Отправлено: 03.06.08 07:33. Заголовок: Экономическая жизнь

"Как мало пройдено дорог, как много сделано ошибок" Это одна из любимых фраз моей бабушки. Не так давно один студент задал простой вопрос - "Что такое экономическая жизнь?". Я сначала впала в ступор, потом что то ответила. Пришла домой, долго искала по интернету и разным книжкам определения и разъяснения понятий. Хочу сказать, что это термин достаточно новый и русскому человеку иногда непонятный.

Нашла следующее определение:
Экономическая жизнь (ЭЖ) определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом проводимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.



Таким образом, из определения мы явно видим, что при определении экономической жизни самое главное - это доход. Если объект приносит доход, то он живет, если не приносит, то не живет. Однако, обосновать, что конкретный вид оборудования приносит доход не так то просто.
Вот например, мне тут Андрей Горбунов рассказывал, что кто то из его коллег оценивал чучело лисы. Мне самой недавно звонил клиент с просьбой оценить интерьер ресторана (в том числе картины неизвестных художников, шторы, шкуры и т.д.)

Многие оценщики просят заполнить гл. механика формы с графой "сколько еще жить осталось". Однако, прочитав определение и сопоставив факты я делаю вывод, что по написанному невозможно определить срок экономической жизни. Есть логическое противоречие определению. Может быть стоит поступать проще? Я вот, например, знаю, что экскаватор и бульдозер не может прожить больше 30 лет, котел ДКВГ не может прожить больше 20 лет и т.д. Может быть нам стоит забыть про главного механика и полагаться на свои силы?

 Отправлено: 30.03.09 23:16. Заголовок: Эксперт СРО пишет: ..

Эксперт СРО пишет:

цитата:

Недавно был объект на оценку - домовладение - участок 9 соток и саманный дом в трещинах (40кв.м.) на оживленной улице - ритейлер купил данный объект с целью строительства там супермаркета. Я оценивал, принимая в качестве аналогов земельные участки (в идеале с ветхим домом) в местах с сопоставимой проходимостью - итог 4 млн. руб. - Вы же не будете утверждать, что следовало бы оценивать жилой дом с ценой за 1 кв.м. 30т.р. и поправками 250%?

Владимир Б.
Фу! Не гоже тебе бросаться в полемику не перечитав оппонента! Как Это он говорил: "Забавные вы?"

 Отправлено: 31.03.09 00:15. Заголовок: Эксперт СРО Все дело..

Эксперт СРО
Все дело в том, что этот (про ЭСЖ для недвижки) вопрос очень спорный и даже в оценочной литературе не проработан.
То , что написали Вы, Володя и Андрей -это обычная ситуация рыночная, - задача по оценке для студентов.
главное, что она (это ситуация) никак на срок экономической жизни не влияет.

 Отправлено: 31.03.09 00:57. Заголовок: avg пишет: То , что..

avg пишет:

цитата:

То , что написали Вы, Володя и Андрей -это обычная ситуация рыночная, - задача по оценке для студентов.

Ох. Удав! Рыночная? Для студентов? Поясни!
avg пишет:

цитата:

главное, что она (это ситуация) никак на срок экономической жизни не влияет.

Влияет, чувачок, влияет! Если ты не определился с объектом оценки.

 Отправлено: 31.03.09 06:47. Заголовок: andrey пишет: Влияе..

andrey пишет:

цитата:

Влияет, чувачок,

С каких это пор я уже чувачком стал? Это,наверное, у вас там может быть, а тут на наших питерских болотах ситуация другая.
Насчет того, влияет или нет - напиши мне СЭЖ - квартиры жилой, квартиры под офис, квартиры под торговлю и как ты это считаешь?

Про задачку для студентов - я имел ввиду, только то, что эти примеры достаточно стандартны для существующего рынка и встречаются сплошь и рядом.

 Отправлено: 31.03.09 08:32. Заголовок: andrey Что продолжа..

andrey
Что продолжать? магазин или жилье - это назначение объекта, на основе этого назначения можно строить разный бизнес - ту же квартиру сдавать за 10 т.р. в мес. или посуточно за 1 т.р./ сутки - естественно доход от объекта недвижимости 10т.р., а возможные доходы до 30т.р. - это уже бизнес, где часть потока создается недвижимостью, часть предпринимателем.
СК? Ну пусть будет экстракция – для квартир 4-5%, для магазинов 13-15% (сейчас под вопросом – все цифры немного устарели).

Владимир Б.
не мог проигнорировать :) - но не думал что будет продолжение.
"И он уперся насмерть - очевидно, новая крыша стучала в его сердце" - ну и при чем тут РС?
таких фактов множество - сделки часто проходят не по рыночной стоимости - в данном случае у инвестора не было выбора - если он хотел реализовать проект в который уже немало вложил - он должен был выкупиь по любой цене. Часто в сделках присутсвуют иные мотивы - действия покупателя/продавца могут быть эффективны и разумны - но цена отличаться в разы от РС - помните как офис Юкоса в Москве покупали?

 Отправлено: 31.03.09 08:36. Заголовок: Владимир Б. Мне инт..

Владимир Б.
Мне интересна аргументация того, что РС и НЭИ несовместимы так как на мой взгляд НЭИ это ключевое понятие РС, а вот когда НЭИ не исследуется, а принимается вид использования заданный конкретным лицом (например нынешним собственником - т.е. "текущее") - вот это уже не РС, а именно инвестиционная.
Другое дело, что чаще всего НЭИ очевидно и и текущее использование ему соответствует, т.е. ИС основанная на мнении собственника равна РС.

 Отправлено: 31.03.09 08:50. Заголовок: avg ЭСЖ для недвижим..

avg
ЭСЖ для недвижимости ИМХО малоактуально - я редко считаю затратным, и в большинстве случаев это недавно построенные объекты, где очевидно, что снижением стоимости, вследствие физического износа можно пренебречь.

А вопросы и тут, конечно, есть - это и разделение участка и улучшений, и тот факт, что срок эксплуатации каменных/бетонных строений может и за сотню лет легко перевалить, в результате чего главное не техническая возможность эксплуатации, а экономическая целесообразность - стандарты меняются - кто-то приводи пример сноса работающего 4х зального кинотеатра для строительства 12ти зального (а сколько он проживет? – может лет через десять технологии совсем изменят эту отрасль).

 Отправлено: 31.03.09 09:13. Заголовок: avg пишет: С каких..

avg пишет:

цитата:

С каких это пор я уже чувачком стал?

Ну, прости, я не хотел тебя обидеть.
avg пишет:

цитата:

напиши мне СЭЖ - квартиры жилой, квартиры под офис, квартиры под торговлю и как ты это считаешь?

Я считаю, что СЭЖ в данном случае - СЭЖ всего здания
Но заметь -"квартиры", а не магазина, офиса и т.д. Перепрофилирование квартир - бизнес, за редким исключением.
Т.к. и перепрофилирование авиадвигателей в сушилку - бизнес.
Мне кажется, что только таким образом можно говорить о РС.
В других случаях, я бы определял ИС.
Представь, что тебя пригласили в Прибылово (если не ошибаюсь, именно там расположена одна из авиачастей) оценить 10 авиадвигателей. Ты добросовестно находишь информацию, что эти двигатели могут быть использованы как основной агрегат сушилки. Есть даже перецедент в твоих питерских болотах, один фермер именно так и пользует. Ну и что? Ты можешь гарантировать, что собственник такого чуда рад по-уши. Может он рыдает от своей глупости, т.к. двигатель оказался на редкость прожорливым, капризным в работе, т.к. работает в нетипичных для него условиях (загрязненность, запыленность, негерметичность, необходимость разборки всего двигателя, для устранения простейшей неполадки и пр.). При всем при этом, элеваторы стоят недозагруженными и весь окрестный народ свозит туда свое зерно. Можешь гарантировать, что РС 10 двигателей - сушка минус затраты? Мало того, тебе нужна конкретная информация во сколько такое перепрофилирование обойдется. Не много ли допущений для РС по придуманному НЭИ? А именно от такого НЭИ и предлагают определять СЭЖ для определения РС.

Еще раз прошу прощения, я не думал, что мог тебя обидеть. Прости.

 Отправлено: 31.03.09 10:15. Заголовок: Я конечно понимаю, ч..

Я конечно понимаю, что авиадвигатели это просто пример, но не могу удержаться.
1. основная поломка у авиадвигателей это загиб или разрушение лопаток турбины, после того как это случиться это просто металлолом.
2. авиадвигатель идет как отдельный агрегат и не привязан к планеру вообще никак. (У них разные формуляры, по разному записывается наработка в часах, и формуляре двигателя нет даже поля куда заносится информация о планере). То есть контора может иметь с десяток планеров и только 3 двигателя и переставлять их с планера на планер. (Очень часто так именно и происходит)
3. После выработки нормативных часов и если к этому времени лопатки не разрушились, то бывший двигатель используют следующим образом:
- сдают в металлолом (наиболее вероятный)
- используют как учебный агрегат
- если собственик двигателя еще и владеет аэродромом, то двигатель останавливают на шасси чтоб снег сдуват в ВПП.
А чтоб эксплуатант продал двигатель (с выработанным ресурсом для полетов) как сушилку мне не встречалось такое увидеть

 Отправлено: 31.03.09 10:41. Заголовок: Гораздо разумнее пон..

Гораздо разумнее понимать под экономической жизнь - срок нормальной эксплуатации, по назначению, а не придумывать как можно использовать объект после того как он свой ресурс исчерпает. Даже если вторичное использование возможно, то это надо рассматривать уже как новые инвестиции и новый инвестиционный проект...мы же не знаем что будет через n-ое количество лет.

 Отправлено: 31.03.09 11:10. Заголовок: Kikinda Умница!..

Kikinda
Умница!

 Отправлено: 31.03.09 11:38. Заголовок: Смоляк Сергей так и ..

Смоляк Сергей так и говорил:
срок экономической жизни - это срок использования объекта в данной сфере его использования наилучшим способом, вплоть до момента передачи этого объекта в следующую сферу вторичного использования.

но тут, наверное, не следует забывать, что по окончанию СЭЖ стоимость объекта не равна 0, а равна, например, стоимости металлолома.

 Отправлено: 31.03.09 12:00. Заголовок: andrey Никаких пробл..

andrey
Никаких проблем нет, Андрюх - не заморачивайся.

Насчет ЭСЖ - для квартиры - то я думаю, точно также т.к. , если срок службы здания 100 лет, то вообщем-то не важно какой ремонт сделан в квартире, офисный,торговый или для жилой квартиры. Для недвижимости - это быстроизнашиваемые элементы - их все равно постоянно обновляют.
Эксперт СРО пишет:

цитата:

ЭСЖ для недвижимости ИМХО малоактуально - я редко считаю затратным

Ну, а как же , реверсия, ставку рекапитализации нужно как-то же подсчитать, а когда нет СЭЖ - как быть? (это если ДДП делать) - может я ошибаюсь?

 Отправлено: 31.03.09 12:02. Заголовок: Эксперт СРО пишет: ..

Эксперт СРО пишет:

цитата:

ту же квартиру сдавать за 10 т.р. в мес. или посуточно за 1 т.р./ сутки

можно и за 500 руб./час - тоже бизнес
давайте все возможные НЭИ рассмотрим, потом подсчитаем у кого, что получиться по ДП.

 Отправлено: 31.03.09 12:28. Заголовок: НЭИ это способ испол..

НЭИ это способ использования - т.е. жилье, торговая или магазин, а ни как не методы использования, так же как и для авто - НЭИ это пассажирские перевозки или металлолом (запчасти), а никак не такси или перевозка тещи.

СК и СД - это темы сами по себе не простые, но я как-то без ЭСЖ часто обхожусь обычно.
я не говорю, что с ЭСЖ не надо разбираться, безусловно надо, просто для недвижимости у меня есть более актуальные (для меня) проблемы и ЭСЖ я не озадачивался, а вот для техники это ИМХО гораздо актуальнее, но тут я не компетентен.

 Отправлено: 31.03.09 13:38. Заголовок: Эксперт СРО Давайте ..

Эксперт СРО
Давайте быть последовательными - вы сами пишите про 10000 р/мес, 1000 руб./день. я вам написал 500 руб/час
НЭИ одно и тоже сдача в аренду? - причем тут оценка бизнеса?
Вопрос только, кто по какой ставке считать будет доходность объекта.

А , если , не заморачиваться лишними придумками, то выясниться, что для квартир вполне хватает и СП, т.к. рынок все равно реагирует, что это квартира под жилье или под перевод в коммерцию.

 Отправлено: 31.03.09 14:24. Заголовок: 1. когда я писал об ..

1. когда я писал об 1т.р./день и 10 т.р. - я указывал, что так делать нельзя и так как мы считаем не бизнес, а недвижимость - следует брать 10т.р./мес.
2. так же я писал о том, что доходный для жилья не стал бы считать (можно, но бессмысленно), хотя доходник для жилой недвижимости с НЭИ под коммерцию может быть интересен, хотя для определения вероятной цены сделки как правило не нужен.

Я просто отвечал на вопросы andrey и хочу увидеть к чему он ведет.

 Отправлено: 31.03.09 14:25. Заголовок: Да, НЭИ это не сдача..

Да, НЭИ это не сдача в аренду, а жилье или торговля/склад/офис.

 Отправлено: 31.03.09 14:37. Заголовок: Ну вот, хоть в чем -..

Ну вот, хоть в чем -то сошлись в мнениях.
Несмотря, на то, что некоторые покупают жилые квартиры для сдачу в аренду - все равно, я считаю, что использовать ДП для жилья не правильно - это не типичный вид использования объекта. То, что многие сдают квартиры не новость, но стоимость квартиры можно спокойно найти по СП и даже не придумывать какие-то другие схемы.
Эксперт СРО пишет:

цитата:

Да, НЭИ это не сдача в аренду, а жилье или торговля/склад/офис.

Как раз-то НЭИ для недвижки в том понимании, что Вы сами написали выше - это и есть сдача в аренду, но под определенные цели. Если это иначе, Вы опять выйдете к оценке бизнеса.

 Отправлено: 31.03.09 14:43. Заголовок: Эксперт СРО ну и пр..

Эксперт СРО

цитата:

ну и при чем тут РС? таких фактов множество - сделки часто проходят не по рыночной стоимости - в данном случае у инвестора не было выбора

То есть - Вы утверждаете, что данная сделка НЕ рыночная? Что и халупа и терем при данном НЭИ - это одинаковые "земельные участки со строительным мусором", следовательно - и стоимость их одинакова.

Не могу с этим согласиться. И РС тут - при чем.
Такая позиция моего знакомого адекватно воспринималась и другими участниками этого процесса: и соседями ("ну, конечно, у него ведь дом очень приличный") и даже инвестором, хотя последнему было совершенно фиолетово - какая там на доме крыша, всё равно под снос.

Вот это ощущение живых участников рынка - справедливости требуемой за этот дом цены - оно основано на том, что если бы дома покупал не инвестор с целью сноса, а, к примеру, сосед по кварталу - с целью проживания - было бы то же самое: халупа продалась бы по цене халупы, крепкий дом - по цене крепкого дома.
Человек просто хотел, чтобы его дом оценили не как халупу, а как дом. Что же нерыночного в этой сделке?