Отправлено: 29.04.11 16:00. Заголовок: Пишу диплом по оценке.Помогите пожалуйста
Всем привет, я тут новичок. Сейчас получаю в.о. и так случилось что пишу диплом по теме "оценка объектов недвижимости".Скоро надо представить диплом на кафедру ,а у меня беда, не знаю что делать. Дело в том ,что в дипломе есть так называемое "научное исследование", где мне нужно выдвинуть свое предложение и посчитать эффективность этого предложения. Звучит все это так: 1.Анализ данных и их достаточность для проведения оценки объекта недвижимости. 2.Проведение оценки объектов недвижимости 3.Разработка предложений по применению результатов рыночной оценки объектов недвижимости для совершения сделок. 4.Расчет эффективности предложений по применению результатов оценки объектов недвижимости. 5.Методы и приемы исследования: аналитический, статистический, графический 6.Ожидаемые результаты научного исследования: Экономическая эффективность применения рыночной оценки объектов недвижимости для совершения сделок. Не знаю что делать с 3м и 4м пунктом.Может кто подскажет что можно предложиить или книжку какую, где подсмотреть можно, или статью? Поможите чем можите, буду очень признателен
Отчет интересный. Конечно, не без описок, на стр. 6 в самом конце сказано, что в отчете применен сравнительный подход, а уже в начале стр. 7 написаны результаты всех трех подходов, ясно, что на стр. 6 описка. На стр. 7в центре утверждается, что округление произведено до 1000 рублей, но предметно видно, что на самом деле округление было до сотен тысяч. Ну и так далее, видно, что хотя отчетом почему-то занимались почти пять месяцев (дата оценки - дата договора), но внимательно прочесть его так никто из авторов и не смог. Впрочем, это обычное дело.
На стр. 66 описаны участки аналоги, 5 штук, обращает на себя внимание, что все участки имеют назначение ИЖС, а я сильно сомневаюсь, что у объекта оценки участок имеет назначение ИЖС под торговым то центром... При этом корректировки на состав прав нет. Ясное дело, что участки под торговое назначение в 2010 году не найти, но методологическая ошибка налицо. Вообще, с поправками оценщик поступил экономно, ничего не вносит. Ну, явно он не предполагал, что мы тут будем отчет разбирать. А вообще-то "рыба" отчета добротная и видно, что в фирме в целом к работе отношение серьезное. Торг везде -5%, ну, традиционная вещь, что тут скажешь...
Что же до Вашего вопроса, насчет влияния площади, то вот график зависимости цены сотки аналогов от их площади и я бы не сказал, что тут видна какая-то зависимость, иное дело, что если такой зависимости нет для участков под ИЖС, то это ничего не значит в отношении участков под ТЦ. Так что претензии по поводу площади они зря, тут есть проблемы покруче. Но я вот понимаю оценщика, который в 2010 году не стал искать аналоги ЗУ под ТЦ, ну ясно, что их нет, а обосновать поправку...
Я сначала построил график по аналогам ТЦ, а потом обнаружил его в отчете на странице 76. Ну, что сказать, регрессию тут рисовать особого смысла не было. Видно, что ТЦ большого размера имеют значительный разброс цен, и это объясняется, скорее всего, местом расположения ТЦ. Я думаю, что ТЦ №1 остался с времен СССР, а вот ТЦ №5, вероятно, новый, построенный недавно. Вот кто бы съездил, посмотрел.
И в общем, взять такой отчет для диплома, я считаю, Вам крупно повезло. Но отчет не без недостатков, конечно, но Вы видите не то, что есть на самом деле.
Отправлено: 01.06.11 09:09. Заголовок: Красота! Сил нету! З..
Красота! Сил нету! Затратный подход - блеск!
1) Почему берут аналог О3.8.3.090(Премиум) по 6884 руб./куб.м. а не О3.8.092 (Эконом) по 3835руб./куб.м? Нет слов! (Не у меня, а в Отчете!)
2) То, что никто не вычитывал ясно из цитаты (стр.62):
цитата:
Внешний износ вызывается факторами извне – изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий и т. д. Объекты оценки находятся в центральной части г. Уфа с хорошей транспортной доступностью, хорошим благоустройством, подъездными путями, все коммуникации присутствуют, поэтому внешний (экономический) износ (Ивн=0).
Так Уфа или Коломна?
3) Афторы не чьтят Лейфера с компанией, а то бы процентов 20 внешнего износа поставили бы.
В доходном - тоже не обошлось без явных ляпов: 1)
цитата:
Данное значение принято на основании определённого в рамках затратного подхода физического износа и типичного срока экономической жизни рассматриваемых зданий -100 лет. SFF = 1/97=1,03%.
Тогда как на стр.63 физический износ указан 15%, то есть единообразно было бы логично считать "жизнь" от даты постройки, а не с 2007 года. 2) Процент недозагрузки где? - я не увидел...
В сравнительном: 1) Стоимость ремонта - ха! какого именно? судя по цифрам - явно не косметического. 2) площадь подвалов - как учитывалась у объекта оценки и у аналогов?
В вобщем, обычная заказуха. Раза в два стоимость завысили как минимум. Привет владельцам паев ПИФа!
------------------------------------------------------------------------------ [Ро-04-2010] Журнал «Регистр оценщиков» № 4 350 руб x 1 шт = 350 руб [Ро-05-2011] Журнал «Регистр оценщиков» № 5 350 руб x 1 шт = 350 руб Л.А. Лейфер. Справочник оценщи 1 800 руб x 1 шт = 1 800 руб ------------------------------------------------------------------------------
ИТОГО: 3 товара на сумму 2 500 руб
Указывайте способ оплаты при оформлении заказа. В этом случае Вы имеете возможность самостоятельно распечатать счет или квитанцию на оплату.
Если при оформлении заказа Вы не указали точный адрес доставки с почтовым индексом, а так же ФИО получателя, пожалуйста отправьте эти данные на нашу почту mail@rostoffi.com (с указанием номера счета или номера заказа).
Да. оно. Плюс предыдущая публикация: Л.А.Лейфер, М.Д.Гришина. Коллективные экспертные оценки характеристик рынка недви-жимости. СМИ "Регистр оценщиков", №1, 2010
Отправлено: 02.06.11 18:16. Заголовок: 2Мисовец: Вы хотите..
2Мисовец: Вы хотите сказать, что в первом случае поправка не вводилась, т.к. стоимость одного м2 практически одинаковая? Во втором же случае стоимость различается, но что бы понять нужно ли вносить поправку необходимо установить зависимость, послее постороения графика оценщик увидел, что связи нет и вносить ее не стал, я правильно понял?
2Корнилов: Отчет с описками, по шаблону наверное делали. Насчет всего что Вы написали-без комментариев,у меня не то что опыта работы в этой области нет, нет даже диплома о переквалификации,я учту ваши замечания) Kornilov пишет:
цитата:
В вобщем, обычная заказуха. Раза в два стоимость завысили как минимум
Отправлено: 03.06.11 07:16. Заголовок: Джим пишет: Вы хоти..
Джим пишет:
цитата:
Вы хотите сказать, что в первом случае поправка не вводилась, т.к. стоимость одного м2 практически одинаковая? Во втором же случае стоимость различается, но что бы понять нужно ли вносить поправку необходимо установить зависимость, послее постороения графика оценщик увидел, что связи нет и вносить ее не стал, я правильно понял?
Нет, я не это хочу сказать, я, собственно, сказал, что хотел, что отчет в плане написания дипломной работы достаточно хороший Вам достался. Т.е. можно его в диплом переписать и в общем-то вряд ли кто будет Вам задавать вопросы по тексту. Что этот отчет именно, как отчет, проверку не прошел бы, т.к. сделан хотя и на основе проработанного шаблона, но невнимательно и достаточно топорно, видимо, оценщик спешил и вовсе не предполагал, что Вы его на форум выложите и, кстати, от него к Вам могут быть претензии по этому поводу...
Сколько это может стоить, этим вопросом мы занимаемся за деньги :)
Андрей, не такой уж и "ужоззз". Текстовка хорошо написана, бывает гораздо хуже.
сомнения по поводу того как рассчитана ПП - методом кумулятивного построения. Безрисковая ставка взята - "средняя доходность по долгосрочным облигациям 7,33 %" - как понимаю, годовая (не расписано), риски - тоже. А если проект строительства реализуется более чем 1 год? Т.е. сроки строительства никак не учитываются.
Отправлено: 26.06.11 20:36. Заголовок: Alex Сань, поверь, ..
Alex Сань, поверь, если бы я хотел на что-то указать, я бы указал. Но описывать ВСЁ просто потеря времени и сил. Потому и написал одним словом: ужозз. Если кому-то будет интересно, можно обсудить по пунктам. Попробуй идентифицировать аналоги, хотя бы по предоставленной карте или по их описанию.
Отправлено: 26.06.11 20:50. Заголовок: Alex пишет: почему ..
Alex пишет:
цитата:
почему Сань? )))
Прости, чёрт попутал. Думал, что Аlex от Александр, даже в твоем профайле как-то не обращал внимание на эту несостыковку, а ты, оказывается - Алексей (Леша). Прости, пожалуйста!!! Я больше не буду
Все даты в формате GMT
3 час. Хитов сегодня: 17
Права: смайлы да, картинки да, шрифты нет, голосования нет
аватары да, автозамена ссылок вкл, премодерация откл, правка нет
- участник сейчас на форуме
- участник вне форума