Отправлено: 15.01.07 21:04. Заголовок: Метод анализа иерархии: обсуждение и материалы

Тема уже излишне перегружена. Предлагаю продолжать обсуждение здесь. На повестке дня метод анализа иерархии, а также другие методы согласования результатов оценки. Kikinda

Как обещал, высылаю адреса сайтов, где есть публикации об использовании МАИ в оценочных задачах.

С. Сивец "О проблеме согласования результатов оценки"

А.Н.Фоменко "Вариант практического применения МАИ при согласовании результатов расчета в процессе оценки",

О.А. Ахметов, М.Б. Мжельский "МАИ как составная часть методологии проведения оценки недвижимости"


На веру, чур, ничего не принимать, вопросы, критика - впереди.
Кроме того, весьма полезно зайти на вот этот сайт (ясно и достаточно коротко обрисованы некоторые проблемы работы с экспертными мнениями) -www.gorsky.ru

Кикинда, помогите, пожалуйста, случайно сообщение выпало как новая тема. Я не хотел....

 Отправлено: 16.04.07 08:58. Заголовок: Re:

Кикинде

Вот как раз в начислении износов и разница большая.

В ЗП - ты их рассчитываешь искусственно по видам, а в СП они рыночные, готовые.

Игорь г.Львов

цитата:

Но в сравнительном подходе легче учесть все факторы влияющие на рыночную стоимость, хотя имея кореляционные зависимости можно с достаточной достоверностью реализовать и затратный подход.

Можно конечно. Тем более если есть и ЗП и СП, то невольно смотришь в сторону СП и подгоняешь ЗП.

 Отправлено: 16.04.07 11:44. Заголовок: Re:

Андрей Т
Полностью согласен, если есть развитый вторичный рынок то мы вообще не заморачиваемся с затратником и тем более с доходником (оценку делаем для частных заказчиков, боже упаси нас от ГУПов с их тремя подходами и т.п. ). И заказчики шутят: "лучше плохенький сравнительный, чем затратник с математическими изысками", т.е. оценка затратником без анализа вторичного рынка не пройдет.

 Отправлено: 16.04.07 12:46. Заголовок: Re:

Иван Б

Согласен конечно.

Но мне кажется Кикинда немного путается в принципиальных отличиях ЗП и СП в части износов. Именно на мой взгляд основная разница между этими подходами не в том, что мы берем цену предложений на новый или б/у срынка, а в том, что в одном случае, если ЗП мы вынуждены износ рассчитывать со всеми вытекающими, посмотри сколько копий сломано и сколько раз Волк меня гонял, а в СП износ уже определен рынком и нам нет дела сколько видов их там внутри накопленного сидит.

 Отправлено: 16.04.07 14:37. Заголовок: Re:

Андрей Т
На мой взгляд все это ломание копий и путаница в терминологии происходит из-за разных заказчиков и соответственно требований к отчету:
- Если ГУП, ФАУФИ - то будь добр высоси из пальца три подхода и подгони под сравнительный. И пошла битва за то кто красивее да принципиальнее выскажется;
- Если заказчик здравомыслящий капиталист - то все с оформлением намного проще никаких заморочек по соблюдению каких-либо стандартов, все по сути - зато повышенные требования к обоснованности цифр и анализу рынка и конкретности и актуальности ссылок на источник информации.

 Отправлено: 17.04.07 11:02. Заголовок: Re:

Это точно. Но приходиться учитывать все это и подстраиваться

 Отправлено: 17.04.07 20:15. Заголовок: Re:

Андрей Т пишет

цитата:

в СП износ уже определен рынком и нам нет дела сколько видов их там внутри накопленного сидит.

Все бы было прекрастно, если бы аналоги были в одном состоянии и с одного года. А так в игру вступают элементы затратного. Никуда от этого не деться.

цитата:

Вот как раз в начислении износов и разница большая. В ЗП - ты их рассчитываешь искусственно по видам, а в СП они рыночные, готовые.

А если износ не по видам тогда как? Да и рыночные готовые можно так завернуть, что никакой затратник не выдержит.

 Отправлено: 18.04.07 08:32. Заголовок: Re:

Игорь г. Львов пишет:

цитата:

А если износ не по видам тогда как?

Да тут уж без ОСС, как без рук , опять за сало...
Игорь г. Львов пишет:

цитата:

Да и рыночные готовые можно так завернуть, что никакой затратник не выдержит.

Не будем впадать в крайности, умышленные действия караются .
Речь-то не о заворачивании, а о нахождении пути... ведущем в светлое будущее.
Вопрос с чем сравнивать износ в СП у аналогов, а только с износом объекта оценки из ЗП. Иного пути нет, поэтому именно определенение износа в ЗП, влияет на окончательное значение по РС, в какую сторону, это зависит от опыта и знаний конкретного спеца или соответствия аналитических моделей реальному оцениваемому объекту.

 Отправлено: 18.04.07 11:35. Заголовок: Re:

цитата:
Да и рыночные готовые можно так завернуть, что никакой затратник не выдержит.

"Завернуть" можно все что угодно (можно и просто сразу деньги отнять ), мы боремся за чистоту эксперимента.

Никитин СА

цитата:

Вопрос с чем сравнивать износ в СП у аналогов, а только с износом объекта оценки из ЗП. Иного пути нет, поэтому именно определенение износа в ЗП, влияет на окончательное

Перед введением корректировок в СП стоит подумать а так-ли в реальности происходит формирование цены на вторичном рынке, возможно эти кроректировки излишни и на рынке эти факторы (на которые корректируется) малозначимы.
А то и будет получаться что неправильно (некорректно) определенный износ в ЗП тянет за собой "под откос и вбок" сравнительный подход.

 Отправлено: 18.04.07 14:04. Заголовок: Re:

Иван Б. пишет:

цитата:

А то и будет получаться что неправильно (некорректно) определенный износ в ЗП тянет за собой "под откос и вбок" сравнительный подход.

Так и я, о том же

 Отправлено: 25.04.07 19:49. Заголовок: Метод анализа иерархии: обсуждение и материалы

Хочу подначить коллег - а где же МАИ? Вытащили вопрос в отдельную ветку, прошло три месяца - ни одного слова (брюзжание Игоря в расчет не беру - аналогично можно высказаться в отьношеннии любого метода), кроме ссылки коллеги с дружественного форума на литературу (спасибо, кстати).
Мне интересно мнение коллег, работающих на площадке, где методы сравнительного подхода парят над остальными.
Я лично формулирую для себя проблему СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА так: достаточно рыночной информации для построения корректной регерессионной модели - строим модель, недостаточно - экспертная оценка. Во втором случае (экспертная оценка) - какой МЕТОД считаем корректным (обоснованным, защищаемым и т.п. и т.д)?
Из известных - под рукой МАИ. Что имеем сказать (кроме обвинений в том, что можно любой результат обосновать) об области применения, собственно о процедуре, о востребованности в конце концов? Или констатируем, что НЕ ЗНАЕМ его, руки не дошли, не хотим знать - подставте ответ сами. Может быть знаем другие?
Может не стоят эти вопросы выеденного яйца? Что скажете?

 Отправлено: 26.04.07 12:41. Заголовок: Re:

NPB пишет:

цитата:

Из известных - под рукой МАИ.

МАИ - "Математическое Аформление Искпертного" (субъективного) мнения оценщика, остальное это ломание копий острословия.
МАИ логичней использовать при использовании 3 подходов, при использовании 2-х достаточно просто произвести взвешивание результата по ряду параметров:
1. Применимость подхода к оценке данного объекта
2. Адекватность, достоверность и достаточность информации, на основе которой проводится анализ
3. Способность подхода отразить действительные намерения типичного покупателя и продавца, прочие реалии спроса/предложения
4. Действенность подхода в отношении учета конъюнктуры и динамики рынка финансов и инвестиций (включая риски)
5. Способность подхода учитывать структуру и иерархию ценообразующих факторов, специфичных для объекта

 Отправлено: 26.04.07 15:00. Заголовок: Re:

NPB пишет не так кратко, а именно:
"Во втором случае (экспертная оценка) - какой МЕТОД считаем корректным (обоснованным, защищаемым и т.п. и т.д)?
Из известных - под рукой МАИ."
Мой интерес - именно в таком аспекте, а не при согласовании результатов подходов.

Спрошу по другому - как КОРРЕКТНО поступать в случае оценки СРАВНИТЕЛЬНЫМ подходом достаточно редкого оборудования (есть несколько - 1-2-3 аналога, требуются корректировеи, "среднее" не катит))? Ответ - "отказаться от подхода" - не принимается.
Все заданные ранее вопросы остаются.

 Отправлено: 26.04.07 19:19. Заголовок: Re:

NPV
Начитавшись достаточно давно про применение МАИ для расчета сравнительным офисных помещений (была такая публикация), стал применять его в собственной интерпретации именно для нестандартного заказного оборудования в сравнении с имеющимися аналогами (главное выбрать и обосновать критерии сравнения-согласования), и даже доходил до применения МАИ при сравнительном подходе продаж имуществвенных комплексов. Но как-то достаточно быстро все это закончилось по банальной причине - никто этих изысков толком не оценил и не отметил (заказчику наплевать. потенциальному проверяющему - чем проще тем лучше), а головной боли много, в общем решил, что жить надо проще. Но соглашусь с Вами, метод обосновано применим, спасибо, что напомнили.

 Отправлено: 27.04.07 12:53. Заголовок: Re:

Yri G
Так может обобщить этот опыт в публикации (хоть электронной, хоть бумажной) и обсудить проблемы применения, преимущества etc?

 Отправлено: 27.04.07 23:20. Заголовок: Re:

Или на крайний случай обсудить Ваш опыт в материальном виде в каб. № 5

 Отправлено: 28.04.07 20:04. Заголовок: Re:

Yri G пишет:

цитата:

Начитавшись достаточно давно про применение МАИ для расчета сравнительным офисных помещений (была такая публикация)

Это был вроде квалиметрический анализ.
Квалиметрия (от лат. qualis - какой по качеству и... метрия), научная область, объединяющая методы количественной оценки качества продукции.

Сам применял для недвижимости, однако пришлось отказаться, т.к. не находило понимания у проверяющих.
Главное дать адекватные шкалы по факторам и соответствующие веса по фажности факторов.
В сочитании с МАИ для распределения весов по факторам сравнения приводило в вменяемым результатам.

 Отправлено: 28.04.07 20:44. Заголовок: Re:

Никитин С

цитата:

В сочитании с МАИ для распределения весов по факторам сравнения приводило в вменяемым результатам.

Профессионализм и исскуство оценщика состоит в том чтобы любой результат привести до стадии вменяемости с МАИ или без него.

 Отправлено: 29.04.07 11:06. Заголовок: Re:

МАИ хороший метод. Немного шаманства с цифрой и получается нужные веса.
И красиво. Несколько страниц таблиц - заказчик балдеет от такой красоты и умности оценщика. И отчет тольще - денег меньше жалко.
А на самом деле - тот же экспертный подход.
А вот еще один метод. Просто и со вкусом. Называется метод Наигли (кажется так, трудно с буржуйчкими фамилиями))

 Отправлено: 29.04.07 11:07. Заголовок: Re:

Не получилось прикрепить файл. Но ничего. метод не большой так вставлю.
Используемые при оценке подходы характеризуются разными особенностями, которые оп-ределяют точность результата, полученного каждым из них, и по-разному влияют на формирова-ние рыночной стоимости.
Для определения итоговой стоимости результаты оценки корректируются по методу интер-поляций. Для расчета отклонения устанавливаются определяющий и поправочный результаты.
В зависимости от степени отклонения определяющего результата от поправочного (по дан-ным издания «Оценка недвижимости». Крафт, Волков, Фелкнер, Шифнер. Берлин, 1997), прини-мается соответствующая формула базового расчета, которая приведена ниже (таблица 26).
Таблица 26
Формула базового расчета
Отклонение Формула базового расчета
Менее 10% (Опр.+Попр.)/2
От 10 до 20% (2*Опр.+Попр.)/3
От 20 до 30% (3*Опр.+Попр.)/4
От 30 до 40% (4*Опр.+Попр.)/5
Более 40% (5*Опр.+Попр.)/6
где
Опр. - значение определяющего показателя;
Попр. - значение поправочного показателя.

 Отправлено: 29.04.07 22:55. Заголовок: Re:

Дмитрий
Не очень понятно. Вышли пожалуйста на почту.