточно
| |
|
|
| постоянный участник
|
Пост N: 524
|
|
Отправлено: 29.09.08 07:28. Заголовок: avg пишет: Хм....а ..
avg пишет: цитата: | Хм....а оценка ущерба при ДТП - там тоже нет перехода прав собственности? |
| Совершенно верно. Там, где речь об ущербе, там уже нет добровольности, нет рынка, нет РС. Я и писал, что у нас 90% отчетов про РС, которой нет. avg пишет: цитата: | речь шла , о том как и во-сколько и можно ли оценить. я сказал - что можно и методик и подходов достаточно |
| Ну вот Вам пример. Пусть издан Указ Президента, что все товары должны стоить три рубля. Методика оценки есть, а рыночной стоимости нет.
| |
|
|
| постоянный участник
|
Пост N: 616
|
|
Отправлено: 29.09.08 09:12. Заголовок: Мисовец пишет: Ну в..
Мисовец пишет: Василий Григорьевич! Ну зачем передергивать? у нас конкретный пример - клен во дворе Оксаны - есть там РС и какая? вот в чем вопрос
| |
|
|
| постоянный участник
|
Пост N: 525
|
|
Отправлено: 29.09.08 10:49. Заголовок: avg пишет: нас конк..
avg пишет: цитата: | нас конкретный пример - клен во дворе Оксаны - есть там РС и какая? вот в чем вопрос |
| Ну так нет там РС, вот конкретный Вам ответ. РС там нет, т.к. Оксана добровольно этот клен покупать не собирается. Если она его срубит, то долго будет отпираться, типа я не я, и тут инопланетяне.... Если отпереться не удастся, то заплатит штраф, но клена в её собственности не будет, т.к. это не будет сделкой по продаже клена. Т.е. это не будет ценой клена в сделке.
| |
|
|
| постоянный участник
|
Пост N: 617
|
|
Отправлено: 29.09.08 11:01. Заголовок: Хорошо. Если Вы собс..
Хорошо. Если Вы собственность государства так мало цените - тогда Представим , что я купил ЗУ с этим кленом себе в собственность? ТОГДА КАК? Оксана его покупать все равно не будет - т.е. РС=0 , а вот я не согласен с этим буду.
| |
|
Ответов - 130
, стр:
1
2
3
4
5
6
7
All
[только новые]
|
|
|