Отправлено: 03.06.08 07:33. Заголовок: Экономическая жизнь

"Как мало пройдено дорог, как много сделано ошибок" Это одна из любимых фраз моей бабушки. Не так давно один студент задал простой вопрос - "Что такое экономическая жизнь?". Я сначала впала в ступор, потом что то ответила. Пришла домой, долго искала по интернету и разным книжкам определения и разъяснения понятий. Хочу сказать, что это термин достаточно новый и русскому человеку иногда непонятный.

Нашла следующее определение:
Экономическая жизнь (ЭЖ) определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом проводимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.



Таким образом, из определения мы явно видим, что при определении экономической жизни самое главное - это доход. Если объект приносит доход, то он живет, если не приносит, то не живет. Однако, обосновать, что конкретный вид оборудования приносит доход не так то просто.
Вот например, мне тут Андрей Горбунов рассказывал, что кто то из его коллег оценивал чучело лисы. Мне самой недавно звонил клиент с просьбой оценить интерьер ресторана (в том числе картины неизвестных художников, шторы, шкуры и т.д.)

Многие оценщики просят заполнить гл. механика формы с графой "сколько еще жить осталось". Однако, прочитав определение и сопоставив факты я делаю вывод, что по написанному невозможно определить срок экономической жизни. Есть логическое противоречие определению. Может быть стоит поступать проще? Я вот, например, знаю, что экскаватор и бульдозер не может прожить больше 30 лет, котел ДКВГ не может прожить больше 20 лет и т.д. Может быть нам стоит забыть про главного механика и полагаться на свои силы?

 Отправлено: 01.04.09 13:08. Заголовок: Эксперт СРО пишет: ..

Эксперт СРО пишет:

цитата:

я указал, что не могу знать НЭИ в приведенном примере так как у меня нет ни характеристик объектов ни характеристик рынка и оно может быть как снос, так и жилье и еще десяток других.

Я Вам указал НЭИ совершенно определенно - снос.

Потому что по кварталу бродят представители застройщика - и не только квартал - весь город знает, что есть постановление, что будут выкупать все участки и сколько будет стоить в паспортном столе прописать задним числом человека в сносимое жилье.
О каком НЭИ = жильё тут может идти речь???
Не говоря уже о "десятке других"...
Какие Вам тут еще нужны характеристики объектов и рынка?
Может еще - свежую флюорографию застройщика нужно приложить?

 Отправлено: 01.04.09 14:08. Заголовок: Вы ошибаетесь, если ..

Вы ошибаетесь, если есть постановление - то:
1. это не рыночная ситуация - собственник обязан продать - о каких РС и НЭИ в чистом виде вообще речь?
2. оценка в соответствии с законодательством должна проводится без учета этого факта, т.е. в допущениях прописывается это условие и "забыв" о постановлении вы проводите обычную оценку дома.
3. проводя оценку дома с учетом этого допущения вы должны определить НЭИ объекта и оно вполне может быть жильем (судя по вашим словам так и есть).
4. Характеристики мне нужны только те которые Вы в отчете обычно приводите - если там есть флюорография - пусть будет и она.

Кстати - у нас это было - тут же запрещается оформление прав в юстиции (продажа - а нам объект для банкрота надо было оценить), выяснилось, что постановление должным образом не зарегистрировано и прокуратура обязала юстицию зарегистрировать смену собственника и уже новый с инвестором вопросы решал.

 Отправлено: 01.04.09 15:16. Заголовок: Эксперт СРО пишет: ..

Эксперт СРО пишет:

цитата:

о каких РС и НЭИ в чистом виде вообще речь?

Ну - по НЭИ - это Вы специалист, я его ни в чистом, ни в грязном виде не воспринимаю, как Вы уже знаете.

А вот РС - извольте искать, поскольку в постановлении написано: "выкупить по рыночной стоимости или предоставить равнозначное".

Я правильно Вас понял - если "сарай посреди города" один на участке, то Вы пишете НЭИ = снос.
А если - "комплексная сделка", т.е. имеется несколько разных собственников, то тут возможны варианты:
1. Бить себя в грудь и кричать:

цитата:

это не рыночная ситуация - собственник обязан продать - о каких РС и НЭИ в чистом виде вообще речь?

2. Забыть о постановлении (ну - сделать такое допущение) и

цитата:

определить НЭИ объекта и оно вполне может быть жильем

 Отправлено: 01.04.09 18:41. Заголовок: нет, не правильно - ..

нет, не правильно - я никогда не пишу НЭИ отличное от текущего просто так - в любом случае требуется анализ НЭИ и оно может быть и "сарай" и "снос" - рассуждать о виртуальном "сарае по среди города" бессмысленно.

Сама сделка выкупа не рыночная, т.к. собственник обязан продать, что прямо противоречит определению РС - и это не зависит "битья в грудь".

А искать - да, извольте, но "забыв" об обязанности собственника продать и тогда у вас обычная оценка и обычный анализ НЭИ, и как я писал "оно вполне может быть жильем" - причем "может быть" свидетельствует только о наличии такой возможности, а не о том, что НЭИ - это жилье.


Вы просто полагаете что НЭИ в вашем примере это снос, а оцениваются рынком дома и приводите это как довод против НЭИ - я утверждаю, что если рынком эти объекты оцениваются как дома - то значит НЭИ и есть дома. НЭИ это просто видение объекта глазами рынка.

 Отправлено: 01.04.09 23:14. Заголовок: Смоляк Сергей пишет:..

Смоляк Сергей пишет:

цитата:

К большому моему сожалению, до сих пор не увидел, чтобы кто-то ответил на мой прямой вопрос: где именно в оценке имущества используется понятие и показатель экономиского срока жизни?

avg пишет:

цитата:

Смоляк Сергей Странный вопрос, однако, для недвижимости это - в ДДП при расчете ставки капитализации для постпрогнозного периода - (хоть по Инвуду, хоть Хоскольду, хоть по Рингу) а также и для расчета износа. (хотя тут разные есть мысли по этому поводу). Для МиО там еще более явно - для расчета износа.

Уважаемый avg!
Ваш ответ мне показался неудовлетворительным. Методы капитализации, как известно, применяются при постоянных или регулярно меняющихся доходах. Но если 50 лет здание дает, скажем, постоянный доход, а в 51-м требует огромных затрат на снос, то такой поток уже не регулярный и применять метод капитализации теоретически уже нельзя. Что касается МиО, то этот подход явно не годится для оборудования со сроком службы, превышающего нормативный (скажем, выпущенного до войны). Но главное не в этом: в каких нормативных документах закреплено и раскрыто понятие "экономический срок жизни", которое на этой ветке обсуждается. Именно это понятие, а не какие-то иные типа "рационального срока использования" или "срока экономической жизни" или "срока полезного использования"? Я таких документов не знаю.

 Отправлено: 02.04.09 07:53. Заголовок: Смоляк Сергей пишет:..

Смоляк Сергей пишет:

цитата:

Но главное не в этом: в каких нормативных документах закреплено и раскрыто понятие "экономический срок жизни", которое на этой ветке обсуждается. Именно это понятие, а не какие-то иные типа "рационального срока использования" или "срока экономической жизни" или "срока полезного использования"? Я таких документов не знаю.

Вы еще про таблицу умножения и алфавит спросите

 Отправлено: 02.04.09 08:06. Заголовок: ГолубевАВ :sm36: Т..

ГолубевАВ

Только что хотел про таблицу умножения написать!!!!!

 Отправлено: 02.04.09 08:56. Заголовок: Уважаемый Сергей! Я ..

Уважаемый Сергей!
Я не писал про метод капитализации в рамках ДП, я писал про метод ДДП (дисконтироваие денежных потоков). Определение ставки капитализации постпрогнозного периода -это для определения реверсии объекта (она - реверсия) может считаться по разному, наиболее распространенные методики я привел.
Про 50+1 год мне вообще непонятно? где Вы встречали такие расчеты? за такой срок еще 3 кризиса будет возможно. ДП -всегда прогноз, а вот как его оценщик придумает дело другое. Срок экономической жизни и прогнозный период это разные вещи.