Отправлено: 15.02.12 15:45. Заголовок: Допущения: разрешено все, что не запрещает рынок?

Был сегодня на бесплатном вебинаре СМАО. Там говорилось в том числе о допущениях.
Всё ли допустимо записать в допущения?
Оказывается, в этот раздел задания на оценку желательно записывать все и побольше.
Цель - обезопасить оценщика.
НО! Главное ограничение - не включать в этот раздел задания/отчета предположения, которые заведомо будут противоречить рынку.

 Отправлено: 20.02.12 03:40. Заголовок: Так! Ограничения или..

Так! Ограничения или допущения? Вы не запутались?Юрич пишет:

цитата:

Волк, я знаю, что ты можешь загрызть кого угодно. Но допущения тебе зачем? Мне они нужны для того, чтобы сказать какую стоимость я получаю на выходе. Допущения нужны не для безопасности.

Вот... тетенька путает, наверное, ограничения с допущениями. Раз!
Игорь Б. пишет:

цитата:

Всё. НЭИ накрылся

И тут бы я с тобой , дорогой товарищ, согласился..., но этот ГАД (прости, Иваныч) меня убил:
Владимир Б. пишет:

цитата:

Буквально неделю назад я в суде загрызал один отчет - в том числе за такое вот допущение: арендодатель получает все платежи и проводит все расчеты в конце года. Хотя с объектом оценки (офисное помещение) - было , конечно, совсем не так и оценщик не смог привести хоть один пример, чтобы в нашем городе арендодатели вели себя подобным образом. В итоге - оценщик сам признал это ошибкой и признал возникшее вследствие принятия подобного допущения занижение стоимости.

Доходник рушится на глазах! Разве никто не заметил?
ВОЛК, ну кто тебя за язык тянул???

 Отправлено: 20.02.12 09:32. Заголовок: Kikinda пишет: Игор..

Kikinda пишет:

цитата:

Игорь Б. В суде вообще на задание смотрят?

в суде смотрят туда куда пальцем тычат. Не ткнёшь, не будешь героем

 Отправлено: 20.02.12 10:19. Заголовок: Владимир Б. пишет: ..

Владимир Б. пишет:

цитата:

Буквально неделю назад я в суде загрызал один отчет - в том числе за такое вот допущение: арендодатель получает все платежи и проводит все расчеты в конце года. Хотя с объектом оценки (офисное помещение) - было , конечно, совсем не так и оценщик не смог привести хоть один пример, чтобы в нашем городе арендодатели вели себя подобным образом. В итоге - оценщик сам признал это ошибкой и признал возникшее вследствие принятия подобного допущения занижение стоимости. Хотя - по твоей логике - допущение як допущение , не хуже других, написал в Задание - и шуруй смело.

В чём был смысл загрызания ? в доказательстве нерыночности условий сделки ? Вопрос - какое наше дело в том как СМОГ (возможно наконец-то) сдать в аренду ( в кризис, в том числе) собственник свой объект ?? Какое наше дело в ситуации - собственник дурак и не знает что такое сложный процент. С чего взяли что если неизвестно участникам судебного спора ДРУГИХ объектов с такими условиями арекнды - то их нет ??!
Вспомним о такой строчке в определении рыночной стоимости "стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах........и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;". Ну и т.п. в защиту писанины в Задании.

Юрич пишет:

цитата:

Измышление о том, что заказчик писать может все что угодно бредово, так как договор и приложения к нему в том числе задание на оценку есть коллективный договор, который подписывается как заказчиком, так и испольнителем. Исходя из этого исполнитель как вправе не подписывать этот договор, так и вправе вносить в него изменения. Кроме этого исполнитель к договору может сделать дополнительное приложение со своим особым мнением опирающимся на действующие законы и стандарты, которое также подпишут обе стороны. А вот рыночная стоимость которая определяется на конкретных не рыночных условиях и допущениях, это впринципе инвестиционная стоимость.

Ну вот ей богу - начало хорошее, окончание как всегда: допущения коолективны, но оценщик всё-таки особое мнение может приляпать !! ну как же так .....
цитата ФСО-2
"При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки."
Инвестиционные цели - это может быть например срок окупаемости или отсутствие НЭИ.
Я когда писал "написать ЧТО УГОДНО" думал что все читатели понимают что подписывают Договор два лица, а оценщик не идиот

 Отправлено: 20.02.12 12:18. Заголовок: Коллеги, прошу совет..

Коллеги, прошу совета.
Собираюсь делать отчет.
Исходные данные:
1. Заказчик - муниципалитет
2. Объекты оценки - 50 строк полученного по уступке долга оборудования, которое Заказчик в глаза не видел.
есть ТОЛЬКО список. Имущество находится на условно-охраняемой территории брошенного предприятия банкрота. (выбиты стекла, украден цветмет и т.д.)
3. Полностью ОТСУТСТВУЕТ возможность идентифицировать объекты оценки - некому показывать. Возможно, что часть объектов оценки утрачена.

Отказаться от оценки нельзя. Оценка будет без осмотра.
Вопрос: что именно включать в этой ситуации в допущения? В каких формулировках?

Я придумал допущение:
- Объекты оценки обладают физическими ухудшениями, типичными для имущества сопоставимых годов выпуска и находятся в условно-пригодном техническом состоянии.

 Отправлено: 20.02.12 12:19. Заголовок: andrey По российск..

andrey

По российским стандартам необходимо указывать и допущения и ограничивающие условия. Как недавно выяснилось, это разные понятия.


Меня в связи с допущениями интересует, можем ли мы допущения написать дополнительно уже после того, как начали выполнять отчет об оценке. Логично, что надо делать именно так. Но законодатель загадал нам сначала выявлять допущения, а уже потом оценивать. Это WRONG WAY!!!!

 Отправлено: 20.02.12 13:38. Заголовок: Игорь Б. Инвестицио..

Игорь Б.
Инвестиционные цели это очень широкое понятие которое включает в свой состав не только срок окупаемости.
Например приобретение самолета боинг 747 для использования его в качестве предмета интерьера в дизайнерском проекте. И таких вариантов, в штучном исполнении море.

 Отправлено: 20.02.12 19:32. Заголовок: Юрич пишет: Наприме..

Юрич пишет:

цитата:

Например приобретение самолета боинг 747 для использования его в качестве предмета интерьера в дизайнерском проекте. И таких вариантов, в штучном исполнении море.

у нас в парке самолёт используется ввиде детского кинотеатра - мультики показывают.

Buyer пишет:

цитата:

Вопрос: что именно включать в этой ситуации в допущения? В каких формулировках?

Достаточно будет что-то типа - оценку провести без осмотра, основываясь на нормативных сведениях, в том числе представленных документах Заказчика.

 Отправлено: 20.02.12 21:49. Заголовок: А я видела около нал..

А я видела около налоговой припаркованные старые автомобили, которые просто стоят обклеенные разной рекламой. Наверняка без документов приобретались, но получили вторую жизнь в виде демонстрационного стенда.

 Отправлено: 21.02.12 05:07. Заголовок: Игорь Б. пишет: Дос..

Игорь Б. пишет:

цитата:

Достаточно будет что-то типа - оценку провести без осмотра, основываясь на нормативных сведениях, в том числе представленных документах Заказчика.

Я так и хотел, но чиновники (заказчик муниципалитет) не хотят это включать в задание. ((

 Отправлено: 21.02.12 08:05. Заголовок: Тогда включайте что ..

Тогда включайте что "хотят" в Задание, а дополнительно дописывайте в раздел допущения уже в отчёте. Они не собираются отвечать за "недостоверность", а Вы почему должны ?!
Кстати, есть ещё один инструмент в помощь оценщику - раздел " анализ достаточности и достоверности использованной информации". Там можно указать оценку погрешности расчётов

 Отправлено: 21.02.12 09:22. Заголовок: Что значит без осмот..

Что значит без осмотра? А вдруг там кроме дров ничего нет. А с государевами службами в такие игрушки не играют, но это каждый сам решает.
Что то я не пойму, то дебаты идут о выборе аналогов сопоставимых по износу до 10 % и т.д и т.п., а тут вдруг оценка по голому списку и не известно в каком состоянии и есть ли оно в наличии. 50 единиц не такое уж большое количество.

 Отправлено: 21.02.12 12:35. Заголовок: Игорь Б. пишет: Кст..

Игорь Б. пишет:

цитата:

Кстати, есть ещё один инструмент в помощь оценщику - раздел " анализ достаточности и достоверности использованной информации". Там можно указать оценку погрешности расчётов

Давно хотел присмотреться к этому разделу.

 Отправлено: 21.02.12 13:08. Заголовок: Оценщики так любят п..

Оценщики так любят проводить осмотр, интересно, а что они там видят? Вот доцент написал про муниципалитет. Что сделает оценщик, если обнаружит, что половины не достает? Попадет в реестр недобросовестных поставщиков или что? Важно не осмотреть, а использовать то, что увидел.

Возвращаюсь к теме допущений. РОО предполагает что допущения должны быть и в отчете и задании на оценку. При этом они могут быть разными. Как так? Я считаю, что это абсурд.

 Отправлено: 21.02.12 13:15. Заголовок: Доцент пишет: Что з..

Доцент пишет:

цитата:

Что значит без осмотра? А вдруг там кроме дров ничего нет. А с государевами службами в такие игрушки не играют

Чаще всего это означает:
- оценка на дату в прошлом, когда состояние объекта было другим
- оценка утраченного объекта

 Отправлено: 21.02.12 14:29. Заголовок: Kikinda Из опыта ан..

Kikinda
Из опыта аналогичных ситуаций.
Осмотр в обязательном порядке с составлением акта осмотра и фотографированием. Если к осмотру не допущен составление Акта с указанием причин по которым осмотр не был произведен. Если в процессе осмотра Вам что-нибудь не показали, отразить в акте. При наличии этих документов в допущении прописать, что имущество не представленное при осмотре оценивалось на основе документов предоставленных заказчиком и оценщик ответственности за предоставленную информацию заказчиком не несет. Для прокуроров эти бумажки очень важный вещьдок и он прикроет Вас. Для чиновника бумажка страшное оружие и оно должно быть в Ваших руках. Никто не запрещает Вам сделать выезд в спорных случаях комиссионно. Если представители администрации от подписи откажуться, внесите этот факт в протокол. В недобросовестности Вас уличить сложно, так как благодаря этим бумажкам прокурор может заработать лишнюю звездочку или денежную премию. Правда этого клиента Вы навсегда потеряете. Но в другом случае Вы можете потерять свободу. Выбирать Вам.

 Отправлено: 22.02.12 05:28. Заголовок: Юрич пишет: Правда ..

Юрич пишет:

цитата:

Правда этого клиента Вы навсегда потеряете.

В том то и дело.
А если в допущениях в отчете указать, что оценка проводилась без осмотра по представленному заказчиков списку?
Ведь НИГДЕ в законодательстве нет ни требований, ни обязанностей оценщика осматривать.
В задании про осмотр не упоминать.
Всё по честному.

 Отправлено: 22.02.12 08:57. Заголовок: Buyer В законе нет,..

Buyer
В законе нет, но вот как потом это будет квалифицировать прокурор или люди Степашина - это вопрос.
По опыту могу сказать такие вопросы от прокуратуры возникают через 3-4 года после выполнения отчета. Не всегда. Но если возникают, вам придется объяснять каким образом Вы идентифицировали объект оценки. Статью которую они начинают примерять на оцещика - сговор.
В суде доказать обратное будет сложно без бумажек.
Мы практикуем осмотр, в особенности госимущества, всегда. И если нам чегото не показали это отражается в акте осмотра.
Психологически это выглядит так, что Я чесный парень и очень хотел убедится в том что касается объекта оценки, а вы мне этого сделать не дали.
В этом случае прокурор Вас рассматривает как свидетеля. Разница в статусе серьезная.

 Отправлено: 22.02.12 11:22. Заголовок: Юрич пишет: вам при..

Юрич пишет:

цитата:

вам придется объяснять каким образом Вы идентифицировали объект оценки

У оценщика нет обязанности
- осмотреть объект оценки
- сфотографировать объект оценки
- идентифицировать объект оценки.
Оценщик при составлении договора ДОЛЖЕН точно указать на объект оценки.
Всё.
Точное указание на объект оценки легко можно сделать на основе документов.
И никакого сговора.
- Вуаля (с) В.Г.Мисовец

Нет, конечно, на месте прокурора я бы точно спросил оценщика об осмотре. ))

 Отправлено: 22.02.12 11:35. Заголовок: Buyer Все это замеч..

Buyer
Все это замечательно если документы присутствуют.
Вопрос был задан по поводу того, что оценщику надо оценивать непонятно что.
А вот в бух учете и прочих документах очень часто валики становятся великами. И самое страшное, что когда передается имущесвто на которое утрачены документы, талантливые люди отражают в отчетности замечательное описание. Напимер у меня сейчас в бухгалтерской описи значится "станок из металла зеленого цвета". Следует вопрос а это как???

 Отправлено: 22.02.12 16:39. Заголовок: Прошу уточнить о чем..

Прошу уточнить о чем идет речь.
О:
1. допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка; (фсо 1, п.17 (3) Задание на оценку)
2. допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки; (фсо 3, п. 8 (з) Содержание отчета об оценке.

Я, как-то думала, что есть говорить о допущениях № 1, то это рассчитать ремонт при"стоимости н/ч 300 руб (когда в среднем по городу н/ч не меньше чем 500 руб).
а если про допущения № 2 то это что -то: "документы на собственность типа правдивые и правильно оформлены и оценщик их не проверяет".