Обычно если чел хочет быстрее продать, он указывает нижнюю цену на рынке, и еще ниже ему как-то уже совсем не хочеться продавать и так маленькая
Низкая цена, это завлекалочка, чтобы позвонили, приехали и т.п., но не забывайте про статью нобелевского лауреата Дж. Акерлофа "Рынок лимонов", т.к. слишком низкая цена скорее оттолкнет покупателя. Но вот приехал покупатель, видно, что готов купить, и разве продавец, которому нужно быстрее, не будет торговаться, а встанет в позу и заявит, что он всё уже учел?
Alekseev_Aleksey пишет:
цитата:
Да тут я с вами соглашусь в соответствии с проведенным опросом таких аналогов будет 4
Не будет их обязательно 4, их будет случайное число, они вовсе не обязаны находиться снизу по цене, я про то Вам и написал, что Вы не учитываете статистику, т.е. ошибаетесь в основе предложенного метода.
Alekseev_Aleksey пишет:
цитата:
А вот это вы кажется как-то бездоказательно утверждаете
Ну, я считал, что когда Вы написали, Alekseev_Aleksey пишет:
цитата:
Интересно мнение отцов и матерей оценки
, то не имели в виду: "кто похвалит меня лучше всех...." Так что извините, больше Ваши постинги не комментирую.
Отправлено: 25.03.11 12:01. Заголовок: Мисовец пишет: Не б..
Мисовец пишет:
цитата:
Не будет их обязательно 4, их будет случайное число, они вовсе не обязаны находиться снизу по цене, я про то Вам и написал, что Вы не учитываете статистику, т.е. ошибаетесь в основе предложенного метода.
Мисовец пишет:
цитата:
, то не имели в виду: "кто похвалит меня лучше всех...." Так что извините, больше Ваши постинги не комментирую.
Понял, пойду читать учебник по статистике. Но хочется конечно какого-то обоснованного ответа, а не догматических утверждений.
У меня на прошлой неделе знакомый продавал DAEWOO ESPERO, купил он ее за 87 000 руб., и отдал он ее за 95 000 руб.
И Вы думаете я поверю Вашему знакомому Alekseev_Aleksey пишет:
цитата:
"А скидки из разряда 3-5% вообще не присутствовали никогда." вы так и в отчете пишите ?
А в отчете я просто пишу 10% и всем это понятно и никто особо не придирается. Стоит только написать 7 или 12% (например) то замучаетесь доказывать даже красивыми расчетами такую скидку (Да и зачем делать лишнюю работу)
Отправлено: 25.03.11 18:14. Заголовок: закину для кучи. сег..
закину для кучи. сегодня только в отчете поправочку на торг для квартир считал. Ничего особенного конечно. Обычный кусок самого обычного Отчета): http://depositfiles.com/files/uovzhk6t5
Отправлено: 27.03.11 17:28. Заголовок: Alekseev_Aleksey Вы ..
Alekseev_Aleksey Вы бы на свою табличку внимательно-бы посмотрели. Очень интересно, кстати. Количество черных коров в стаде не означает, что на такой-же процент будут меньше удои. В выборке есть явные выбросы. И, вообще, скидка на торг определяется экспертно. Alex Ну, ты удивил У тебя же с логикой и анализом всё неплохо.
Не все корректировки можно просчитать, но обосновывать как то надо. В этом смысле проделанная работа очень полезна. Формулы вероятности, про которые пишет ВГ не всегда уместны в реальной жизни.
Скидка всегда только в абсолютном выражении и она зависит от многих факторов, которые следует исследовать.
Kikinda Приведенные формулы имеют свойство вероятности возникновения факта скидки, но ни, Kornilov пишет:
цитата:
gl пишет:
цитата: 2. Поправку на износ по формуле Пи = (100-Ио):(100-Ианал) считаю не правильной. Например для аналога №6 поправка на физ. износ составляет 0,88 (12%), тогда как разница в физических износах аналога №6 и аналога №2 составляет всего 2% (Ио-Ианал =19,5-17,5). Считаю более правильным для данной выборки объектов-аналогов поправку на физ. износ осуществлять по формуле 1+(Ианал-Ио/100).
Откуда возникает эта "неправильная" формула? Из предположения о том что Цан=Цнов*(1-Иан) и Цо=Цнов*(1-Ио) Исключая цену нового, имеем Цо=Цан*(1-Ио)/(1-Иан). Раскладывая знаменатель в ряд Тейлора 1/(1-х)=1+х+х^2+x^3+... получаем, Цо/Цан=(1-Ио+Иан)) -Иан*Ио+(1-Ио)*Иан^2*/(1-Иан) Заметьте, пока никаких "верю-неверю" - чистый первый курс любого ВУЗа. А вот если теперь два последних члена есть "о-малое", тогда пользуйтесь только первой скобкой.
как размера оной. Давайте вспомним о методике. Вы оба правы и не правы, соответственно! Жене, отдельный респект (правда - очень-очень уважаю), за напоминание о математике, правда у нас продолжительности одинаковых ожиданий не предполагается (вредничаю)
Отправлено: 27.03.11 19:56. Заголовок: Андрей, а чего там о..
Андрей, а чего там особо анализировать по поводу скидки на торг в тривиальном отчете, разводить воду на киселе, когда позвони любому риэлтору и он тебе ту же цифру озвучит??? это ж не диссертация, сразу сказал обычный отчет... другие товарищи, просто пишут: "скидка на торг n %" и все. А тут какой-никой анализ цен (разброса цен на одни и те же квартиры). Почему этот разброс не принять шагом для торга - объясните?).
Отправлено: 27.03.11 20:21. Заголовок: и вообще по поводу с..
и вообще по поводу скидки на торг (если продавцом выступает частное лицо): ее величина напрямую зависит от среднемесячного уровня дохода продавца. Зарабатывая 20 тыс.р. , вряд ли человек будет скидывать 100 тыс. при торге (если ему только в срочном порядке не нужна наличность). Скорее в размере 1-го, максимум 2х месячных окладов. Вот и вся логика и анализ.
Посмотрим хоть даже на примере Алексеева Алексея:
VOLKSWAGEN PASSAT 2007 года - цена от 648 до 800 тыс (по 10-ти объектам, взятым Алексеем). В среднем - 744 тыс. Регион продажи - Москва
Средняя з/п по г. Москва в 2011 г. - 43 тыс.р. (http://www.rian.ru/moscow/20101007/283205492.html) Предполагаемый диапазон торга при продаже выбранных авто: от 43/744 = 5,8% до 43*2/744 = 11,6% в среднем 8,7%
Отправлено: 27.03.11 20:29. Заголовок: Со своей стороны ска..
Со своей стороны скажу, что более года веду БД по предложениям недвижимости (квартиры, дома, ЗУ, садовые участки, гаражи, комнаты и доли) в своем славном городке. По некоторым квартиркам единовременно появляются объявления сразу в 3-4, а то и 5 АН. Разброс цен - до 200 тыс. руб. Это 5 - 10% от средней цены предложения. В своем служебном файле я именую этот разброс как "корректировка на жадность АН". И никакого отношения к корректировке на торг она не имеет. Потому как скидка на торг возникает во время торга (прошу прощения за банальность!) и составляет, обычно те же 10% от самой нижней, отстоявшейся за 3-6 месяцев экспозиции, цены предложения.
Отправлено: 27.03.11 21:12. Заголовок: обычно те же 10% от ..
цитата:
обычно те же 10% от самой нижней, отстоявшейся за 3-6 месяцев экспозиции, цены предложения
ну наверно у вас в дубне люди очень богатые (или щедрые?) живут, что при цене предложения 1 комн. кв-ры 2 млн.р. (грубо говоря) , готовы торговаться до 200 тыс.р. Относительно, своей провинции где средняя зарплата на градообразующем предприятии "камаз" около 8-10 тыс.р., могу сказать, что увидев скидку на торг 200 тыс., заказчик (обычно риэлтор) отчет попросту даже не примет. О чем речь, что размер скидки на торг - зависит от уровня жизни населения в регионе
Отправлено: 27.03.11 21:52. Заголовок: Alex пишет: и вообщ..
Alex пишет:
цитата:
и вообще по поводу скидки на торг (если продавцом выступает частное лицо): ее величина напрямую зависит от среднемесячного уровня дохода продавца. Зарабатывая 20 тыс.р. , вряд ли человек будет скидывать 100 тыс. при торге (если ему только в срочном порядке не нужна наличность). Скорее в размере 1-го, максимум 2х месячных окладов. Вот и вся логика и анализ.
Alex пишет:
цитата:
при цене предложения 1 комн. кв-ры 2 млн.р. (грубо говоря) , готовы торговаться до 200 тыс.р. Относительно, своей провинции где средняя зарплата на градообразующем предприятии "камаз" около 8-10 тыс.р., могу сказать, что увидев скидку на торг 200 тыс., заказчик (обычно риэлтор) отчет попросту даже не примет. О чем речь, что размер скидки на торг - зависит от уровня жизни населения в регионе
У меня понимание несколько другое. Размер скидки на торг зависит не от доходов населения (всё население тут не при чём совсем даже), он зависит непосредственно от потребительских свойств объекта. Даже не от ценовой зоны !! И размер торга (обычного, не вынужденного) он типичный, т.е. сложившийся. Так для Тойоты Прадо скидка меньше чем 50т руб не обсуждается даже, независимо от того по какой цене она выставлена изначально.
Отправлено: 27.03.11 22:00. Заголовок: Kornilov пишет: Со ..
Kornilov пишет:
цитата:
Со своей стороны скажу, что более года веду БД по предложениям недвижимости (квартиры, дома, ЗУ, садовые участки, гаражи, комнаты и доли) в своем славном городке.
У нас ведётся мониторинг уже почти два года пообъектно. Чётко видно поведение ставки капитализации, поведение цены предложения, срок экспозиции объекта до снятия с продажи. Отслеживаются характерные/заметные помещения, и типовое жильё - т.е. ценовое зонирование. Весьма трудоёмко, но очень интересная картина, особенно по скидкам в кризис.
Отправлено: 27.03.11 22:17. Заголовок: Игорь Б. Опа, ты по..
Игорь Б. Опа, ты попал! Готов своей инфой делиться. Игорь, объясни людям, что процентной скидки на "усё" не бывает. От, не бывает и всё. Обидно - да. Но - нет, почти (С)
Отправлено: 27.03.11 22:28. Заголовок: Игорь Б. пишет: раз..
Игорь Б. пишет:
цитата:
размер торга он типичный, т.е. сложившийся...так для Тойоты Прадо скидка меньше чем 50т руб не обсуждается даже
Сложившийся в силу каких обстоятельств? Кто продает и покупает Тойота Прадо, кто формирует рынок, так сказать. В основном, люди с достатком явно выше среднего, которые могут позволить себе роскошь делать скидки 50 тыс.руб. Да и при цене данного авто (новый в районе 2 лямов), попросту странно было бы просить скидку 10 тыс.р.
Отправлено: 28.03.11 08:19. Заголовок: Alex пишет: и вообщ..
Alex пишет:
цитата:
и вообще по поводу скидки на торг (если продавцом выступает частное лицо): ее величина напрямую зависит от среднемесячного уровня дохода продавца. Зарабатывая 20 тыс.р. , вряд ли человек будет скидывать 100 тыс. при торге (если ему только в срочном порядке не нужна наличность). Скорее в размере 1-го, максимум 2х месячных окладов. Вот и вся логика и анализ.
Это вряд ли. Если да, то откуда инфо, кто, когда проводил исследование и как именно доказал, что скидка зависит от дохода торгующегося? А вот я могу сказать, почему я не считаю, что скидка на торг должна зависеть как-то от среднего дохода торгующегося: человек продающий квартиру, машину, любой товар, цена которого во много десятков, а часто во много сотен раз превышает его среднемесячный заработок не будет соизмерять цену с заработком, потому что в таком соизмерении нет никакого смысла. Эта сделка обычно настолько важна, что не идет ни в какое сравнение с ежемесячными доходами. И почти всегда важно не просто что-то продать/купить, почти всегда важно сделать это в определенный срок. И это ведет к тому, что какая бы у человека ни была зарплата, он в момент торга пытается моделировать поведения продавца, скажу так, соответствующей сумме торга крутизны. Семья может собирать на квартиру деньги двадцать лет, а все равно торг проходит за минуты, почему? Потому что собирание этой суммы и сам торг имеют мало общего, мозги на этапе обычной жизни и при торге о квартире находятся в разном состоянии.
И важно учесть всегда, что ни рыночной стоимости, ни скдки на торг объективно не существует нигде, всё это всего-лишь мгновенное состояние мозгов продавцов и покупателей, а т.к. мозги разые, то и скидки разные.
Что же касается вероятности и вот новый напасти, это попытке ассоциировать разброс данных со скидкой на торг, то всё это фантазии. В вероятности главное не то, что если она 11%, а аналогов 10, то среди них один без торга, может один, может два, может ни одного, а может все 10 без торга, всё вероятность. Но не это главное, а главное, что ниоткуда не следует, что если аналог без торга, то это должна быть минимальная цена, вовсе нет. Как раз, мы не знаем почему там минимальная цена, но раз уж она минимальная, то я бы именно там ожидал хоть какой-то торг. Почему нет? Потому что этот продавец, якобы, уже всё в цене учел? Откуда мы это знаем?
Ну а дисперсия цен также не имеет отношения к торгу. Торга в 2,12% точно не бывает, это тут уже писали не раз. И проблема торга она не так сложна на самом деле. Торг и правда зависит от того, что я продаю. Вот на рынке помидоры последние бабке её соседки разрешают продать дешевле, т.е. там есть что-то типа обычая делового оборота: последняя кучка - имеешь право сделать скидку. Почему так? Разве не понятно? Вот и основание торга, а вовсе не разброс цен, его там просто нет, и не доходы бабки. Торгуются два мозга и в каждом картинка рынка и ощущение объекта, вот и торг появляется, как итог взаимодействия этих мозгов, а там слова, жесты, внешний вид, и запах :)
надо так же учитывать уровень знаний пользователя отчета
Даже трудно себе представить - что Вы пишете в отчете, когда заказчик - бабушка с тремя классами образования... А если заказчик - кавказец, Вы , случайно, после итоговой величины рыночной стоимости не делаете приписку: "Мамой клянусь!"?
цитата:
Но хочется конечно какого-то обоснованного ответа, а не догматических утверждений
Но хочется за Мисовца тут вступиться. Хотя он и сам за себя постоять может, конечно. Пример догматического утверждения - это когда, например, необоснованно утверждают: "В соответствие с указанным выше опросом, доля машин продающихся без скидки на торг - 11,00%, отсюда можно предположить, что данная доля ТС в выборке будет иметь наименьшую стоимость". По Вашей логике - чем меньше цена, тем меньше %-ная скидка. А для минимальной цены - её и вовсе нет. Ну - нет такой зависимости на рынке. Во всяком случае - из данных опроса такое не следует.
Все даты в формате GMT
3 час. Хитов сегодня: 8
Права: смайлы да, картинки да, шрифты нет, голосования нет
аватары да, автозамена ссылок вкл, премодерация откл, правка нет
У тебя же с логикой и анализом всё неплохо. 
- участник сейчас на форуме
- участник вне форума