Отправлено: 24.03.11 08:51. Заголовок: В целом представленн..
В целом представленную методику определения корректировки на уторгование можно принять. Однако есть замечания.
1. Зачем выводить среднее значение физического износа, определенные экспертным методом и расчетным. Достаточно взять расчетный физический износ. Считаю лучше использовать формулу Андрианова Ю.В. Ифиз=100 х (1-е-К∑ х Ω).
2. Поправку на износ по формуле Пи = (100-Ио):(100-Ианал) считаю не правильной. Например для аналога №6 поправка на физ. износ составляет 0,88 (12%), тогда как разница в физических износах аналога №6 и аналога №2 составляет всего 2% (Ио-Ианал =19,5-17,5). Считаю более правильным для данной выборки объектов-аналогов поправку на физ. износ осуществлять по формуле 1+(Ианал-Ио/100).
3. Получился очень большой разброс % скидки (мин. 1,56% и макс. 16,62%). Для расчета среднего значения близкие к ним значения следует исключить. Для расчета % скидки правильнее посчитать эти скидки для каждого аналога отдельно относительно аналога №2.
Я в своей работе скидку на торг беру экспертно от 3 до 10%, исходя из анализа вторичного рынка автомобилей.
Покритикую немного. На первой странице два раза сказано, что "важным условием выборки было то, чтобы транспортное средство было как можно более новое", видимо очень важный момент. Стиль изложения бытовой: "и чтобы данная модель была представлена в России официально", "Имеем, что", ну и параметр "Ианал", конечно, звучит круто. :) Я бы ограничился Иан.
Но это всё мелочи, конечно. На мой взгляд у Вас следующая методологическая ошибка: Вы опираетесь на то, что доля без торга составляет 11%, или чуть более 1 аналога в выборке из 10 аналогов. Но статистика не дает оснований для такого вывода. На самом деле, если Вы из генеральной совокупности с долей 11% некого фактора выбираете 10 аналогов, то вероятность, что Вам попадется один аналог с фактором равна 1-0,89^10=69%, таким образом, фактор будет присутствовать с вероятностью 69% и, соотвественно, отсутствовать с вероятностью 41%, т.е. вполне возможно, что аналога без торга в Вашей выбрке просто нет, во всяком случае не факт, что он там есть и ровно 1. На самом деле там могут быть два, три и более аналогов с фактором, можно посчитать вероятность всего этого.
2. Поправку на износ по формуле Пи = (100-Ио):(100-Ианал) считаю не правильной. Например для аналога №6 поправка на физ. износ составляет 0,88 (12%), тогда как разница в физических износах аналога №6 и аналога №2 составляет всего 2% (Ио-Ианал =19,5-17,5). Считаю более правильным для данной выборки объектов-аналогов поправку на физ. износ осуществлять по формуле 1+(Ианал-Ио/100).
Откуда возникает эта "неправильная" формула? Из предположения о том что Цан=Цнов*(1-Иан) и Цо=Цнов*(1-Ио) Исключая цену нового, имеем Цо=Цан*(1-Ио)/(1-Иан). Раскладывая знаменатель в ряд Тейлора 1/(1-х)=1+х+х^2+x^3+... получаем, Цо/Цан=(1-Ио+Иан)) -Иан*Ио+(1-Ио)*Иан^2*/(1-Иан) Заметьте, пока никаких "верю-неверю" - чистый первый курс любого ВУЗа. А вот если теперь два последних члена есть "о-малое", тогда пользуйтесь только первой скобкой.
Покритикую немного. На первой странице два раза сказано, что "важным условием выборки было то, чтобы транспортное средство было как можно более новое", видимо очень важный момент. Стиль изложения бытовой: "и чтобы данная модель была представлена в России официально", "Имеем, что", ну и параметр "Ианал", конечно, звучит круто. :) Я бы ограничился Иан.
Вот с Ианал точно подмечено я даже и внимания не обратил. Написать более грамотно конечно можно, еще надо так же учитывать уровень знаний пользователя отчета, машинки это в основном физики, а по закону им все должно быть понятно без специального образования.
Отправлено: 24.03.11 18:29. Заголовок: Мисовец пишет: Но э..
Мисовец пишет:
цитата:
Но это всё мелочи, конечно. На мой взгляд у Вас следующая методологическая ошибка: Вы опираетесь на то, что доля без торга составляет 11%, или чуть более 1 аналога в выборке из 10 аналогов. Но статистика не дает оснований для такого вывода. На самом деле, если Вы из генеральной совокупности с долей 11% некого фактора выбираете 10 аналогов, то вероятность, что Вам попадется один аналог с фактором равна 1-0,89^10=69%, таким образом, фактор будет присутствовать с вероятностью 69% и, соотвественно, отсутствовать с вероятностью 41%, т.е. вполне возможно, что аналога без торга в Вашей выбрке просто нет, во всяком случае не факт, что он там есть и ровно 1. На самом деле там могут быть два, три и более аналогов с фактором, можно посчитать вероятность всего этого.
Тут конечно согласен. Лучше 40 объектов взять в выборку, тогда 1-0,89^40= 0,990546334, больше брать как-то совсем трудоемко.
И еще вопрос если исследовать для примера: d класс подержанные иномарки, и 4 машины разных марок взять. Можно говорить о том что получившаяся корректировка будет универсальной для подержанных иностранных автомобилей класса d ? Естественно в течение какого-то времени с даты анализа, скажем в течение месяца
Откуда возникает эта "неправильная" формула? Из предположения о том что Цан=Цнов*(1-Иан) и Цо=Цнов*(1-Ио) Исключая цену нового, имеем Цо=Цан*(1-Ио)/(1-Иан). Раскладывая знаменатель в ряд Тейлора 1/(1-х)=1+х+х^2+x^3+... получаем, Цо/Цан=(1-Ио+Иан)) -Иан*Ио+(1-Ио)*Иан^2*/(1-Иан) Заметьте, пока никаких "верю-неверю" - чистый первый курс любого ВУЗа. А вот если теперь два последних члена есть "о-малое", тогда пользуйтесь только первой скобкой.
Alekseev_Aleksey Нет. Я постирую, что формула в учебнике - логична в предположении о применимости одинаковой функциональной зависимости Цан=Цнов*(1-Иан) и Цо=Цнов*(1-Ио). Я против голословного безаппеляционного утверждения agl пишет:
цитата:
2. Поправку на износ по формуле Пи = (100-Ио):(100-Ианал) считаю не правильной.
и дальнейшее утверждение - agl пишет:
цитата:
Считаю более правильным для данной выборки объектов-аналогов поправку на физ. износ осуществлять по формуле 1+(Ианал-Ио/100).
просто никак необосновано. Более того, это лишь кусок ряда Тейлора от той самой формулы, которую agl считает неправильной!
Примечание - множитель 100 убрал отовсюду, тогда износы будут в относительных единицах 0= < И < 1.
Отправлено: 25.03.11 01:14. Заголовок: Я в целом тоже Алекс..
Я в целом тоже Алексея поддержала. Однако я бы не стала давать корректировку на торг в процентах, а только в абсолютном выражении. Ну и, конечно, корректировка будет разная для разных машин. Большинство продавцов закладывают скидку на торг, то есть выставляют чуть выше, чем на самом деле. Подход хорош тем, что есть статистика, есть данные и есть хоть какие то ориентиры для скидки. Однако и износ я бы не стала вычислять, потому что он дает дополнит ельную ошибк, тем более по формуле Андрианова.
Но я также знаю и другие случаи, например, с автомобильными салонами, которые выставляют цену чуть дешевле, но когда к ним приезжает покупатель, они говорят, что это старая цены или что дополнительная комплектация или еще что то в этом роде и продают дороже.
agl А как вы на основе анализа рынка узнаете про скидку? Для меня этот вопрос очень важен.
Тут конечно согласен. Лучше 40 объектов взять в выборку, тогда 1-0,89^40= 0,990546334, больше брать как-то совсем трудоемко.
Ничем не лучше. В выборке из 40 объектов с высокой вероятностью будет не один, а несколько аналогов без скидки. Кроме того, ошибочна также Ваша вера в то, что этой искомой сделкой без скидки является аналог с самой низкой ценой. Вы же не владеете всей инфо по аналогам, вполне так может быть, что минимальная цена совсем не то, что Вам нужно, а просто чел хочет быстрее продать и как раз, он то и готов поторговаться. Т.е. в целом подход, что мы знаем про 11% и это нам поможет найти нужную цену, он глубоко порочный.
Alekseev_Aleksey пишет:
цитата:
а по закону им все должно быть понятно без специального образования.
Вы не точно цитируете. Во-первых, не закон, а п. 13 ФСО-3, во-вторых, там написано: 13. В отчете об оценке должно содержаться описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки.
Обратите внимание, не "без специального образования", кстати, это что за зверь такой, а "не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности", а статистика не является специальными познаниями в области оценочной деятельности, это раз, ну и никто Вам не мешает в отчете подробно описать, где Вы взяли формулу расчета вероятности, в какой книжке. Пункт 13 ФСО-3 вовсе не заставляет нас совершать элементарные ошибки в статистике.
Однако я бы не стала давать корректировку на торг в процентах, а только в абсолютном выражении. Ну и, конечно, корректировка будет разная для разных машин. Большинство продавцов закладывают скидку на торг, то есть выставляют чуть выше, чем на самом деле.
Не вдаваясь в полемику, просто из опыта собственных продаж-покупок и знакомых, словам которых можно доверять, при конкретной сделке в бюджетном сегменте скидка на торг составляет как минимум 10%. Удобно считать как в рублях, так и в прцентах. А скидки из разряда 3-5% вообще не присутствовали никогда.
Вы не точно цитируете. Во-первых, не закон, а п. 13 ФСО-3, во-вторых, там написано: 13. В отчете об оценке должно содержаться описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки.
Обратите внимание, не "без специального образования", кстати, это что за зверь такой, а "не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности", а статистика не является специальными познаниями в области оценочной деятельности, это раз, ну и никто Вам не мешает в отчете подробно описать, где Вы взяли формулу расчета вероятности, в какой книжке. Пункт 13 ФСО-3 вовсе не заставляет нас совершать элементарные ошибки в статистике.
Я вообще не цитирую, я излагаю основной смысл, и это относиться не к статистике а к описательной части. "а статистика не является специальными познаниями в области оценочной деятельности" То есть к области оценочной деятельности статистика никак не относиться и никак в ней не используется, и вообще оценочная деятельность это узкая точная дисциплина, четко отделенная от других дисциплин. Как-то вы тут лукавите
Я когда в университете учился, то нам объясняли, что при проведении оценки необходимо учесть ценообразующие факторы объекта оценки. И при этом вы свободны в выборе метода, которым вы это будете осуществлять, и можете использовать для этого в том числе и статистику.
"13. В отчете об оценке должно содержаться описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности,понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки." Вам не кажется, что если я в "Области оценочной деятельности"к которой безусловно относится определение РС, использую статистику, то она к этой области каким-то образом все-таки относится. По ФСО 3 п.13 методология должна быть описана таким образом, чтобы пользователь отчета об оценке, смог понять логику процесса, не изучая все использованные оценщиком методы, а для этого на мой взгляд все должно быть изложено простым и доступным языком
Отправлено: 25.03.11 11:36. Заголовок: ДУСТ пишет: Не вдав..
ДУСТ пишет:
цитата:
Не вдаваясь в полемику, просто из опыта собственных продаж-покупок и знакомых, словам которых можно доверять, при конкретной сделке в бюджетном сегменте скидка на торг составляет как минимум 10%. Удобно считать как в рублях, так и в прцентах. А скидки из разряда 3-5% вообще не присутствовали никогда.
У меня на прошлой неделе знакомый продавал DAEWOO ESPERO, купил он ее за 87 000 руб., в объявлении цену продажи поставил 100 000 руб. приехал покупатель на осмотр, увидел, что у него салон прокуренный и вообще марка старая и цвет ему не нравиться, а он ему отвечает, да ты что, у нее руль в 3 положения устанавливается, и стойки недавно поменял, и холил и лелял, поторговались они, и отдал он ее за 95 000 руб. "А скидки из разряда 3-5% вообще не присутствовали никогда." вы так и в отчете пишите ?
Все даты в формате GMT
3 час. Хитов сегодня: 0
Права: смайлы да, картинки да, шрифты нет, голосования нет
аватары да, автозамена ссылок вкл, премодерация откл, правка нет
я даже и внимания не обратил. Написать более грамотно конечно можно, еще надо так же учитывать уровень знаний пользователя отчета, машинки это в основном физики, а по закону им все должно быть понятно без специального образования. 
- участник сейчас на форуме
- участник вне форума