Отправлено: 24.03.11 08:51. Заголовок: В целом представленн..
В целом представленную методику определения корректировки на уторгование можно принять. Однако есть замечания.
1. Зачем выводить среднее значение физического износа, определенные экспертным методом и расчетным. Достаточно взять расчетный физический износ. Считаю лучше использовать формулу Андрианова Ю.В. Ифиз=100 х (1-е-К∑ х Ω).
2. Поправку на износ по формуле Пи = (100-Ио):(100-Ианал) считаю не правильной. Например для аналога №6 поправка на физ. износ составляет 0,88 (12%), тогда как разница в физических износах аналога №6 и аналога №2 составляет всего 2% (Ио-Ианал =19,5-17,5). Считаю более правильным для данной выборки объектов-аналогов поправку на физ. износ осуществлять по формуле 1+(Ианал-Ио/100).
3. Получился очень большой разброс % скидки (мин. 1,56% и макс. 16,62%). Для расчета среднего значения близкие к ним значения следует исключить. Для расчета % скидки правильнее посчитать эти скидки для каждого аналога отдельно относительно аналога №2.
Я в своей работе скидку на торг беру экспертно от 3 до 10%, исходя из анализа вторичного рынка автомобилей.
Покритикую немного. На первой странице два раза сказано, что "важным условием выборки было то, чтобы транспортное средство было как можно более новое", видимо очень важный момент. Стиль изложения бытовой: "и чтобы данная модель была представлена в России официально", "Имеем, что", ну и параметр "Ианал", конечно, звучит круто. :) Я бы ограничился Иан.
Но это всё мелочи, конечно. На мой взгляд у Вас следующая методологическая ошибка: Вы опираетесь на то, что доля без торга составляет 11%, или чуть более 1 аналога в выборке из 10 аналогов. Но статистика не дает оснований для такого вывода. На самом деле, если Вы из генеральной совокупности с долей 11% некого фактора выбираете 10 аналогов, то вероятность, что Вам попадется один аналог с фактором равна 1-0,89^10=69%, таким образом, фактор будет присутствовать с вероятностью 69% и, соотвественно, отсутствовать с вероятностью 41%, т.е. вполне возможно, что аналога без торга в Вашей выбрке просто нет, во всяком случае не факт, что он там есть и ровно 1. На самом деле там могут быть два, три и более аналогов с фактором, можно посчитать вероятность всего этого.
2. Поправку на износ по формуле Пи = (100-Ио):(100-Ианал) считаю не правильной. Например для аналога №6 поправка на физ. износ составляет 0,88 (12%), тогда как разница в физических износах аналога №6 и аналога №2 составляет всего 2% (Ио-Ианал =19,5-17,5). Считаю более правильным для данной выборки объектов-аналогов поправку на физ. износ осуществлять по формуле 1+(Ианал-Ио/100).
Откуда возникает эта "неправильная" формула? Из предположения о том что Цан=Цнов*(1-Иан) и Цо=Цнов*(1-Ио) Исключая цену нового, имеем Цо=Цан*(1-Ио)/(1-Иан). Раскладывая знаменатель в ряд Тейлора 1/(1-х)=1+х+х^2+x^3+... получаем, Цо/Цан=(1-Ио+Иан)) -Иан*Ио+(1-Ио)*Иан^2*/(1-Иан) Заметьте, пока никаких "верю-неверю" - чистый первый курс любого ВУЗа. А вот если теперь два последних члена есть "о-малое", тогда пользуйтесь только первой скобкой.
Покритикую немного. На первой странице два раза сказано, что "важным условием выборки было то, чтобы транспортное средство было как можно более новое", видимо очень важный момент. Стиль изложения бытовой: "и чтобы данная модель была представлена в России официально", "Имеем, что", ну и параметр "Ианал", конечно, звучит круто. :) Я бы ограничился Иан.
Вот с Ианал точно подмечено я даже и внимания не обратил. Написать более грамотно конечно можно, еще надо так же учитывать уровень знаний пользователя отчета, машинки это в основном физики, а по закону им все должно быть понятно без специального образования.
Отправлено: 24.03.11 18:29. Заголовок: Мисовец пишет: Но э..
Мисовец пишет:
цитата:
Но это всё мелочи, конечно. На мой взгляд у Вас следующая методологическая ошибка: Вы опираетесь на то, что доля без торга составляет 11%, или чуть более 1 аналога в выборке из 10 аналогов. Но статистика не дает оснований для такого вывода. На самом деле, если Вы из генеральной совокупности с долей 11% некого фактора выбираете 10 аналогов, то вероятность, что Вам попадется один аналог с фактором равна 1-0,89^10=69%, таким образом, фактор будет присутствовать с вероятностью 69% и, соотвественно, отсутствовать с вероятностью 41%, т.е. вполне возможно, что аналога без торга в Вашей выбрке просто нет, во всяком случае не факт, что он там есть и ровно 1. На самом деле там могут быть два, три и более аналогов с фактором, можно посчитать вероятность всего этого.
Тут конечно согласен. Лучше 40 объектов взять в выборку, тогда 1-0,89^40= 0,990546334, больше брать как-то совсем трудоемко.
И еще вопрос если исследовать для примера: d класс подержанные иномарки, и 4 машины разных марок взять. Можно говорить о том что получившаяся корректировка будет универсальной для подержанных иностранных автомобилей класса d ? Естественно в течение какого-то времени с даты анализа, скажем в течение месяца
Откуда возникает эта "неправильная" формула? Из предположения о том что Цан=Цнов*(1-Иан) и Цо=Цнов*(1-Ио) Исключая цену нового, имеем Цо=Цан*(1-Ио)/(1-Иан). Раскладывая знаменатель в ряд Тейлора 1/(1-х)=1+х+х^2+x^3+... получаем, Цо/Цан=(1-Ио+Иан)) -Иан*Ио+(1-Ио)*Иан^2*/(1-Иан) Заметьте, пока никаких "верю-неверю" - чистый первый курс любого ВУЗа. А вот если теперь два последних члена есть "о-малое", тогда пользуйтесь только первой скобкой.
Alekseev_Aleksey Нет. Я постирую, что формула в учебнике - логична в предположении о применимости одинаковой функциональной зависимости Цан=Цнов*(1-Иан) и Цо=Цнов*(1-Ио). Я против голословного безаппеляционного утверждения agl пишет:
цитата:
2. Поправку на износ по формуле Пи = (100-Ио):(100-Ианал) считаю не правильной.
и дальнейшее утверждение - agl пишет:
цитата:
Считаю более правильным для данной выборки объектов-аналогов поправку на физ. износ осуществлять по формуле 1+(Ианал-Ио/100).
просто никак необосновано. Более того, это лишь кусок ряда Тейлора от той самой формулы, которую agl считает неправильной!
Примечание - множитель 100 убрал отовсюду, тогда износы будут в относительных единицах 0= < И < 1.
Отправлено: 25.03.11 01:14. Заголовок: Я в целом тоже Алекс..
Я в целом тоже Алексея поддержала. Однако я бы не стала давать корректировку на торг в процентах, а только в абсолютном выражении. Ну и, конечно, корректировка будет разная для разных машин. Большинство продавцов закладывают скидку на торг, то есть выставляют чуть выше, чем на самом деле. Подход хорош тем, что есть статистика, есть данные и есть хоть какие то ориентиры для скидки. Однако и износ я бы не стала вычислять, потому что он дает дополнит ельную ошибк, тем более по формуле Андрианова.
Но я также знаю и другие случаи, например, с автомобильными салонами, которые выставляют цену чуть дешевле, но когда к ним приезжает покупатель, они говорят, что это старая цены или что дополнительная комплектация или еще что то в этом роде и продают дороже.
agl А как вы на основе анализа рынка узнаете про скидку? Для меня этот вопрос очень важен.
Тут конечно согласен. Лучше 40 объектов взять в выборку, тогда 1-0,89^40= 0,990546334, больше брать как-то совсем трудоемко.
Ничем не лучше. В выборке из 40 объектов с высокой вероятностью будет не один, а несколько аналогов без скидки. Кроме того, ошибочна также Ваша вера в то, что этой искомой сделкой без скидки является аналог с самой низкой ценой. Вы же не владеете всей инфо по аналогам, вполне так может быть, что минимальная цена совсем не то, что Вам нужно, а просто чел хочет быстрее продать и как раз, он то и готов поторговаться. Т.е. в целом подход, что мы знаем про 11% и это нам поможет найти нужную цену, он глубоко порочный.
Alekseev_Aleksey пишет:
цитата:
а по закону им все должно быть понятно без специального образования.
Вы не точно цитируете. Во-первых, не закон, а п. 13 ФСО-3, во-вторых, там написано: 13. В отчете об оценке должно содержаться описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки.
Обратите внимание, не "без специального образования", кстати, это что за зверь такой, а "не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности", а статистика не является специальными познаниями в области оценочной деятельности, это раз, ну и никто Вам не мешает в отчете подробно описать, где Вы взяли формулу расчета вероятности, в какой книжке. Пункт 13 ФСО-3 вовсе не заставляет нас совершать элементарные ошибки в статистике.
Однако я бы не стала давать корректировку на торг в процентах, а только в абсолютном выражении. Ну и, конечно, корректировка будет разная для разных машин. Большинство продавцов закладывают скидку на торг, то есть выставляют чуть выше, чем на самом деле.
Не вдаваясь в полемику, просто из опыта собственных продаж-покупок и знакомых, словам которых можно доверять, при конкретной сделке в бюджетном сегменте скидка на торг составляет как минимум 10%. Удобно считать как в рублях, так и в прцентах. А скидки из разряда 3-5% вообще не присутствовали никогда.
Вы не точно цитируете. Во-первых, не закон, а п. 13 ФСО-3, во-вторых, там написано: 13. В отчете об оценке должно содержаться описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки.
Обратите внимание, не "без специального образования", кстати, это что за зверь такой, а "не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности", а статистика не является специальными познаниями в области оценочной деятельности, это раз, ну и никто Вам не мешает в отчете подробно описать, где Вы взяли формулу расчета вероятности, в какой книжке. Пункт 13 ФСО-3 вовсе не заставляет нас совершать элементарные ошибки в статистике.
Я вообще не цитирую, я излагаю основной смысл, и это относиться не к статистике а к описательной части. "а статистика не является специальными познаниями в области оценочной деятельности" То есть к области оценочной деятельности статистика никак не относиться и никак в ней не используется, и вообще оценочная деятельность это узкая точная дисциплина, четко отделенная от других дисциплин. Как-то вы тут лукавите
Я когда в университете учился, то нам объясняли, что при проведении оценки необходимо учесть ценообразующие факторы объекта оценки. И при этом вы свободны в выборе метода, которым вы это будете осуществлять, и можете использовать для этого в том числе и статистику.
"13. В отчете об оценке должно содержаться описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности,понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки." Вам не кажется, что если я в "Области оценочной деятельности"к которой безусловно относится определение РС, использую статистику, то она к этой области каким-то образом все-таки относится. По ФСО 3 п.13 методология должна быть описана таким образом, чтобы пользователь отчета об оценке, смог понять логику процесса, не изучая все использованные оценщиком методы, а для этого на мой взгляд все должно быть изложено простым и доступным языком
Отправлено: 25.03.11 11:36. Заголовок: ДУСТ пишет: Не вдав..
ДУСТ пишет:
цитата:
Не вдаваясь в полемику, просто из опыта собственных продаж-покупок и знакомых, словам которых можно доверять, при конкретной сделке в бюджетном сегменте скидка на торг составляет как минимум 10%. Удобно считать как в рублях, так и в прцентах. А скидки из разряда 3-5% вообще не присутствовали никогда.
У меня на прошлой неделе знакомый продавал DAEWOO ESPERO, купил он ее за 87 000 руб., в объявлении цену продажи поставил 100 000 руб. приехал покупатель на осмотр, увидел, что у него салон прокуренный и вообще марка старая и цвет ему не нравиться, а он ему отвечает, да ты что, у нее руль в 3 положения устанавливается, и стойки недавно поменял, и холил и лелял, поторговались они, и отдал он ее за 95 000 руб. "А скидки из разряда 3-5% вообще не присутствовали никогда." вы так и в отчете пишите ?
Обычно если чел хочет быстрее продать, он указывает нижнюю цену на рынке, и еще ниже ему как-то уже совсем не хочеться продавать и так маленькая
Низкая цена, это завлекалочка, чтобы позвонили, приехали и т.п., но не забывайте про статью нобелевского лауреата Дж. Акерлофа "Рынок лимонов", т.к. слишком низкая цена скорее оттолкнет покупателя. Но вот приехал покупатель, видно, что готов купить, и разве продавец, которому нужно быстрее, не будет торговаться, а встанет в позу и заявит, что он всё уже учел?
Alekseev_Aleksey пишет:
цитата:
Да тут я с вами соглашусь в соответствии с проведенным опросом таких аналогов будет 4
Не будет их обязательно 4, их будет случайное число, они вовсе не обязаны находиться снизу по цене, я про то Вам и написал, что Вы не учитываете статистику, т.е. ошибаетесь в основе предложенного метода.
Alekseev_Aleksey пишет:
цитата:
А вот это вы кажется как-то бездоказательно утверждаете
Ну, я считал, что когда Вы написали, Alekseev_Aleksey пишет:
цитата:
Интересно мнение отцов и матерей оценки
, то не имели в виду: "кто похвалит меня лучше всех...." Так что извините, больше Ваши постинги не комментирую.
Отправлено: 25.03.11 12:01. Заголовок: Мисовец пишет: Не б..
Мисовец пишет:
цитата:
Не будет их обязательно 4, их будет случайное число, они вовсе не обязаны находиться снизу по цене, я про то Вам и написал, что Вы не учитываете статистику, т.е. ошибаетесь в основе предложенного метода.
Мисовец пишет:
цитата:
, то не имели в виду: "кто похвалит меня лучше всех...." Так что извините, больше Ваши постинги не комментирую.
Понял, пойду читать учебник по статистике. Но хочется конечно какого-то обоснованного ответа, а не догматических утверждений.
У меня на прошлой неделе знакомый продавал DAEWOO ESPERO, купил он ее за 87 000 руб., и отдал он ее за 95 000 руб.
И Вы думаете я поверю Вашему знакомому Alekseev_Aleksey пишет:
цитата:
"А скидки из разряда 3-5% вообще не присутствовали никогда." вы так и в отчете пишите ?
А в отчете я просто пишу 10% и всем это понятно и никто особо не придирается. Стоит только написать 7 или 12% (например) то замучаетесь доказывать даже красивыми расчетами такую скидку (Да и зачем делать лишнюю работу)
Отправлено: 25.03.11 18:14. Заголовок: закину для кучи. сег..
закину для кучи. сегодня только в отчете поправочку на торг для квартир считал. Ничего особенного конечно. Обычный кусок самого обычного Отчета): http://depositfiles.com/files/uovzhk6t5
Отправлено: 27.03.11 17:28. Заголовок: Alekseev_Aleksey Вы ..
Alekseev_Aleksey Вы бы на свою табличку внимательно-бы посмотрели. Очень интересно, кстати. Количество черных коров в стаде не означает, что на такой-же процент будут меньше удои. В выборке есть явные выбросы. И, вообще, скидка на торг определяется экспертно. Alex Ну, ты удивил У тебя же с логикой и анализом всё неплохо.
Не все корректировки можно просчитать, но обосновывать как то надо. В этом смысле проделанная работа очень полезна. Формулы вероятности, про которые пишет ВГ не всегда уместны в реальной жизни.
Скидка всегда только в абсолютном выражении и она зависит от многих факторов, которые следует исследовать.
Kikinda Приведенные формулы имеют свойство вероятности возникновения факта скидки, но ни, Kornilov пишет:
цитата:
gl пишет:
цитата: 2. Поправку на износ по формуле Пи = (100-Ио):(100-Ианал) считаю не правильной. Например для аналога №6 поправка на физ. износ составляет 0,88 (12%), тогда как разница в физических износах аналога №6 и аналога №2 составляет всего 2% (Ио-Ианал =19,5-17,5). Считаю более правильным для данной выборки объектов-аналогов поправку на физ. износ осуществлять по формуле 1+(Ианал-Ио/100).
Откуда возникает эта "неправильная" формула? Из предположения о том что Цан=Цнов*(1-Иан) и Цо=Цнов*(1-Ио) Исключая цену нового, имеем Цо=Цан*(1-Ио)/(1-Иан). Раскладывая знаменатель в ряд Тейлора 1/(1-х)=1+х+х^2+x^3+... получаем, Цо/Цан=(1-Ио+Иан)) -Иан*Ио+(1-Ио)*Иан^2*/(1-Иан) Заметьте, пока никаких "верю-неверю" - чистый первый курс любого ВУЗа. А вот если теперь два последних члена есть "о-малое", тогда пользуйтесь только первой скобкой.
как размера оной. Давайте вспомним о методике. Вы оба правы и не правы, соответственно! Жене, отдельный респект (правда - очень-очень уважаю), за напоминание о математике, правда у нас продолжительности одинаковых ожиданий не предполагается (вредничаю)
Отправлено: 27.03.11 19:56. Заголовок: Андрей, а чего там о..
Андрей, а чего там особо анализировать по поводу скидки на торг в тривиальном отчете, разводить воду на киселе, когда позвони любому риэлтору и он тебе ту же цифру озвучит??? это ж не диссертация, сразу сказал обычный отчет... другие товарищи, просто пишут: "скидка на торг n %" и все. А тут какой-никой анализ цен (разброса цен на одни и те же квартиры). Почему этот разброс не принять шагом для торга - объясните?).
Отправлено: 27.03.11 20:21. Заголовок: и вообще по поводу с..
и вообще по поводу скидки на торг (если продавцом выступает частное лицо): ее величина напрямую зависит от среднемесячного уровня дохода продавца. Зарабатывая 20 тыс.р. , вряд ли человек будет скидывать 100 тыс. при торге (если ему только в срочном порядке не нужна наличность). Скорее в размере 1-го, максимум 2х месячных окладов. Вот и вся логика и анализ.
Посмотрим хоть даже на примере Алексеева Алексея:
VOLKSWAGEN PASSAT 2007 года - цена от 648 до 800 тыс (по 10-ти объектам, взятым Алексеем). В среднем - 744 тыс. Регион продажи - Москва
Средняя з/п по г. Москва в 2011 г. - 43 тыс.р. (http://www.rian.ru/moscow/20101007/283205492.html) Предполагаемый диапазон торга при продаже выбранных авто: от 43/744 = 5,8% до 43*2/744 = 11,6% в среднем 8,7%
Отправлено: 27.03.11 20:29. Заголовок: Со своей стороны ска..
Со своей стороны скажу, что более года веду БД по предложениям недвижимости (квартиры, дома, ЗУ, садовые участки, гаражи, комнаты и доли) в своем славном городке. По некоторым квартиркам единовременно появляются объявления сразу в 3-4, а то и 5 АН. Разброс цен - до 200 тыс. руб. Это 5 - 10% от средней цены предложения. В своем служебном файле я именую этот разброс как "корректировка на жадность АН". И никакого отношения к корректировке на торг она не имеет. Потому как скидка на торг возникает во время торга (прошу прощения за банальность!) и составляет, обычно те же 10% от самой нижней, отстоявшейся за 3-6 месяцев экспозиции, цены предложения.
Отправлено: 27.03.11 21:12. Заголовок: обычно те же 10% от ..
цитата:
обычно те же 10% от самой нижней, отстоявшейся за 3-6 месяцев экспозиции, цены предложения
ну наверно у вас в дубне люди очень богатые (или щедрые?) живут, что при цене предложения 1 комн. кв-ры 2 млн.р. (грубо говоря) , готовы торговаться до 200 тыс.р. Относительно, своей провинции где средняя зарплата на градообразующем предприятии "камаз" около 8-10 тыс.р., могу сказать, что увидев скидку на торг 200 тыс., заказчик (обычно риэлтор) отчет попросту даже не примет. О чем речь, что размер скидки на торг - зависит от уровня жизни населения в регионе
Отправлено: 27.03.11 21:52. Заголовок: Alex пишет: и вообщ..
Alex пишет:
цитата:
и вообще по поводу скидки на торг (если продавцом выступает частное лицо): ее величина напрямую зависит от среднемесячного уровня дохода продавца. Зарабатывая 20 тыс.р. , вряд ли человек будет скидывать 100 тыс. при торге (если ему только в срочном порядке не нужна наличность). Скорее в размере 1-го, максимум 2х месячных окладов. Вот и вся логика и анализ.
Alex пишет:
цитата:
при цене предложения 1 комн. кв-ры 2 млн.р. (грубо говоря) , готовы торговаться до 200 тыс.р. Относительно, своей провинции где средняя зарплата на градообразующем предприятии "камаз" около 8-10 тыс.р., могу сказать, что увидев скидку на торг 200 тыс., заказчик (обычно риэлтор) отчет попросту даже не примет. О чем речь, что размер скидки на торг - зависит от уровня жизни населения в регионе
У меня понимание несколько другое. Размер скидки на торг зависит не от доходов населения (всё население тут не при чём совсем даже), он зависит непосредственно от потребительских свойств объекта. Даже не от ценовой зоны !! И размер торга (обычного, не вынужденного) он типичный, т.е. сложившийся. Так для Тойоты Прадо скидка меньше чем 50т руб не обсуждается даже, независимо от того по какой цене она выставлена изначально.
Отправлено: 27.03.11 22:00. Заголовок: Kornilov пишет: Со ..
Kornilov пишет:
цитата:
Со своей стороны скажу, что более года веду БД по предложениям недвижимости (квартиры, дома, ЗУ, садовые участки, гаражи, комнаты и доли) в своем славном городке.
У нас ведётся мониторинг уже почти два года пообъектно. Чётко видно поведение ставки капитализации, поведение цены предложения, срок экспозиции объекта до снятия с продажи. Отслеживаются характерные/заметные помещения, и типовое жильё - т.е. ценовое зонирование. Весьма трудоёмко, но очень интересная картина, особенно по скидкам в кризис.
Отправлено: 27.03.11 22:17. Заголовок: Игорь Б. Опа, ты по..
Игорь Б. Опа, ты попал! Готов своей инфой делиться. Игорь, объясни людям, что процентной скидки на "усё" не бывает. От, не бывает и всё. Обидно - да. Но - нет, почти (С)
Отправлено: 27.03.11 22:28. Заголовок: Игорь Б. пишет: раз..
Игорь Б. пишет:
цитата:
размер торга он типичный, т.е. сложившийся...так для Тойоты Прадо скидка меньше чем 50т руб не обсуждается даже
Сложившийся в силу каких обстоятельств? Кто продает и покупает Тойота Прадо, кто формирует рынок, так сказать. В основном, люди с достатком явно выше среднего, которые могут позволить себе роскошь делать скидки 50 тыс.руб. Да и при цене данного авто (новый в районе 2 лямов), попросту странно было бы просить скидку 10 тыс.р.
Отправлено: 28.03.11 08:19. Заголовок: Alex пишет: и вообщ..
Alex пишет:
цитата:
и вообще по поводу скидки на торг (если продавцом выступает частное лицо): ее величина напрямую зависит от среднемесячного уровня дохода продавца. Зарабатывая 20 тыс.р. , вряд ли человек будет скидывать 100 тыс. при торге (если ему только в срочном порядке не нужна наличность). Скорее в размере 1-го, максимум 2х месячных окладов. Вот и вся логика и анализ.
Это вряд ли. Если да, то откуда инфо, кто, когда проводил исследование и как именно доказал, что скидка зависит от дохода торгующегося? А вот я могу сказать, почему я не считаю, что скидка на торг должна зависеть как-то от среднего дохода торгующегося: человек продающий квартиру, машину, любой товар, цена которого во много десятков, а часто во много сотен раз превышает его среднемесячный заработок не будет соизмерять цену с заработком, потому что в таком соизмерении нет никакого смысла. Эта сделка обычно настолько важна, что не идет ни в какое сравнение с ежемесячными доходами. И почти всегда важно не просто что-то продать/купить, почти всегда важно сделать это в определенный срок. И это ведет к тому, что какая бы у человека ни была зарплата, он в момент торга пытается моделировать поведения продавца, скажу так, соответствующей сумме торга крутизны. Семья может собирать на квартиру деньги двадцать лет, а все равно торг проходит за минуты, почему? Потому что собирание этой суммы и сам торг имеют мало общего, мозги на этапе обычной жизни и при торге о квартире находятся в разном состоянии.
И важно учесть всегда, что ни рыночной стоимости, ни скдки на торг объективно не существует нигде, всё это всего-лишь мгновенное состояние мозгов продавцов и покупателей, а т.к. мозги разые, то и скидки разные.
Что же касается вероятности и вот новый напасти, это попытке ассоциировать разброс данных со скидкой на торг, то всё это фантазии. В вероятности главное не то, что если она 11%, а аналогов 10, то среди них один без торга, может один, может два, может ни одного, а может все 10 без торга, всё вероятность. Но не это главное, а главное, что ниоткуда не следует, что если аналог без торга, то это должна быть минимальная цена, вовсе нет. Как раз, мы не знаем почему там минимальная цена, но раз уж она минимальная, то я бы именно там ожидал хоть какой-то торг. Почему нет? Потому что этот продавец, якобы, уже всё в цене учел? Откуда мы это знаем?
Ну а дисперсия цен также не имеет отношения к торгу. Торга в 2,12% точно не бывает, это тут уже писали не раз. И проблема торга она не так сложна на самом деле. Торг и правда зависит от того, что я продаю. Вот на рынке помидоры последние бабке её соседки разрешают продать дешевле, т.е. там есть что-то типа обычая делового оборота: последняя кучка - имеешь право сделать скидку. Почему так? Разве не понятно? Вот и основание торга, а вовсе не разброс цен, его там просто нет, и не доходы бабки. Торгуются два мозга и в каждом картинка рынка и ощущение объекта, вот и торг появляется, как итог взаимодействия этих мозгов, а там слова, жесты, внешний вид, и запах :)
надо так же учитывать уровень знаний пользователя отчета
Даже трудно себе представить - что Вы пишете в отчете, когда заказчик - бабушка с тремя классами образования... А если заказчик - кавказец, Вы , случайно, после итоговой величины рыночной стоимости не делаете приписку: "Мамой клянусь!"?
цитата:
Но хочется конечно какого-то обоснованного ответа, а не догматических утверждений
Но хочется за Мисовца тут вступиться. Хотя он и сам за себя постоять может, конечно. Пример догматического утверждения - это когда, например, необоснованно утверждают: "В соответствие с указанным выше опросом, доля машин продающихся без скидки на торг - 11,00%, отсюда можно предположить, что данная доля ТС в выборке будет иметь наименьшую стоимость". По Вашей логике - чем меньше цена, тем меньше %-ная скидка. А для минимальной цены - её и вовсе нет. Ну - нет такой зависимости на рынке. Во всяком случае - из данных опроса такое не следует.
Отправлено: 30.03.11 10:35. Заголовок: Мисовец В целом я ..
Мисовец
В целом я согласна с высказыванием. Однако, иногда скидка на торг имеет массовое явление, как например, с автомобилями, которые изначально выставляют дороже, чем потом продают. Это особенности ценообразования.
Отправлено: 01.04.11 08:38. Заголовок: Kikinda пишет: Но в..
Kikinda пишет:
цитата:
Но ведь в магазинах то скидки на торг не бывает.
В магазинах её не бывает потому, что там не с кем торговаться, т.к. продавец не является собственником товара, материально мало заинтересован в реализации, и действует, как бы по доверенности и не в своем интересе. Но на самом деле и в магазинах бывает некая фишка: скажем, тут у меня по соседству торгуют мебелью и там висит табличка: "при оплате наличными предостатавляется скидка 5% от цены на ценнике". Изначально эта скидка образовдлалсь потому, что в цены товара они вложили проценты по кредиту, а т.к. опасались, что товар за нал брать перестанут, то написали табличку и собственник её приказал повесить. Но практика показала продавцам, что берут и так. И они немного задвинули сам тот щит, на котором им указали повесить табличку... И его не всякий заметит, но если заметить и строго настоять, то скидку Вам нехотя предоставят. Я также думаю, что формально её как бы всем предоставляют, ведь опревдательные деньги в кассе, но реально потом эту скидку делят меж собой девочки, ну и пусть, им красиво надо одеваться .... Т.е. торг естсественным образом возникает и в магазине, как только для этого находится безопасная схема. И торг определен распоряжением.
Alex - не пишите сюда ничего. Задавят авторитетом, а по делу ничего не напишут.
Вы зря это Алексу пишите. Он ЗДЕСЬ уважаемыый человек. А написали Вам, между прочим, все правильно, только Вам это было не интересно. Мой ВАМ, если позволите, совет - подумайте над своей таблицей. Вы хотите выдать количественные показатели за качественные.
Отправлено: 06.05.11 11:00. Заголовок: andrey пишет: Вы зр..
andrey пишет:
цитата:
Вы зря это Алексу пишите. Он ЗДЕСЬ уважаемыый человек
спасибо, Андрей. Жизнь прожита не напрасно))) А вообще насчет исследований величин поправки на торг - невозможно обосновать и перевести в цифру величину, которая зависит в основном от двух факторов - настойчивости конкретного покупателя и уступчивости конкретного продавца (психологию не преподают на оценочных курсах))) . Если продавец не идет на торг, его ну никак не убедит то, что "средняя типичная для данного сегмента рынка поправка на торг составляет N % (рублей) ". Лично мое исследование поправок на торг (в случае квартир) ограничивается общением с риэлторами (которые и занимаеются оформлением сделок/купли продажи), и если они мне говорят что скидка на торг 30-50 тыс.руб, я склонен им доверять и отчете ссылаться на их мнение.
Отправлено: 06.05.11 14:00. Заголовок: Alex Настойчивый п..
Alex
Настойчивый покупатель будет продавать квартиру просто чуть дольше. Ну а так да, люди не роботы. Всех продавать со скидками не заставить. Тем более что одинаковых квартир не бывает.
Отправлено: 06.05.11 20:00. Заголовок: Alex пишет: А вообщ..
Alex пишет:
цитата:
А вообще насчет исследований величин поправки на торг - невозможно обосновать и перевести в цифру величину, которая зависит в основном от двух факторов - настойчивости конкретного покупателя и уступчивости конкретного продавца (психологию не преподают на оценочных курсах))) . Если продавец не идет на торг, его ну никак не убедит то, что "средняя типичная для данного сегмента рынка поправка на торг составляет N % (рублей) "
Полностью согласен.
Из серии занимательная математика и скидка на торг
Задача 1. Продается двухкомнатная квартира за 7.3 млн.руб. В квартире есть щкафы-купе трехлетнии, цена новых 200 т.р. Потолки 2,5 м. Продается по альтернативе на трещку с потолками 3. Покупатель говорит: беру за 7,4 но Вы оставляете шкафы. Вопрос есть ли скидка на торг?
Задача 2. Та же двушка на трешку с фиксированной доплатой (ну столько сколько денег есть). Покупатель говорит скинте мне 100 т.р, а я уговорю продавца трешки то же скинуть 100 т.р. Вопрос есть ли скидка на торг для продавца двушки?
Удивительная ситуация у нас складывается со скидками. Читаю отчет оценщика (даже не один отчет, а много и разных), везде скидка на торг в 5% со ссылкой на статью Лейфера за 2010 год. У меня ощущение, что сейчас использование этой статьи не является обоснованным. Что скажут оценщики?
Почему возникло ощущение. Недавно я снимала квартиру сотруднику. Скидки мне никто не дал. Пару месяцев назад помогала родственникам купить квартиру. Опять же без скидки. Несколько недель назад была на одном предприятии, которое не так давно купило склад под производство, опять никакой скидки не было. Так откуда скидки то? И являются ли ссылки на такие статьи обоснованными? Это очень серьезные вопросы.
Отправлено: 07.08.12 12:20. Заголовок: Это серьёзный вопрос..
Это серьёзный вопрос, но на него есть не менее серьезный ответ. У нас в ФСО разлит принцип обоснованности. Оценщик не может в отчете написать, что скидка такая-то и не дать никакой ссылки, к нему сразу привяжутся те, кому надо результат повыше (ФАУГИ), если я для залога применю аналоги-предложения и напишу, что вот я помогал родственнику и там не было скидки, то проверяющий из банка скорее всего будет недоволен таким моим подходом. Да, можно иной раз написать, что скидки нет, потому что вот у оценщика опыт, да и Ксю сказала....., но это же не единственное влияние разлитой обоснованности. Оно вездесуще. Напишите в отчете что угодно и если это не понравится проверяющему, а у Вас не будет ссылки, то Вам не поможет даже норма о том, что оценщик сам выбирает методы....
Нас так приучили. Мы все знаем, что на Западе стандарты толстые, а отчеты тонкие, а у нас наоборот. Именно поэтому я стараюсь подготовить почву для перехода РФ на МСО. Сегодня нужно на эту тему писать статьи. Кто возьмется?
Отправлено: 07.08.12 12:40. Заголовок: Если Мисовец рассужд..
Если Мисовец рассуждает про обоснованность, то какая может быть обоснованность у статьи 2010 года и по непонятно как полученным данным. По факту может и не быть таких скидок. Получается, что нет обоснованности.
Но я не про это. Мне нужно получить реальную стоимость, а не обосновать цифру. Как узнать про скидку?
Alekseev_Aleksey Не перевелись еще лохи на Руси, но по правилам оценки потенциальный покупатель не ЛОХ. Поэтому сегмент рынка на дурака учитывать в расчетах соглано ФСО нельзя.
Отправлено: 08.08.12 10:15. Заголовок: Юрич Я бы сказала,..
Юрич
Я бы сказала, что в рыночной экономике вообще умных мало. Никто ведь не достает справочник Лейфера, чтобы определить. какую скидку давать на продаваемую недвижимость.
У меня есть недвижимость в работе на Кубани. Там знакомый риэлтер. У них торг чаще есть, чем нет. Начинают просить скидку с 15%. НУ а потом сторговываются до 5%-10%. Это особенности населения. В Москве торговаться почти не принято или я чего то не знаю.
Отправлено: 08.08.12 12:49. Заголовок: Kikinda У нас в стр..
Kikinda У нас в стране в отношении недвижимости не все как во всем мире. Если на кубани торгуются веками за все и это знает и покупатель и продавец, то в Москве жуткий дефицит недвижимости, а значит цену диктуют спекулянты. Рынка недвижимости в классическом понимании в России нет. Все просто, рынок это когда спрос сбалансирован предложением и опирается на покупательную способность населения. У нас сейчас, страшный дефицит недвижимости, особенно жилья. И вот что интересно при огромном спросе превышающем предложения в 10 000 раз, недвижимость продается месяцами а то и годами. И кстати большинство сделок с жилой недвижимостью обусловлены разменом, а это не очень корректно считать чистой продажей. Значительная часть недвижимости приобретается предприятиями как вложение средств, и эта недвижимость пустует. Например сделки с жилой недвижимостью такого рода тоже нельзя считать представителями рынка, это просто способ обезопасить деньги при ненадежности банковской системы. Еще часть недвижимости приобретается "аулами" - это когда несколько семейств ближнего зарубежья наскребают денег на одну квартиру, а потом все в нее прописываются. Вам наверное знакома ситуация когда в одной 70-ти метровке проживает 30-50 человек, причем реально. Но вот риэлторы все эти данные объединяют и выдают за рынок и сопутствующие скидки. Их можно понять, чем выше стоимость недвижимости, тем выше их гонорар. НЕЗАВИСИМЫЙ РИЭЛТОР - это нонсенс, как и достоверная информация по скидке на торг. Они всегда ее будут занижать при выдаче информации, так как это их деньги. И еще очень важно, насколько адекватно выставлена цена за объект недвижимости. Риэлтор зачастую использует цену предложенную продавцом который не всегда поддается разумным уговорам и естественно что две одинаковые квартиры на одном этаже в одном доме и в одном подъезде предлагаются по разной цене. Если одна более адекватна, то скидка при торге может быть маленькая, а может и не быть совсем, а по другой может быть больше, или меньше, но тогда срок экспозиции возрасте, что может легко компенсировать неуступчивость для проавца теоретически. А если практически об "изменении денег во времени" и эффемерном упущеном доходе рядовой продавец не только не знает но и не понимает. Для него 100 баксов сегодня и 100 баксов через год одинаково.
Отправлено: 08.08.12 17:59. Заголовок: Юрич А где рынок н..
Юрич
А где рынок недвижимости есть и каким он должен быть, чтобы быть правильным? На мой взгляд, рынок - это там где продают и покупают. Вот у нас такой рынок. В Англии другой, в Казахстане третий. Цена определяется на нашем рынке. Мы, оценщики, эту цену измеряем. Если на рынке присутствует кто то неправильный с нашей точки зрения, ничего не значит. Этот неправильный также работает в экономике.
Отправлено: 08.08.12 18:39. Заголовок: Kikinda В экономике ..
Kikinda В экономике есть такое поняти как спекулятивные ожидания. Они как правило формируются на фоне дефицита, естественного или искусственно создаваемого. Так вот нормальный, открытый и конкурентоспособный рынок, это тот который не содержит дефицитной или монополистической составляющей. Если Вы в самом деле считаете, что во время ВОВ в Питере покупали 100 грамм хлеба за бриллиантовую диадему нормальным рынком, то тогда я ничего не понимаю в экономике. Вообще-то у таких явлений есть достаточно жесткие и нелицеприятные определения которые существуют во всех цивилизованных странах с цивилизованным рынком. Но у нас почемуто стыдливо об этих определениях забывают и говорят "бизнесс". Взятка при оформлении документов - непредвиденные расходы. Откат - затраты на маркетинг. Монополия - это государство и т.д. Дело в том, что сути это не меняет, это не рынок. Например рынок недвижимости очень лекго привести нормальным ценам всего навсего законодательным регулированием и налогами. Но это чиновникам не интересно, взяток давать не будут. Но вот с больших трибун заявляют что это цивилизованный рынок недвижимости. Сравните стоимость недвижимости в других странах, у которых практически нет свободной земли, строительные материалы дороже на порядок, зарплаты рабочих выше в разы, качество работы просто не идет ни в какое сравнение, а у нас себестоимость строительства ВЫШЕ. Вас как экономиста это не смущает. На одном из заседаний Московского правительства присутствовали руководители строительных организаций и на вопрос почему так они спокойно ответили сколько хотим столько наворачиваем, нерегламенторовано. Такой вариант возможен только при монополии или тотальном дефиците, так как на конкурентном рынке сколько хочу не работает, разоришся в момент.
Отправлено: 08.08.12 19:26. Заголовок: Юрич Взятка - это ..
Юрич
Взятка - это часть бизнеса и это такой же рынок. Экономика не оценивает нравственность процессов. Могу привести аналогию с запахами. Есть запахи приятные, есть не очень. Но для химика такого разделения быть не может. Он смотрит разве что на химческую формулу. Оценивают же экономисты "взяткоемкость экономики разных стран", рейтинги печатают. Почему бы нет? Для меня взятка - это плата за ограниченный ресурс и создают доступ к ограниченному ресурсу те, кто хочет и может на этом заработать. Я даже считаю, что при реальных (а не ФСО-шных) оценках мы обязаны учитывать нерыночные сектора экономики.
Я не поняла, что вы хотели сказать по поводу законодательного регулирования и налогов. У нас пока еще формально правовое государство и налоги имеются. Однако, рынок таков, каков он есть. Меня как экономиста ничего не смущает. А вот как гражданина не смущает, а возмущает. У нас такой рынок. Так от чего зависит скидка на торг?
Отправлено: 09.08.12 08:08. Заголовок: Kikinda Ну да, для ..
Kikinda Ну да, для батьки Махно с точки зрения экологии и экономики существовал девиз "Меньше народу - больше кислороду". Не забывайте, что взятка это уголовное преступление, а то так можно договориться, что есть рынок киллеров, экономическая выгода от устранения конкурентов, да и вообще почемубы не объявить войну соседней стране и не забрать ее ресурсы. Опять же перенаселение продуктов не хватает, экономическая выгода в чистом виде. Кстати о запахах, неприятных запахов не бывает. Все зависит от конкретного индивида и его среды обитания. Химия тут не причем. Взятка это не плата за ограниченный ресурс, это плата за возможность безнаказанного совершения преступления на свободном рынке. В некоторых странах, и в нашей тоже это еще и плата за то, чтобы чиновник выполнил свою работу. Но у нас это называется "презент".
Отправлено: 09.08.12 10:08. Заголовок: Юрич В определенно..
Юрич
В определенной среде обитания и взятка считается нормой и даже желанна и для дающей и для принимающей стороны. Так если на рынке можно построить, купить или продать только со взяткой? Это такой рынок.
Отправлено: 09.08.12 11:59. Заголовок: Kikinda Тогда ответь..
Kikinda Тогда ответьте на вопрос "Взятка является юридически допустимым явлением или нет". То что взятки существуют никто не сомневается. Но есть сектор честного рынка без взяток. Так какой более правильный честный при равных условиях или блатной. Кстати на рынке можно сделать и без взяток, времени и беготни уходит больше. И это явление старательно провоцируется чиновниками. Но ведь возможность есть. Поэтому необходимо понять, Вы рассчитываете рыночную стоимость при условии нарушения действующего законодательства или по честному без нарушений. А потом попробуйте объяснить свою точку зрения прокурору или в суде. Обяснение типа "Все воруют и я считаю что это украдут" будет являться слабым аргументом в суде. Кроме этого проводя расчет на основе сделок с нарушением законодательства Вы говорите о том, что Ваш потенциальный покупатель обязательно нарушит закон, то есть он преступник, согласитесь неверная и оскорбительная предпосылка.
Наверное, тут надо разделить оценку стоимости на два вида 1. Оценка стоимости имущества для оформления каких-либо документов, т.е. соответствие ФСО, формальным методикам и т.д. 2. Оценка стоимости как консалтинг.
Если оценщик проводит только оценку вида 1, то, конечно, все формально. Но не обязательно такая оценка будет коррелировать с рыночными данными. Оценщик испольует УПВС, УПСС, скидку по Марчуку, износ по Лейферу. Не придерешься. Но вот с рынком такая оценка может и не совпадать.
Если же оценщик консультирует, то нужно ответить на вопрос, честно ли оценщику выдавать ложные цифры в отчете об оценке и не учитывать реалии?
Отправлено: 12.08.12 22:28. Заголовок: Не видела ни одного ..
Не видела ни одного отчета с обоснованной скидкой на торг. Специально пересмотрела за выходные большое количество отчетов. Ссылка на Лейфера не вызывает доверия. Ссылка на агенства недвижимости тем более. Звонки к агентам позволяют только установить, что скидка может быть и будет. Но какой она будет - никто не знает. В условиях, когда надо доказывать и обосновывать, работать сложно.
Отправлено: 13.08.12 22:04. Заголовок: Несколько мыслей по ..
Несколько мыслей по поводу скидки на торг:
1. Нет никакой возможности определить скидку на торг по каждому конкретному объекту-аналогу. Все предложения типа «позвоните по объявлению, поторгуйтесь с продавцом» ерунда полная. Скидка определяется бесконечным количеством факторов: начиная с позиции продавца / покупателя (типа, надо мной не капает, могу еще поискать покупателя / продавца) и заканчивая какими-то эмоциональными факторами (на дату сделки погода была хорошая, настроении у продавца отличное, а покупателем оказалась очаровательная девушка и т.п.). Но это все состоится в будущем, предсказать которое в состоянии только ОН. А Оценщик явно не в состоянии.
Поэтому а) можно говорить только о каких-то средних величинах скидки, которые наблюдались в прошлом. И их вполне можно определить либо анализируя уже прошедшие сделки, либо опрашивая риэлторов (только риэлторов, а не оценщиков!).
б) при оценке сделать предположение, что в будущем скидка будет сопоставима со скидками, которые наблюдались в прошлом.
2. Как следствие из п. 1: т.к. скидку по каждому аналогу определить не возможно, то и назначать дифференцированные скидки внутри выборки, имхо, бесполезно (что-нибудь типа: цену этого аналога оценщик считает сильно завышенной, поэтому скидку назначит максимальной, а по этому не завышенной, поэтому скидка минимальная – чушь полная). Можно только говорить о чистке выборки от явно завышенных объектов.
3. От чего зависят скидки в принципе тоже понятно. Если отбросить всякие эмоциональные моменты, то, ИМХО, самое важно следующее:
а) Информационная открытость рынка и количество похожих объектов на рынке: чем больше информации на рынке, тем, с одной стороны, точнее сможет определить цену продавец. При сильном завышении цены (по сравнению с теми, которые демонстрирует рынок) со стороны продавца будет означать, что покупатель к нему не придет. Просто эти объекты покупатели будут отбрасывать сразу. Точно также со стороны покупателя большое количество объектов на рынке означает, что он может изначально отбраковать объекты с завышенной ценой предложения.
б) Как бы это банально не звучало, соотношение спроса и предложения. Все помним, что до кризиса скидки стремились к нулю: покупателей и денег было много, а продавцов мало. И как они выросли после кризиса – полностью обратная ситуация.
в) Ожиданий участников по дальнейшему росту цен на данные объекты: если цены растут, и растут выше инфляции (точнее, продавцы/покупатели думают, что будет расти), то скидки минимальны (со стороны продавца: вы не купите, продам завтра еще дороже; со стороны покупателя: у этого не куплю, завтра придется покупать у соседа дороже). И аналогичная обратная ситуация.
Эх, длинновато получилось...
PS: Будущее явно за использованием цен сделок. На оценщика всякой ответственности и так много повесили, теперь еще прав бы добавили. Базы Росреестра уже сделаны открытыми, но более-менее пригодна для использования только инфа по квартирам. Надо добиваться, чтобы оценщикам была доступна более подробная информация по сделкам из реестра... Здесь, конечно, можно сказать стандартный лозунг про то, что вот мол где СРО работы непочатый край, но не буду... :)
Отправлено: 13.08.12 23:34. Заголовок: Я думаю, что мы буде..
Я думаю, что мы будем постепенно приходить к тому, что на рынке выгодно держать открытую информацию по ценам предложений. Ну и разные способы ускорения совершения сделок. Заплатили-сразу же получили. ВСЕ! И соответственно, мы, то есть оценщики, будем переходить к ценам сделок. Но когда это еще будет?
Что касается скидок, то это совершенно непросчитываемая субстанция. Также как и много другое. Однако, мы знаем, на каких рынках скидки бывают, а на каких нет. На рынке пылесосов их точно нет. А вот на рынке загородных домов, они могут быть.
Отправлено: 22.08.12 09:14. Заголовок: я имею в виду скидку..
я имею в виду скидку, которая появляется только после общения продавца и покупателя. При покупке пылесоса не скажешь - давайте я куплю за 5000, а не за 6000. А вот при продаже земельных участков такая ситуация возможна
Отправлено: 23.08.12 10:13. Заголовок: Kikinda пишет: А во..
Kikinda пишет:
цитата:
А вот при продаже земельных участков такая ситуация возможна
И опять таки пример из реальной жизни. Собственник переводит земельный участок из сельскохозяйственной в ЗУ под жилую застройку (В нашем регионе таких примеров масса, как и в Вашем тоже). Нарезает на участки по 6-8-10-12 соток и реализует по фиксированной цене через риэлторскую контору. Где и с кем в данном случае будет торг?
Отправлено: 24.08.12 09:48. Заголовок: Kikinda пишет: я им..
Kikinda пишет:
цитата:
я имею в виду скидку, которая появляется только после общения продавца и покупателя. При покупке пылесоса не скажешь - давайте я куплю за 5000, а не за 6000. А вот при продаже земельных участков такая ситуация возможна
Перечитал оба своих предыдущих поста и понял свою ошибку. Торг у нас в стране на первичном рынке не приветствуется. Как разновидность торга можно считать: скидку на оптовую отгрузку, презентативные акци (снижение цен при презентации товара), распродажи (ликвидация залежалого на складе товара). Только в данном случае следует учитывать одно огромное НО!!! При использовании таких цен, нужно очень аккуратно анализировать рынок и приним скорее среднее значение предложений по ценам, чем каие-либо крайние отклонения.
При этом совершенно иначе покупатель ведет себя на вторичном рынке. Торг здесь необходим. Стоимости завышаются продавцом именно для последующего торга. Правда и на вторичном рынке существуют различные условия. Комисионный магазин, распродажи при ломбардах, компании занимающиеся продажей восстановленного оборудования не приемлят скидок, ни в каком виде. Стоимость в таких случаях формируется по собственным правилам и скидки подразумевает в очень редких случаях.
Все даты в формате GMT
3 час. Хитов сегодня: 13
Права: смайлы да, картинки да, шрифты нет, голосования нет
аватары да, автозамена ссылок вкл, премодерация откл, правка нет
я даже и внимания не обратил. Написать более грамотно конечно можно, еще надо так же учитывать уровень знаний пользователя отчета, машинки это в основном физики, а по закону им все должно быть понятно без специального образования. 
У тебя же с логикой и анализом всё неплохо. 
- участник сейчас на форуме
- участник вне форума