Отправлено: 15.02.12 15:45. Заголовок: Допущения: разрешено все, что не запрещает рынок?

Был сегодня на бесплатном вебинаре СМАО. Там говорилось в том числе о допущениях.
Всё ли допустимо записать в допущения?
Оказывается, в этот раздел задания на оценку желательно записывать все и побольше.
Цель - обезопасить оценщика.
НО! Главное ограничение - не включать в этот раздел задания/отчета предположения, которые заведомо будут противоречить рынку.

 Отправлено: 15.02.12 20:59. Заголовок: Buyer пишет: НО! Гл..

Buyer пишет:

цитата:

НО! Главное ограничение - не включать в этот раздел задания/отчета предположения, которые заведомо будут противоречить рынку.

Всё. НЭИ накрылся

 Отправлено: 16.02.12 09:12. Заголовок: Коллега, я не понял ..

Коллега, я не понял Вашего бурного веселья. В моем посте ничего противоречащего НЭИ я не увидел, так как «рынок» может подтверждать с разной степенью приемлемости несколько вариантов НЭИ.

Продолжу мысль….
На вебинаре от СМАО, прошедшем 15.02.12, рассматривался в том числе вопрос об учете/неучете НДС в РС.
Казалось бы – что здесь такого? Ан-нет!!!
Результирующая (рекомендательная часть от СМАО): поскольку оценщик не обладает специальными знаниями в области налогового законодательства – в задании на оценку должно быть включено условие учета/неучета НДС в итоговой стоимости объекта.
А теперь предлагаю довести эту мысль до абсурда.
Какие еще есть сферы, сопряженные с процессом оценки?
Ведь оценка в 99% случаев делается для сделок, а где сделка, там возможен конфликт интересов.
Представим ситуацию, идет судебный процесс. Задается оценщику (адвокатом оппонента) вопрос по отчету, в котором определена стоимость дизельного парогенератора 2002 года выпуска:
- Обладаете ли Вы специальными знаниями в области ремонта и обслуживания дизельных парогенераторов?
- Нет
- Тогда, что послужило для Вас основанием установить в части определения уменьшения стоимости, как Вы здесь пишете, величину физического износа в размере 70% ?

Какой выход?
1. Нанимать профильного спеца по ремонту дизельных парогенераторов, чтобы он составлял смету на ремонт? (Это раздует цену отчета и увеличит время на оценку)
2. Включать в допущения отчета пункт, защищающий оценщика, в котором РС признавалась достоверной при таких-то и таких значениях физического износа?

Или пока гром не грянет?

 Отправлено: 16.02.12 10:05. Заголовок: Buyer Ну для пароге..

Buyer
Ну для парогенератора величина физического износа никогда не определяется от балды. Это либо нормативные данные, данные освидетельствования, либо справочные таблицы физического износа. При этом оценка техсосотояния полюбому проводится инженерной или другой специализированной службой собственника или эксплуатанта. Во вторых адвокат не может задать такого вопроса, так как для этого ему необходимо обладать уровнем технических познаний достаточным для того, что отбить встречный вопрос что он понимает под величиной физического износа и как эта величина проявляется в физике процессов. Но это лирика.
А вот с НДС вопрос исключительно юридический. Дело в том, что согласно действующего законодательства покупателью должна предоставляться цена с учетом ВСЕХ налогов и сборов. Поэтому писать с НДС или без НДС юридически некорректно. Либо с учетом всех налогов, либо дополнительно давать справочную стоимость без учета какого либо из налогов и сборов. Понятно, что бухгалтерам это не нравится, но выделять налоги, это их работа а не Ваша. А то получается дай г-на, дай ложку, да чтобы еще и не пахло.
Мало того, что зачастую за них приходится делать инвентаризации и сверки, исправлять им бухгалтерию, так еще и у исчислять их налоги, и все за большое человеческое недовольство.

 Отправлено: 16.02.12 10:24. Заголовок: Buyer Да кстати, чт..

Buyer
Да кстати, что понимается под противоречащим рынку. А если рынок ограничен, или рынок для объекта оценки это только утилизация. Каким образом до начала проведения оценки Вы можете это знать, что бы включить такие ограничения в техзадание, которое появляется до начала проведения работ. Абсолютно нелогично и говорит о сговоре оценщика и заказчика, так как написать такого рода ограничения до начала проведения работ невозможно, а значит работы были проведены по итогам которых ограничения были сформированы. И вот такой вопрос в суде от адвоката крыть будет нечем. Если в отношении недвижки как то еще можно выкрутиться, то в отношении МИО с их громадным разнообразием и присущим каждому типу, а зачастую и модели технико-экономическими свойствами это просто невозможно.

 Отправлено: 16.02.12 12:27. Заголовок: Юрич пишет: Каким о..

Юрич пишет:

цитата:

Каким образом до начала проведения оценки Вы можете это знать, что бы включить такие ограничения в техзадание, которое появляется до начала проведения работ.

Это знают ведущие семинара СМАО . Что будет писать Заказчик "чтобы не противоречить рынку" до исследования рынка.

Buyer пишет:

цитата:

Тогда, что послужило для Вас основанием установить в части определения уменьшения стоимости, как Вы здесь пишете, величину физического износа в размере 70% ? Какой выход?

Выход простой. Прежде чем что-то писать - найти основание.
Уровень подобных вопросов - почему шрифт не соответвует требованиям ГОСТа к оформлению документации.

 Отправлено: 16.02.12 12:50. Заголовок: Игорь Б. Поправочка..

Игорь Б.
Поправочка не ГОСТ а ЕСКД

 Отправлено: 16.02.12 18:02. Заголовок: Коллеги, как я и ожи..

Коллеги, как я и ожидал пошла конкретика. Пример был условный. Со всеми приведенными здесь аргументами АБСОЛЮТНО согласен. Просто насторожила фраза от СМАО "оценщик не обладает специальными знаниями в области налогового законодательства".
Эта фраза, если я правильно понял, взята из контекста материалов какого-то судебного дела.
Есть масса моментов в оценке, где "непуганые российские оценщики" легко и непринужденно оперируют, легкомысленно беря на себя ответственность.
Недавно делал отчет по системному блоку, который был сильно поврежден (для страховой).
Пришлось отдать его в комп.фирму. Там его провели диагностику, за которую я заплатил. Итог: менять корпус (буквально согнут был пополам), видеокарту и мат.плату.
Т.е. я использовал при составлении отчета бумагу, в которой была написана стоимость ремонта.
А как бы вы поступили в этом случае?
Кстати, как всем известно, дополнительно к существующей имущественной ответственности оценщика Следственный Комитет инициирует введение уголовной ответственности. :)
Предварительные выводы: а) оценщик не должен брать на себя ответственность в тех областях, где необходимы специальные знания; б) осмотрительно пользоваться допущениями и не включать заведомо противоречащие рынку условия.

 Отправлено: 16.02.12 22:05. Заголовок: Buyer пишет: настор..

Buyer пишет:

цитата:

насторожила фраза от СМАО "оценщик не обладает специальными знаниями в области налогового законодательства".

Как насчёт программы переподготовки на оценщиков где есть дисциплины типа "Налоги и налогообложение".

Buyer пишет:

цитата:

Предварительные выводы: а) оценщик не должен брать на себя ответственность в тех областях, где необходимы специальные знания; б) осмотрительно пользоваться допущениями и не включать заведомо противоречащие рынку условия.

В случае необходимости привлечения специалистов в Отчёте указывается "степень их участия в проведении оценки объекта оценки;" Что значит как то ещё, по Вашему и СМАО "не брать на себя ответственность" ?

Как "не включать заведомо противоречащие рынку условия" ??? Типичный случай - при оценке ДТП страховая компания требует занижения стоимости. Мои обязанность - разъяснить Заказчику содержание Договора на оценку и его неотъемлемой части "Задание на оценку", где он может написать ЧТО УГОДНО, именно в разделе "допущения и ограничивающие условия" потому что это будут условия Заказчика - рассчитать стоимость ремонта при стоимости н/ч 300 руб (Например у них есть прямой договор с СТО по этой именно стоимости, когда в среднем по городу н/ч не меньше чем 500 руб). СМАО может отдохнуть со своей такой "целью - обезопасить оценщика"

 Отправлено: 17.02.12 00:11. Заголовок: Коллеги, спасибо за ..

Коллеги, спасибо за очень интересную тему.

Конечно, допущениями оценщик себя обезопасить не может. И зачем такой оценщик, который себя вроде как обезопасил, но в итоге получил стоимость, которая соответствует не рынку, а чему то абстрактному. Получается, что чем более оценщик разносторонний, тем меньше допущений. Ну смех же.

Я считаю, что допущения необходимы для того, чтобы уточнить термин "рыночная стоимость". Пример. Оборудование оценивается для целей залога. Если писать, что рыночная стоимость равна 100 рублей, то можно придумать крайне много условий. 100 рублей - оборудование которое только что куплено и в упаковке, 100 рублей - оборудование которое смонтировано и находится в рабочем состоянии, 100 рублей - оборудование которое демонтировано и ждет своего часа на предприятии, 100 рублей - оборудование демонтировано и упаковано и так далее. Время позднее, фантазия у меня уже не работает. Но я могла бы написать больше 25 различных состояний. Так вот, допущения необходимы для того, чтобы оценщик понимал что он оценивает, а клиент понимал какую стоимость получил оценщик и что она означает.

 Отправлено: 17.02.12 11:01. Заголовок: Kikinda пишет: Полу..

Kikinda пишет:

цитата:

Получается, что чем более оценщик разносторонний, тем меньше допущений. Ну смех же.

А вот СМАО отвебинарило народ по-другому: чем больше допущений, тем "безопаснее" для оценщика. Чушь в квадрате.

Kikinda пишет:

цитата:

Так вот, допущения необходимы для того, чтобы оценщик понимал что он оценивает, а клиент понимал какую стоимость получил оценщик и что она означает.

Переведу - Допущения бывают разные.
1. Те, которые указал Заказчик являются условиями задачи, при соблюдении которых оценщик как специалист должен обосновать стоимость. Они для Оценщика пишутся.
2. Те, которые формирует сам Оценщик, уже в процессе работы столкнувшись с проблемами методического, информационного, терминологического свойства. Они для Заказчика пишутся.

 Отправлено: 17.02.12 12:30. Заголовок: Игорь Б. Дополню И..

Игорь Б.

Дополню Игоря. Допущения еще накладывает цель оценки и задачи оценки, потому что они определяют "вид стоимости".

 Отправлено: 17.02.12 18:43. Заголовок: Игорь Б. пишет: Мои..

Игорь Б. пишет:

цитата:

Мои обязанность - разъяснить Заказчику содержание Договора на оценку и его неотъемлемой части "Задание на оценку", где он может написать ЧТО УГОДНО, именно в разделе "допущения и ограничивающие условия" потому что это будут условия Заказчика

Это очень похоже на случай из этого же вебинара - упоминалось судебное разбирательство по выкупу арендованного субъектом малого бизнеса объекта недвижимости.
Так вот, в отчете (я его не читал) была проведена оценка для выкупа помещения с учетом наличия договора аренды с арендатором по заниженной ставке. В итоге стоимость занизили в разы.
Это как раз тот случай, что допущения противоречили рынку, хотя формально оценщик сделал то, что было в договоре.
Однако, он не должен был учитывать нерыночную аренду для определения РС для выкупа.
И таких случаев похоже не один.

 Отправлено: 18.02.12 08:32. Заголовок: Buyer пишет: Это ка..

Buyer пишет:

цитата:

Это как раз тот случай, что допущения противоречили рынку, хотя формально оценщик сделал то, что было в договоре. Однако, он не должен был учитывать нерыночную аренду для определения РС для выкупа.

И правильно сделал, что делал то что ему написали в Задании. Здесь нет никакой ответственности за желания Заказчика исказить стоимость. Оценщик, как специалист, сделал расчёт с учётом заданных цифр. Это так и должно быть !! (примерная аналогия - принимает же оценщик баланс, и строит на его базе расчёты). Другое дело - если в Задании не было никаких "ЗАДАННЫХ ЦИФР", и оценщик САМОСТОЯТЕЛЬНО наваял искажённый рынок.
Buyer пишет:

цитата:

Однако, он не должен был учитывать нерыночную аренду для определения РС для выкупа.

Обременения придумал не оценщик. Как он мог не учитывать предоставленные долгосрочные договора аренды (пусть даже по ставке в 1 руб/м), если ОНИ ЕСТЬ !!! Это вопрос к собственнику - почему так дёшево, а не к оценщику - почему ты учитываешь. СМАО опыт Дмитрия Романова вывернуло по-своему похоже.

 Отправлено: 18.02.12 12:40. Заголовок: Игорь Б. В суде во..

Игорь Б.

В суде вообще на задание смотрят?

 Отправлено: 19.02.12 11:05. Заголовок: Buyer пишет: Коллег..

Buyer пишет:

цитата:

Коллега, я не понял Вашего бурного веселья

Это не бурное веселье.
Организм коллеги Игоря вырабатывает юмор, в основном, в виде сарказма. :)
Ну а сарказм - я считаю, оправдан. Вот вы сходили на вебинар СМАО, услышали там какую-то чушь и стучите по этому поводу в рельсу.
Я лично не вижу для того никакого повода. Ну - мало ли что там в СМАО скажут от великого ума? СМАО что - наместник Господа Бога на земле?
Не слушайте Вы их - да и всё

 Отправлено: 19.02.12 11:08. Заголовок: Юрич пишет: Поправо..

Юрич пишет:

цитата:

Поправочка не ГОСТ а ЕСКД

Вам бы только поправить что-нибудь
А что такое ЕСКД - как не мешок ГОСТов?
Начиная с ГОСТ 2.001-93 ЕДИНАЯ СИСТЕМА КОНСТРУКТОРСКОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ;)

 Отправлено: 19.02.12 12:16. Заголовок: Игорь Б. пишет: Иг..

Игорь Б. пишет:

Игорь - я согласен и с тобой и с другими коллегами, которые к допущениям в Задании и в Отчете подходят как к некоторому инструменту, который дан Оценщику законом и который грех не использовать, в т.ч. и для обеспечения собственной безопасности. Поэтому писать их надо - однозначно.

Позвольте маленький пример: в январе этого года выиграл судебный процесс, в котором мою оценку пытались опрокинуть в т.ч. и потому, что я не предпринял все меры к установлению истинной правопринадлежности объекта оценки, который на дату оценки принадлежал другому собственнику. Я в судебном заседании доказывал, что все доступные мне меры я предпринял и тыкал оппонента в приложенные к отчету ПТС, где правопринадлежность была четко обозначена и это не давало мне повода усомниться в том, кто собственник объекта оценки. НО
В решении суда была записана именно такая формулировка (не дословно, но смысл тот): установление правопринадлежности не входит в обязанности оценщика, о чем есть СООТВЕТСТВУЮЩАЯ ЗАПИСЬ в разделе "Допущения и ограничения..." отчета. Вот так-то.

Однако - меня настораживает твоя декларация

цитата:

"Задание на оценку", где он может написать ЧТО УГОДНО

Всё-таки - не всё, что угодно, хотя такая точка зрения есть и источник её распространения - РОО (хотя некоторые члены РОО от этого открещиваются ).
Даже к нам в Тамбов несколько лет назад добралась весьма представительная делегация РОО для распространения этого дивного знания. Я, помню, пытался спорить, но сам ощущал, что выглядит это как нападение индейца с томагавком на пулеметное гнездо. Разные весовые категории. Но при своём мнении остался

Ну должен же быть и здравый смысл. Нельзя писать ЧТО УГОДНО.
Буквально неделю назад я в суде загрызал один отчет - в том числе за такое вот допущение: арендодатель получает все платежи и проводит все расчеты в конце года. Хотя с объектом оценки (офисное помещение) - было , конечно, совсем не так и оценщик не смог привести хоть один пример, чтобы в нашем городе арендодатели вели себя подобным образом. В итоге - оценщик сам признал это ошибкой и признал возникшее вследствие принятия подобного допущения занижение стоимости.
Хотя - по твоей логике - допущение як допущение , не хуже других, написал в Задание - и шуруй смело.

 Отправлено: 19.02.12 12:34. Заголовок: Владимир Б. Для РОО..

Владимир Б.
Для РОО не действует главный принцип боя, что побеждает не тот кто чаще стреляет, а тот кто попадает.
Измышление о том, что заказчик писать может все что угодно бредово, так как договор и приложения к нему в том числе задание на оценку есть коллективный договор, который подписывается как заказчиком, так и испольнителем. Исходя из этого исполнитель как вправе не подписывать этот договор, так и вправе вносить в него изменения. Кроме этого исполнитель к договору может сделать дополнительное приложение со своим особым мнением опирающимся на действующие законы и стандарты, которое также подпишут обе стороны.
А вот рыночная стоимость которая определяется на конкретных не рыночных условиях и допущениях, это впринципе инвестиционная стоимость.
К вопросу об установлении правообладателя. Оценщик устанавливает это только на основании предоставленных документов, так как не наделен законодательством правами по проверке и подтверждению сведений такого характера. Поэтому в допущениях этот фактор указывается и если заказчик ввел оценщика в заблуждение предоставив ему недостоверную информацию, оценщик ответственности не несет и производит отзыв отчета в связи с вновь открывшимися обстоятельствами.

 Отправлено: 19.02.12 17:37. Заголовок: Юрич Я согласна пол..

Юрич
Я согласна полностью. Не надо в отчете писать избыточной информации. Есть закон и в рамках него действовать. То многие начинают писать и про 6 месяцев и про "не проводили проверки документов" и так далее. Но больше всего мне не нравится позиция РОО в этом вопросе -написать в допущениях, что оценщик ни за что не отвечает. Зачем тогда нужен оценщик.

Владимир Б.
Волк, я знаю, что ты можешь загрызть кого угодно. Но допущения тебе зачем? Мне они нужны для того, чтобы сказать какую стоимость я получаю на выходе. Допущения нужны не для безопасности.

 Отправлено: 19.02.12 20:04. Заголовок: Kikinda Писать про ..

Kikinda
Писать про шесть месяцев к сожалению приходится не из-за того, чтобы оградить себя законодательно, а исключительно из меркантильных интересов. Проявляется это в том, что Заказчик и его доверенные лица включая грузчиков переносящих отчет с места на место считают своим долгом позвонить и уточнить сколько действует отчет. Достали!!! Поэтому про шесть месяцев на самом видном месте для самых любопытных.

 Отправлено: 20.02.12 03:40. Заголовок: Так! Ограничения или..

Так! Ограничения или допущения? Вы не запутались?Юрич пишет:

цитата:

Волк, я знаю, что ты можешь загрызть кого угодно. Но допущения тебе зачем? Мне они нужны для того, чтобы сказать какую стоимость я получаю на выходе. Допущения нужны не для безопасности.

Вот... тетенька путает, наверное, ограничения с допущениями. Раз!
Игорь Б. пишет:

цитата:

Всё. НЭИ накрылся

И тут бы я с тобой , дорогой товарищ, согласился..., но этот ГАД (прости, Иваныч) меня убил:
Владимир Б. пишет:

цитата:

Буквально неделю назад я в суде загрызал один отчет - в том числе за такое вот допущение: арендодатель получает все платежи и проводит все расчеты в конце года. Хотя с объектом оценки (офисное помещение) - было , конечно, совсем не так и оценщик не смог привести хоть один пример, чтобы в нашем городе арендодатели вели себя подобным образом. В итоге - оценщик сам признал это ошибкой и признал возникшее вследствие принятия подобного допущения занижение стоимости.

Доходник рушится на глазах! Разве никто не заметил?
ВОЛК, ну кто тебя за язык тянул???

 Отправлено: 20.02.12 09:32. Заголовок: Kikinda пишет: Игор..

Kikinda пишет:

цитата:

Игорь Б. В суде вообще на задание смотрят?

в суде смотрят туда куда пальцем тычат. Не ткнёшь, не будешь героем

 Отправлено: 20.02.12 10:19. Заголовок: Владимир Б. пишет: ..

Владимир Б. пишет:

цитата:

Буквально неделю назад я в суде загрызал один отчет - в том числе за такое вот допущение: арендодатель получает все платежи и проводит все расчеты в конце года. Хотя с объектом оценки (офисное помещение) - было , конечно, совсем не так и оценщик не смог привести хоть один пример, чтобы в нашем городе арендодатели вели себя подобным образом. В итоге - оценщик сам признал это ошибкой и признал возникшее вследствие принятия подобного допущения занижение стоимости. Хотя - по твоей логике - допущение як допущение , не хуже других, написал в Задание - и шуруй смело.

В чём был смысл загрызания ? в доказательстве нерыночности условий сделки ? Вопрос - какое наше дело в том как СМОГ (возможно наконец-то) сдать в аренду ( в кризис, в том числе) собственник свой объект ?? Какое наше дело в ситуации - собственник дурак и не знает что такое сложный процент. С чего взяли что если неизвестно участникам судебного спора ДРУГИХ объектов с такими условиями арекнды - то их нет ??!
Вспомним о такой строчке в определении рыночной стоимости "стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах........и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;". Ну и т.п. в защиту писанины в Задании.

Юрич пишет:

цитата:

Измышление о том, что заказчик писать может все что угодно бредово, так как договор и приложения к нему в том числе задание на оценку есть коллективный договор, который подписывается как заказчиком, так и испольнителем. Исходя из этого исполнитель как вправе не подписывать этот договор, так и вправе вносить в него изменения. Кроме этого исполнитель к договору может сделать дополнительное приложение со своим особым мнением опирающимся на действующие законы и стандарты, которое также подпишут обе стороны. А вот рыночная стоимость которая определяется на конкретных не рыночных условиях и допущениях, это впринципе инвестиционная стоимость.

Ну вот ей богу - начало хорошее, окончание как всегда: допущения коолективны, но оценщик всё-таки особое мнение может приляпать !! ну как же так .....
цитата ФСО-2
"При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки."
Инвестиционные цели - это может быть например срок окупаемости или отсутствие НЭИ.
Я когда писал "написать ЧТО УГОДНО" думал что все читатели понимают что подписывают Договор два лица, а оценщик не идиот

 Отправлено: 20.02.12 12:18. Заголовок: Коллеги, прошу совет..

Коллеги, прошу совета.
Собираюсь делать отчет.
Исходные данные:
1. Заказчик - муниципалитет
2. Объекты оценки - 50 строк полученного по уступке долга оборудования, которое Заказчик в глаза не видел.
есть ТОЛЬКО список. Имущество находится на условно-охраняемой территории брошенного предприятия банкрота. (выбиты стекла, украден цветмет и т.д.)
3. Полностью ОТСУТСТВУЕТ возможность идентифицировать объекты оценки - некому показывать. Возможно, что часть объектов оценки утрачена.

Отказаться от оценки нельзя. Оценка будет без осмотра.
Вопрос: что именно включать в этой ситуации в допущения? В каких формулировках?

Я придумал допущение:
- Объекты оценки обладают физическими ухудшениями, типичными для имущества сопоставимых годов выпуска и находятся в условно-пригодном техническом состоянии.

 Отправлено: 20.02.12 12:19. Заголовок: andrey По российск..

andrey

По российским стандартам необходимо указывать и допущения и ограничивающие условия. Как недавно выяснилось, это разные понятия.


Меня в связи с допущениями интересует, можем ли мы допущения написать дополнительно уже после того, как начали выполнять отчет об оценке. Логично, что надо делать именно так. Но законодатель загадал нам сначала выявлять допущения, а уже потом оценивать. Это WRONG WAY!!!!

 Отправлено: 20.02.12 13:38. Заголовок: Игорь Б. Инвестицио..

Игорь Б.
Инвестиционные цели это очень широкое понятие которое включает в свой состав не только срок окупаемости.
Например приобретение самолета боинг 747 для использования его в качестве предмета интерьера в дизайнерском проекте. И таких вариантов, в штучном исполнении море.

 Отправлено: 20.02.12 19:32. Заголовок: Юрич пишет: Наприме..

Юрич пишет:

цитата:

Например приобретение самолета боинг 747 для использования его в качестве предмета интерьера в дизайнерском проекте. И таких вариантов, в штучном исполнении море.

у нас в парке самолёт используется ввиде детского кинотеатра - мультики показывают.

Buyer пишет:

цитата:

Вопрос: что именно включать в этой ситуации в допущения? В каких формулировках?

Достаточно будет что-то типа - оценку провести без осмотра, основываясь на нормативных сведениях, в том числе представленных документах Заказчика.

 Отправлено: 20.02.12 21:49. Заголовок: А я видела около нал..

А я видела около налоговой припаркованные старые автомобили, которые просто стоят обклеенные разной рекламой. Наверняка без документов приобретались, но получили вторую жизнь в виде демонстрационного стенда.

 Отправлено: 21.02.12 05:07. Заголовок: Игорь Б. пишет: Дос..

Игорь Б. пишет:

цитата:

Достаточно будет что-то типа - оценку провести без осмотра, основываясь на нормативных сведениях, в том числе представленных документах Заказчика.

Я так и хотел, но чиновники (заказчик муниципалитет) не хотят это включать в задание. ((

 Отправлено: 21.02.12 08:05. Заголовок: Тогда включайте что ..

Тогда включайте что "хотят" в Задание, а дополнительно дописывайте в раздел допущения уже в отчёте. Они не собираются отвечать за "недостоверность", а Вы почему должны ?!
Кстати, есть ещё один инструмент в помощь оценщику - раздел " анализ достаточности и достоверности использованной информации". Там можно указать оценку погрешности расчётов

 Отправлено: 21.02.12 09:22. Заголовок: Что значит без осмот..

Что значит без осмотра? А вдруг там кроме дров ничего нет. А с государевами службами в такие игрушки не играют, но это каждый сам решает.
Что то я не пойму, то дебаты идут о выборе аналогов сопоставимых по износу до 10 % и т.д и т.п., а тут вдруг оценка по голому списку и не известно в каком состоянии и есть ли оно в наличии. 50 единиц не такое уж большое количество.

 Отправлено: 21.02.12 12:35. Заголовок: Игорь Б. пишет: Кст..

Игорь Б. пишет:

цитата:

Кстати, есть ещё один инструмент в помощь оценщику - раздел " анализ достаточности и достоверности использованной информации". Там можно указать оценку погрешности расчётов

Давно хотел присмотреться к этому разделу.

 Отправлено: 21.02.12 13:08. Заголовок: Оценщики так любят п..

Оценщики так любят проводить осмотр, интересно, а что они там видят? Вот доцент написал про муниципалитет. Что сделает оценщик, если обнаружит, что половины не достает? Попадет в реестр недобросовестных поставщиков или что? Важно не осмотреть, а использовать то, что увидел.

Возвращаюсь к теме допущений. РОО предполагает что допущения должны быть и в отчете и задании на оценку. При этом они могут быть разными. Как так? Я считаю, что это абсурд.

 Отправлено: 21.02.12 13:15. Заголовок: Доцент пишет: Что з..

Доцент пишет:

цитата:

Что значит без осмотра? А вдруг там кроме дров ничего нет. А с государевами службами в такие игрушки не играют

Чаще всего это означает:
- оценка на дату в прошлом, когда состояние объекта было другим
- оценка утраченного объекта

 Отправлено: 21.02.12 14:29. Заголовок: Kikinda Из опыта ан..

Kikinda
Из опыта аналогичных ситуаций.
Осмотр в обязательном порядке с составлением акта осмотра и фотографированием. Если к осмотру не допущен составление Акта с указанием причин по которым осмотр не был произведен. Если в процессе осмотра Вам что-нибудь не показали, отразить в акте. При наличии этих документов в допущении прописать, что имущество не представленное при осмотре оценивалось на основе документов предоставленных заказчиком и оценщик ответственности за предоставленную информацию заказчиком не несет. Для прокуроров эти бумажки очень важный вещьдок и он прикроет Вас. Для чиновника бумажка страшное оружие и оно должно быть в Ваших руках. Никто не запрещает Вам сделать выезд в спорных случаях комиссионно. Если представители администрации от подписи откажуться, внесите этот факт в протокол. В недобросовестности Вас уличить сложно, так как благодаря этим бумажкам прокурор может заработать лишнюю звездочку или денежную премию. Правда этого клиента Вы навсегда потеряете. Но в другом случае Вы можете потерять свободу. Выбирать Вам.

 Отправлено: 22.02.12 05:28. Заголовок: Юрич пишет: Правда ..

Юрич пишет:

цитата:

Правда этого клиента Вы навсегда потеряете.

В том то и дело.
А если в допущениях в отчете указать, что оценка проводилась без осмотра по представленному заказчиков списку?
Ведь НИГДЕ в законодательстве нет ни требований, ни обязанностей оценщика осматривать.
В задании про осмотр не упоминать.
Всё по честному.

 Отправлено: 22.02.12 08:57. Заголовок: Buyer В законе нет,..

Buyer
В законе нет, но вот как потом это будет квалифицировать прокурор или люди Степашина - это вопрос.
По опыту могу сказать такие вопросы от прокуратуры возникают через 3-4 года после выполнения отчета. Не всегда. Но если возникают, вам придется объяснять каким образом Вы идентифицировали объект оценки. Статью которую они начинают примерять на оцещика - сговор.
В суде доказать обратное будет сложно без бумажек.
Мы практикуем осмотр, в особенности госимущества, всегда. И если нам чегото не показали это отражается в акте осмотра.
Психологически это выглядит так, что Я чесный парень и очень хотел убедится в том что касается объекта оценки, а вы мне этого сделать не дали.
В этом случае прокурор Вас рассматривает как свидетеля. Разница в статусе серьезная.

 Отправлено: 22.02.12 11:22. Заголовок: Юрич пишет: вам при..

Юрич пишет:

цитата:

вам придется объяснять каким образом Вы идентифицировали объект оценки

У оценщика нет обязанности
- осмотреть объект оценки
- сфотографировать объект оценки
- идентифицировать объект оценки.
Оценщик при составлении договора ДОЛЖЕН точно указать на объект оценки.
Всё.
Точное указание на объект оценки легко можно сделать на основе документов.
И никакого сговора.
- Вуаля (с) В.Г.Мисовец

Нет, конечно, на месте прокурора я бы точно спросил оценщика об осмотре. ))

 Отправлено: 22.02.12 11:35. Заголовок: Buyer Все это замеч..

Buyer
Все это замечательно если документы присутствуют.
Вопрос был задан по поводу того, что оценщику надо оценивать непонятно что.
А вот в бух учете и прочих документах очень часто валики становятся великами. И самое страшное, что когда передается имущесвто на которое утрачены документы, талантливые люди отражают в отчетности замечательное описание. Напимер у меня сейчас в бухгалтерской описи значится "станок из металла зеленого цвета". Следует вопрос а это как???

 Отправлено: 22.02.12 16:39. Заголовок: Прошу уточнить о чем..

Прошу уточнить о чем идет речь.
О:
1. допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка; (фсо 1, п.17 (3) Задание на оценку)
2. допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки; (фсо 3, п. 8 (з) Содержание отчета об оценке.

Я, как-то думала, что есть говорить о допущениях № 1, то это рассчитать ремонт при"стоимости н/ч 300 руб (когда в среднем по городу н/ч не меньше чем 500 руб).
а если про допущения № 2 то это что -то: "документы на собственность типа правдивые и правильно оформлены и оценщик их не проверяет".

 Отправлено: 22.02.12 16:59. Заголовок: Рогова Анна пишет: ..

` Рогова Анна пишет:

цитата:

Я, как-то думала, что есть говорить о допущениях № 1, то это рассчитать ремонт при"стоимости н/ч 300 руб (когда в среднем по городу н/ч не меньше чем 500 руб).

примерно так. А если еще проще, то: у заказчика украли (или он не знает где его имущество) [он муниципалитет], а оценщику надо оценить то, что в казне.
Всё предельно просто.

 Отправлено: 22.02.12 20:25. Заголовок: Buyer Не совсем так..

Buyer
Не совсем так. Я уже оценивал то, что украли. Поэтому меня были материалы уголовного дела в котором были указаны характеристики объекта оценки. Тут вопросов с допущениями и ограничениями не возникает.
Рогова Анна допущение о том, что оценка производилась при стоимости ремонта в 300 руб при рноыночной стоимости ремонта 500 рублей превращает рыночнуб стоимость в инвестиционную. Поэтому такой тип допущения применительно к рыночной стоимости невозможен.
С такими допущениями, рыночную стоимость можно превратить в нерыночные долги.
Напримкр недавно посмотрел на сайтах стоимость поплавка об окончании ВУЗ. Цена от 75 до 130 рублей в зависимости от изготовителя и партии.
И на одном сайте цена значка 4000 рублей. предствьте себе такое допущение и результат "Рыночная стоимость???..."

 Отправлено: 23.02.12 08:40. Заголовок: Юрич пишет: Напимер..

Юрич пишет:

цитата:

Напимер у меня сейчас в бухгалтерской описи значится "станок из металла зеленого цвета". Следует вопрос а это как???

Юрич, мысль предельно понятна.
Вернемся еще раз к началу.
Заказчик (муниципалитет) имеет горячее желание оценить по бумагам "станок зеленого цвета"
Оценщик имеет не менее горячее желание оценить этот же станок.
Станок заказчик показать не может (не знает где он)
Как быть? Вариант отказаться не приемлем.
Оценщик ищет в интернете станок. Допустим он нашел 1К62 1985 года выпуска.
В задании он пишет следующее.
Наименование объекта оценки: станок зеленого цвета [из учетных данных заказчика]
Количественные характеристики объекта оценки: длина обрабатываемой детали 1000мм. [из найденной ссылки на 1к62]; диаметр обрабатываемой детали 500мм.
Качественные характеристики объекта оценки: б/у
Год выпуска: нет данных
Инвентарный номер: 035 [придуман]
Все вышеописанное можно оформить отдельной справкой от заказчика.
Правда, в этой справке будет только одна фраза от заказчика соответствовать действительности: "Станок зеленого цвета" ))))
В итоге:
- заказчик получает отчет по оценке "станка зеленого цвета", с длиной и диаметром обр.детали 1000мм и 500мм.
- оценщик получает защиту в виде задания и справки, подписанной заказчиком.
В этой ситуации рискует больше заказчик. Но эти характеристики в виде количств. и качественн. параметров он, я думаю, подпишет легче, чем "оценку провести без осмотра".
Хотя заказчику в этой ситуации не позавидуешь. Имущество разбазарено, и никто не берется оценить то, не знамо что. Все оценщики как от чумы отказываются от этого и говорят: А вдруг у вас там под "станком зеленого цвета" на самом деле обрабатывающий центр с ЧПУ PRATIX N 15. )))))))

 Отправлено: 23.02.12 13:35. Заголовок: Kikinda пишет: Допу..

Kikinda пишет:

цитата:

Допущения нужны не для безопасности.

Оксана - если опровергаешь, то делай это корректно. У меня было написано:
Владимир Б. пишет:

цитата:

в т.ч. и для обеспечения собственной безопасности.

Акцентирую: " в том числе и"
Две большие разницы - как говорят в Одессе.

Тем более - в своём посте я как раз привёл пример того, что оценщик не в состоянии защитить себя, если в своём допущении/ограничении он по выражению Игоря Бурцева:

цитата:

САМОСТОЯТЕЛЬНО наваял искажённый рынок

 Отправлено: 23.02.12 14:32. Заголовок: Юрич пишет: Писать ..

Юрич пишет:

цитата:

Писать про шесть месяцев к сожалению приходится

Может быть - проще о каких-то вещах рассказать заказчику при заключении договора - чтобы потом не переписывать в отчет целые статьи закона или стандартов?
В прежних редакциях Закона было прямое требование - о том что оценщик обязан "предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности" (ст. 15 ФЗ-135). Потом это требование почему-то рассосалось, хотя, на мой взгляд, оно было как раз из числа разумных: это как-то не очень корректно по отношению к Заказчику - когда про 6 месяцев он узнаёт из готового и уже оплаченного отчета, а не ДО заключения договора.

 Отправлено: 23.02.12 17:15. Заголовок: Юрич пишет: Рогова ..

Юрич пишет:

цитата:

Рогова Анна допущение о том, что оценка производилась при стоимости ремонта в 300 руб при рноыночной стоимости ремонта 500 рублей превращает рыночнуб стоимость в инвестиционную. Поэтому такой тип допущения применительно к рыночной стоимости невозможен.

А условие оценить квартиру для залога без учета перепланировки в якобы первостепенном состоянии это будет инвестиционная стоимость для банка?

 Отправлено: 23.02.12 18:06. Заголовок: Рогова Анна У вас е..

Рогова Анна
У вас есть объект оценки обладающий определенными физическими и эксплуатационными свойствами. Если в своих допущениях Вы изменяете физические свойства объекта оценки, то он автоматически исчезает. Это значит что Вы проводите оценку какогото гипотетического объекта. А вот инвестиционная стоимость позволяет Вам делать такого рода допущения, так как преследуются определенные цели при определенных условиях для определенных лиц.

 Отправлено: 23.02.12 18:08. Заголовок: Buyer Именно так и ..

Buyer
Именно так и делаю, рядом с графой по бух учету, пишу "правильное" наименование и заказчик подписывает. Если не хочет - делаю ручкой. Халявные времена для оценщиков давно прошли, а прокуроры из нас пытаются сделать козлов отпущения. Не хочется.

 Отправлено: 23.02.12 18:11. Заголовок: Владимир Б. Про шес..

Владимир Б.
Про шесть месяцев. Совсем недавно отдали отчет одной компании. Эта компания отдала отчет своим юристам, те потом в бухгалтерию и экономистам, потом юритам для подготовки сделки. Каждый кто занимался, а это было 5 человек посчитал своим долгом позвонить и уточнить. Имне кажется это не предел, так как сделку начнут согласовывать с покупателем и его юристами и все начнется сначала.

 Отправлено: 23.02.12 20:36. Заголовок: Юрич Вы о чем спорит..

Юрич
Вы о чем спорите? Что пытаетесь доказать? Что весь Закон нужно в отчет переписать, потому, что не все заказчики его читали?

 Отправлено: 23.02.12 20:38. Заголовок: Рогова Анна пишет: ..

Рогова Анна пишет:

цитата:

1. допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка; (фсо 1, п.17 (3) Задание на оценку) 2. допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки; (фсо 3, п. 8 (з)

Я полагаю, что в п. 1 речь идет о существенных условиях проведения оценки, которые оценщик выставляет себе от имени заказчика :)
А в п. 2 - о тех, необходимость в которых возникает по ходу проведения оценки, и они - как бы от себя лично

 Отправлено: 23.02.12 21:27. Заголовок: Владимир Б. Да не о..

Владимир Б.
Да не об этом. Просто мне везет с такими клиентами которых в отчете интересует срок его действия. А из-за раздутости штатов отчет проходит через кучу рук и все звонят. Вот и все. Поэтому Я пишу о сроке действия отчета. Если у вас нет таких заказчиков, слава богу, Вам везет.

 Отправлено: 24.02.12 20:59. Заголовок: Юрич Мне кажется - ..

Юрич
Мне кажется - это вообще не тема для обсуждения на форуме.