Отправлено: 07.08.08 15:27. Заголовок: Согласование результатов. Где искать правду?

Тема аренды оборудования переросла в совершенно новую тему. Переношу все сообщения сюда. Kikinda

avg пишет:

цитата:

Единственно , что РС несколько быть не может - она одна и единственная, как правило это сравнительный подход. затратный и доходный - так для мониторинга

Не совсем согласен с AVG, один и тот же объект оценки, при оценке разными оценщиками даст два разных результата, при этом эти два результата имеют право на жизнь. Как я понимаю - РС это все таки некий диапазон стоимостей, а доходный и затратный подходы, при правильной их реализации, дают возможность установить этот диапазон. Хотя в большинстве случаев, в качестве РС, я лично, принимаю сравнительный подход.

 Отправлено: 11.08.08 11:28. Заголовок: Мисовец пишет: Т.е...

Мисовец пишет:

цитата:

Т.е. вот если регрессией, так я это знаю

А вот мне то как раз и не понятно. Если Вас не затруднит не могли бы Вы объяснить. Именно точность, а не надежность и прочие характеристики.
Хотя найти дефиринциал функции многих переменных, посчитать частные производные и умножить на погрешность каждой переменной.
dY= dY/dX₁*dX₁+dY/dX₂*dX₂+ ... + dY/dX_n*dX_n.
Затем заменяем "d" на дельту (погрешность)
Так?

Про точность при последовательных корректировках можно рассчитать. Надо только сначала решить погрешности измерения компенсируются или складываются.

А здесь можно греческие буквы вставлять?

 Отправлено: 11.08.08 11:57. Заголовок: Мисовец пишет: озна..

Мисовец пишет:

цитата:

ознакомился с Вашей методикой, которая аналогична известному методу согласования весов аналогов в сравнительном подходе методом валовой коррекции.

Мы на приоритет и не претендовали... Однако, если можно - ссылочку на метод валовой коррекции, а еще лучше - изложить, хотя бы вкратце.

цитата:

Наконец, если сделать точность такой, что интервалы не будут пересекаться (например точность везде 1%), то результат согласования выйдет за пределы всех трех интервалов, т.е. не будет соответствовать ни одному измерению вместе с его точностью.

Я думаю, Василий Григорьевич, что такие вольные допущения применительно к точности подходов - некорректны. Есть естественные ограничители точности, есть взаимосвязь между точностями разных подходов и т.д. Давайте оперировать более реальными числами.

цитата:

Пересечением этих трех отрезков является 90 .. 108, а среднее на этом интервале 99, а не 100, как следует из Вашей методики.

В том и соль методики, что наиболее точный подход "тянет" согласованное значение в свою сторону. Поэтому - не надо искать середину пересечения. Впрочем - это уже Ваша методика
Наша позволяет найти согласованное значение и когда результат согласования выйдет за пределы интервала СП - или даже "за пределы всех трех интервалов". Что в этом страшного? Мы просто выполнили процедуру согласования, навязанную нам сверху и во многом формальную. Так к ней и надо относится.
В жизни - если бы Вам было необходимо измерить некую величину, Вы бы наверняка заказали для этого прибор, позволяющий достигнуть наперед заданной точности - не больше, не меньше.
А не стали бы как-то осреднять его показания с измерениями супер-пупер-точным прибором на быстрых протонах и с измерением "на глаз".

 Отправлено: 11.08.08 12:05. Заголовок: Дмитрий пишет: А ка..

Дмитрий пишет:

цитата:

А как погрешность получаете?

Это уже второй вопрос!
В СП - статистическими методами
В ЗП по обстоятельствам - или просто даем ссылку на учебник (сейчас не помню) где написано: "точность ЗП 15-20%, или пытаемся оценить максимальную ошибку, анализируя применяемые методы.
То же - и в ДП, оцениваем ошибку определения ВД, ОР, ставки дисконтирования и т.д., затем, варьируя их значения на величину ошибки - "гоняя зазоры", как это у нас называется, смотрим, что получается на выходе.

 Отправлено: 11.08.08 12:15. Заголовок: Мисовец пишет: А во..

Мисовец пишет:

цитата:

А вот у меня гипотеза, что пишут 10%, 20%, 30% и некие слова вокруг, нет?

Таки да. Чтобы написать всё как надо - не хватает некоторых знаний, к сожалению
Метрологией - был грех, занимался. Но очень давно и больше в военно-прикладном плане. Мне бы сейчас ту библиотеку...

Но есть воспоминание, что подобные задачи РЕШАЕМЫ. Просто - никто всерьез ЭТИМ не занимался.
Пытался пару лет назад Николая Петровича заинтересовать решением этой задачи, но его тогда больше квалиметрия увлекала...

 Отправлено: 11.08.08 12:22. Заголовок: ­Владимир Б. пишет: ..

*PRIVAT*

 Отправлено: 11.08.08 12:28. Заголовок: Владимир Б. пишет: ..

Владимир Б. пишет:

цитата:

То же - и в ДП, оцениваем ошибку определения ВД, ОР, ставки дисконтирования и т.д., затем, варьируя их значения на величину ошибки - "гоняя зазоры", как это у нас называется, смотрим, что получается на выходе.

Пока Оксана не вмешалась и опять не порезала все, можно на примере показать?
И как Вы решаете проблему будут ошибки суммироваться или компенсироваться. Потому что если по каждой переменной взять крайнии значения, то размах итоговой величины получиться очень большой

 Отправлено: 11.08.08 12:34. Заголовок: Можно еще раз повтор..

Можно еще раз повторю:
РС несколько быть не может - она одна и единственная, как правило это сравнительный подход. затратный и доходный - так для мониторинга
если сумеете продать что-то дороже СП, там скорее всего инвестиционная стоимость присутствует (личный интерес).

 Отправлено: 11.08.08 12:59. Заголовок: avg пишет: РС неско..

avg пишет:

цитата:

РС несколько быть не может - она одна и единственная, как правило это сравнительный подход. затратный и доходный - так для мониторинга

Наоборот, есть основания считать, что на всех развитых рынках имеется по крайней мере бимодальное распределение цен, а значит и две РС.

 Отправлено: 11.08.08 13:14. Заголовок: avg пишет: РС неско..

avg пишет:

цитата:

РС несколько быть не может

Почему?

 Отправлено: 11.08.08 13:15. Заголовок: avg Можно тебе еще ..

avg
Можно тебе еще раз повторить если ты определяешь РС - то она получается в каждом из подходов.
Иначе - что с чем ты согласуешь? Разнородные величины?
Иначе - вот ты отказался от ДП и СП - что ты в отчете пишешь в итоговом заключении? "Стоимость так для мониторинга составляет..."? Думаю - вряд ли...
Тогда объясни - каким образом у тебя гадкий утенок "для мониторинга" превратился вдруг в прекрасного лебедя РС?"

 Отправлено: 11.08.08 13:33. Заголовок: Дмитрий Оксана - де..

Дмитрий
Оксана - девушка строгая. Чуть что - и бритвой Оккама по...по.. - короче: по горлу и в колодец

Пока не началось - предлагаю вместе рассмотреть самый лучший в РФ рынок - московской недвижимости.
Думаю - тут самый точный результат по ДП можно получить. Только попроще что-нибудь. РС по ставке АП, к примеру.
Дай сам исходные величины и их разброс.

цитата:

как Вы решаете проблему будут ошибки суммироваться или компенсироваться

А что - есть такая проблема? Мы исходим из независимости переменных.Дмитрий пишет:

цитата:

размах итоговой величины получиться очень большой

А почему нет, Дим. У нас просто привыкли копейки писать в итоговой, а на самом деле как?
Ну и еще: размах - это всё же не есть погрешность, не так всё страшно.

 Отправлено: 11.08.08 14:09. Заголовок: Владимир Б. пишет: ..

Владимир Б. пишет:

цитата:

размах - это всё же не есть погрешность

А я по простоте своей думал что это синонимы. С другой стороны что с меня взять - простой парень из деревни

 Отправлено: 11.08.08 14:24. Заголовок: Владимир Б. пишет: ..

Владимир Б. пишет:

цитата:

Но на этом "чудо-дереве" Г.Азгальдова растут и такие ветки - типа: - постоянство во времени для потребителей оцениваемого объекта соотношения важностей отдельных его свойств и т.д. О чем это, Александр? И чем это лучше "Способности учитывать специфические особенности"?

Владимир, как известно, все методы квалиметрии, с точки зрения сопоставимости получаемых результатов, подразделяются на три вида: обеспечивающие функциональную сопоставимость, временную сопоставимость и формальную сопоставимость.
В упрощенном примере статьи используется только формальная (но не временная и не функциональная) сопоставимость. Так вот, вопрос относительно "постоянства во времени для потребителей оцениваемого объекта" - это из этой области (т.е. когда имеется возможность обеспечить временную сопоставимость).

Что такое временная сопоставимость?

Временная сопоставимость позволяет сравнивать объекты в разные периоды времени.

Что такое функциональная сопоставимость?

Функциональная сопоставимость означает возможность сравнивать между собой объекты, относящиеся к любым (даже совершенно разнородным) сегментам (видам).

Что такое формальная сопоставимость?

А формальная сопоставимость даёт возможность сравнивать объекты только в случае, если они были оценены в совершенно одинаковых шкалах. При этом, возникающая информация не обладает свойствами функциональной или временной сопоставимости.

P.S. Володя, твой вопрос лишний раз говорит о том, что большинство оценщиков не владеют методами квалиметрии. Чтобы правильно и эффективно применять методы квалиметрии - нужно знать предмет. Большинство оценщиков (в т.ч. и я) если и применяют эти методы, то всего лишь - упрощенные (которые неосновательно сравниваются с МАИ в пользу последнего).

цитата:

Как известно, все методы квалиметрии, с точки зрения точности, подразделяются на три вида: точные, приближённые и упрощенные. Точные методы предусматривают, что в их рамках используются самые современные научные разработки, позволяющие получать итоговые результаты с минимально достижимой (при сегодняшнем уровне развития науки) погрешностью. Упрощенные методы обеспечивают максимально допустимую погрешность. А приближённые методы по погрешности расчётов являются промежуточными между точными и упрощенными. Понятно, что меньшая погрешность расчетов требует большей трудоёмкости расчетов – и наоборот.

Именно поэтому Гарри Гайкович задумал подготовить книгу "Квалиметрия в оценке собственности"...

 Отправлено: 11.08.08 14:34. Заголовок: Владимир Б. РС - буд..

Владимир Б.
РС - будет только при сведении всех подходов - вроде так?
Мониторинг - это когда отказ от рынка. но все равно мониторинг - типа посмотреть, а как все таки примерно похожие объекты могут стоить.
Если вдруг расхождение большое, то есть повод задуматься - может оценщик не прав, может аналоги не нашел.

 Отправлено: 11.08.08 15:02. Заголовок: labrate пишет: боль..

labrate пишет:

цитата:

большинство оценщиков не владеют методами квалиметрии.

Тут я с тобой соглашусь.
Просто когда пишется много букоф в защиту некоего метода, а при самом поверхностном рассмотрении видишь уши эксперта, который для того чтобы определить возможность обеспечить временную сопоставимость устанавливает экспертно (sic!) ни много ни мало - постоянство во времени для потребителей оцениваемого объекта соотношения важностей отдельных его свойств и т.д. - как-то и не хочется им овладевать.

МАИ - он может и посмешней, но проще, что и надо широким массам оценщиков

 Отправлено: 11.08.08 16:24. Заголовок: Владимир Б. пишет: ..

Владимир Б. пишет:

цитата:

МАИ - он может и посмешней, но проще, что и надо широким массам оценщиков

простота, говорят, иногда хуже воровства ... Когда-то, кроме УПВС никто не применял для расчета ПВС иные методы ... Но с тех пор прошло, славу богу, более 13 лет...

Я только что поговорил с Г.Г.Азгальдовым... и мы пришли к выводу, что нужен третий соавтор в книге - программист, который поможет разработанные правила (в квалиметрии) и алгоритмы перевести в ПО, которое поможет эффективнее, проще и, самое главное, правильно использовать методы квалиметрии, в т.ч. и в оценке. Если есть такие люди на примете, сообщите или мне, или Оксане. Заранее благодарю.

 Отправлено: 11.08.08 22:03. Заголовок: labrate А есть тако..

labrate
А есть такой человек! Мне кажется - это именно то, что вам надо. Главное - чтобы его это заинтересовало.
Я свяжусь с ним и отзвонюсь тебе.

Что же касается простоты - то в знаменитой пословице совсем не та простота имелась в виду.
Это лишний раз говорит о том, что если уж в таких несложных (хотел написать - "простых" но побоялся вызвать новые негативные ассоциации ) ситуациях может возникнуть путаница с терминологией, трактовкой понятий, то что тогда ожидать от оценщика со средними способностями, когда он будет определять значение характеристики - ну той, про "постоянство во времени для потребителей оцениваемого объекта соотношения важностей отдельных его свойств" - у-фф! - тут до греха и вовсе недалеко.
И с каких это пор сложность умопостроений стала критерием их истинности?
На смену УПВС пришли УПСС - не сказал бы , что это какое-то новое слово в оценке - просто (тут опять не в том смысле ) информация поновее.

 Отправлено: 11.08.08 22:10. Заголовок: avg Андрей, ты, по ..

avg
Андрей, ты, по видимому, собрался в разных формах задавать один и тот же вопрос до тех пор, пока я с тобой не соглашусь?
Нет, я не согласен и на этот раз. Я объяснял уже - почему.
Если хочешь спорить - предъявляй аргументы. Только не нуди

 Отправлено: 11.08.08 23:28. Заголовок: Владимир Б. пишет: ..

Владимир Б. пишет:

цитата:

Очень часто в отчетах приходилось видеть: арендная ставка на такие-то помещения в таком-то районе колеблется от 200 до 400 руб/м.кв. (а так и в самом деле бывает, еще больше размах бывает), в отчете принята средняя - 300 руб/м.кв. На "выходе" это даст тебе твои 50%.

Видел. Отношусь скептично. Для общеобразовательного уровня - хороший пример, - типа не вали в кучу то, что видишь. Иваныч! Мы хотя и из "одного двора", но жили в разных подъездах Дар видения многих и разных отчетов, как ты говоришь, - не аргумент. В одном районе даже "депрессивного" города (какой популярный среди меня, и у меня- же термин снискался?) я такого разбега не видел. Для тех кто не в курсе: районирование почти всегда связано с техсостоянием объекта, выбросы в виде госимущества и обществ не понятно для чего созданных - в расчет не берутся). А вот проблема районных городов, сел и т.д. существует. Когда сравниваешь разные районы (т.к. в районе оценки - голяк), разные поселения численностью, различные удаления от центров концентрации бизнеса и плюсом "стоялый" рынок... Опять-же - любой подход тебе дастЬ твои 50-100%.

 Отправлено: 12.08.08 10:44. Заголовок: А на мой взгляд глав..

А на мой взгляд главное чтоб было что согласовывать. А как согласовать, это уже второй вопрос.
Можно по простому (синоним - по честному) сказать вот такие веса. можно тоже самое сказать но через МАИ и 2 страницы таблиц и диаграмм, можно используя квалиметрию или еще какой-нибудь сложный (синоним - запутанный) метод с большим количеством таблиц, диаграм.

Все равно все сведется к подгонке к собственному мнению, которое сформировалось в процессе оценки.

Мне лично нравиться метод Наегли - простой (синоним - несложный) и поэтому понятный потребителям.

PS. Часто в дискуссиях здесь и на других форумах меня поражает, что люди пытаются обмануть самих себя, в умных (псевдонаучных) словах утопить смысл. Ну понятно когда Заказчикам вешают лапшу на уши рассказываю про методы и сложные расчеты, но здесь то, среди своих зачем это? Привычка что ль?
Воспоминания молодости. Как-то к моей матери пришла ее бывшая ученица (их много приходило к ней рассказать про себя, посоветоваться по жизни). Ну и рассказывает, что работает продавщицей, обвешивает, зато много получает. На вопрос а не боиться что поймают ответил "Ой, Вы знаете, я так привыкла обвешивать, что себе взвешиваю, и то обвешиваю"