Отправлено: 29.09.11 11:53. Заголовок: Спор. Дата оценки и дата составления

Добрый день!
Интересует Ваше мнение. Делаю отчет по оценке движимого имущества: дата оценки 23.09.2011, дата составления 27.09.2011, в перечне есть компьютер. Данный компьютер оцениваю методом КРА, аналоги компьютеров подобраны ранее, а именно 23.03.2011 (эта же модель использовалась в другом отчете в прошлом). Спор возник с заказчиком отчета. Его мнение что данные аналоги и соответственно модель нельзя использовать, так как от даты оценки до даты составления должно пройти не более 3х месяцев. Выскажите свое мнение

 Отправлено: 27.01.12 16:32. Заголовок: andrey Дата оценки ..

andrey
Дата оценки и дата составления отчета это одно.
Совсем другое это лень оценщика скорректировать цены предложений по выбранным аналогам на дату оценки или подобрать на рынке новые наиболее близкие к дате оценки.
Ведь ФСО говорит о том, что если вы составляете отчет от даты оценки более чем три месяца, то актуальность его может быть утрачена. Например 3 месяца писался отчет, 1 месяц проверяло Росимущество, еще месяц СРО, потом пришли к консенсусу, а отчет стух. Так как с даты оценки (так считают госорганы хотя есть добавление или с даты составления) он действителен в течении 6-ти месяцев.
Но это к выбору аналогов не имеет отношения. Поэтому я и говорю, что заказчик должен был придраться не к 3-х месячному сроку, а к отсутствию корректировки на дату экспозиции, что былобы абсолютно верно. Если ценые не изменились, тогда изучи рынок и обоснуй. Лень - двигатель недовольства последнего.

 Отправлено: 28.01.12 22:31. Заголовок: Юрич пишет: andrey ..

Юрич пишет:

цитата:

andrey Дата оценки и дата составления отчета это одно. Совсем другое это лень оценщика скорректировать цены предложений по выбранным аналогам на дату оценки или подобрать на рынке новые наиболее близкие к дате оценки. Ведь ФСО говорит о том, что если вы составляете отчет от даты оценки более чем три месяца, то актуальность его может быть утрачена. Например 3 месяца писался отчет, 1 месяц проверяло Росимущество, еще месяц СРО, потом пришли к консенсусу, а отчет стух. Так как с даты оценки (так считают госорганы хотя есть добавление или с даты составления) он действителен в течении 6-ти месяцев. Но это к выбору аналогов не имеет отношения. Поэтому я и говорю, что заказчик должен был придраться не к 3-х месячному сроку, а к отсутствию корректировки на дату экспозиции, что былобы абсолютно верно. Если ценые не изменились, тогда изучи рынок и обоснуй. Лень - двигатель недовольства последнего.

Не знаю каким образом Вам это объяснить, "Вас" слишком много, и от того Вас не понять.
1. Заказчик - прав!
2. Оценщик - прав!
ПОЧЕМУ?

 Отправлено: 30.01.12 12:36. Заголовок: andrey Заказчик пра..

andrey
Заказчик прав потому, что поставил под сомнение актуальнось приведенной ценовой информации, облачив свою претензию в несовсем правильную форму.
Поэтому он прав что усомнился, и Вы также это заметили.
И он не прав так как использовал не то определение из ФСО.
Вот и все.
Формально его претензия про три месяца неприменима в данном случае.
Фактически Оценщик нарушил пункт 19 ФСО №1, так как приведенные им данные не отвечают требованиям достоверности, т.е. нет подтверждения актуальности приведенных цен предложений.

 Отправлено: 24.02.12 22:21. Заголовок: Если бы оценщик из м..

Если бы оценщик из нашей компании принёс такую оценку - я бы ему хвост накрутил и заставил переделывать, однозначно. Трудно найти другой товар с таким темпом морального старения. И 5 месяцев для него - очень много. А индексация - какая индексация, господа? Вы это всерьез - про технику, ценовой информации о которой, во-первых - просто навалом?
А во-вторых - где вы видели внятные индексы для неё?

Мне вообще непонятно - о чем тут спор идет на полутора метрах постов.
По сути - что тут происходит на самом деле? Пришел ленивый оценщик - которому начальник не разрешил использовать аналоги из отчета полугодовой давности по оборудованию, для которого ценник меняется по 2 раза в квартал - и плачется, хочет, чтобы его пожалели.
И что удивительно - таки жалеют И босса обзывают самодуром.
Парадокс

 Отправлено: 14.03.12 09:02. Заголовок: Владимир Б. Вы о как..

Владимир Б. Вы о каком моральном старении говорите...скачкообразного устаревания по данным компьютерам нет, что его предлагали в начале года за 2500 что через полгода предлагают за те же деньги (продавцы разные) Речь не о жалости а о разрешении спора. Слушайте и еще ярлыки вешать не надо

 Отправлено: 14.03.12 09:06. Заголовок: Владимир Б. Прежде ч..

Владимир Б. Прежде чем мнение высказывать рекомендую для начала вникнуть в суть...

 Отправлено: 14.03.12 20:24. Заголовок: Beginner Да я как ..

Beginner

Да я как раз по сути. Вопрос выеденного яйца не стоит.

А прежде чем призывать: "ярлыки вешать не надо" сами исцелитесь от этого недуга:

Beginner пишет:

цитата:

этот новоиспеченный начальник самодур

 Отправлено: 23.03.12 11:40. Заголовок: демагогия... по пово..

демагогия...
по поводу ярлыков, мне ли не знать этого человека, чтобы утверждать

 Отправлено: 23.03.12 23:57. Заголовок: Так мы-то о нём знае..

Так мы-то о нём знаем пока только то, что он не дал схалтурить своему подчиненному - вполне нормальное поведение

 Отправлено: 25.03.12 21:45. Заголовок: Я ваще считаю что по..

Я ваще считаю что пока орг.техника выпускается, то вполне (если адекватная) балансовую стоимость взять с индексом 1,000, а потом износ начисли на пять лет, то есть по 20% в год, до износа в 80-90%, а потом после 10 лет привети рыночную стоимость, с учетом внешнего износа, на основании технического прогресса, к 1 рублю Российской Федерации на дату оценки....
авсе эти КРА для орг.техники считаю бредом воспаленного мозга, о чем явно проявляют данную "болезнь" ярые сторонники КРА, ибо, по моему мнению ничего о рынке и человеческой психологии не знаю.... Но учитывайте, что в трети или четверти проектах стоит применять КРА, и я не игнорирую данную модель расчета.....

 Отправлено: 30.03.12 09:49. Заголовок: Владимир Б. пишет: ..

Владимир Б. пишет:

цитата:

Так мы-то о нём знаем пока только то, что он не дал схалтурить своему подчиненному - вполне нормальное поведение

Вопрос только где халтура? Только обоснованно

 Отправлено: 30.03.12 09:53. Заголовок: perlin пишет: авсе ..

perlin пишет:

цитата:

авсе эти КРА для орг.техники считаю бредом воспаленного мозга

Это всего лишь один из методов оценки и ничего более

 Отправлено: 30.03.12 09:54. Заголовок: perlin пишет: авсе ..

perlin пишет:

цитата:

авсе эти КРА для орг.техники считаю бредом воспаленного мозга, о чем явно проявляют данную "болезнь" ярые сторонники КРА, ибо, по моему мнению ничего о рынке и человеческой психологии не знаю.... Но учитывайте, что в трети или четверти проектах стоит применять КРА, и я не игнорирую данную модель расчета.....

и где как не для оргтехники применять КРА, в виду развитости и открытости рынка

 Отправлено: 31.03.12 18:10. Заголовок: Beginner При развит..

Beginner
При развитости и открытости рынка, применение КРА, это просто идиотизм. Использование КРА может быть еще както обосновано при неразвитости рынка в теоретической части изучения вопроса ценообразующих параметров и не более того. Если у вас 100 аналогов которые подобраны с минимальными отклонениями, то использование КРА в такой ситуации это удаление гландов, через сидалище автогеном.
И совсем другой вопрос в том, что оценщик не знает того, что оценивает, тогда КРА единственный способ решить хоть както задачу запудрив мозги несведующим людям.
И самое главное, цены бывает меняются очень часто, поэтому грамотный оценщик при большом рынке делает выборку для каждой работы каждый раз заново и это проще, так как в рассматриваемом случае оценщик взял старые данные на которые просто сослался не имея на то никаких оснований.
Если он привел такие основания сделав новую выборуку и сопоставив ее со старой в подтверждение своего утверждения что цены не изменилиссь, то я тогда не понимаю почему он не использовал данные новой выборки.
Из этого следует, что работу он сделал "лениво", за что собственно и получил по шее.

 Отправлено: 10.04.12 11:58. Заголовок: Юрич пишет: и где к..

Юрич пишет:

цитата:

и где как не для оргтехники применять КРА, в виду развитости и открытости рынка

Ну, для оргтехники я КРА не применял, хотя в учебных целях и строил модель стоимости системного блока персональных компьютеров, ну это так, потому что сложно....
Применял для оценки или видел применение:
Комбайна ДОН1500Б б/у (Первая работа)
Ж/д цистерн, Тепловоза (Тевелевой Оксаны)
Балансировочного станка СТО (данные Никитюк Светланы )
Офисного помещения, правда там аналоги собирал не я, а абонент, и собрал их много, город позволял....
Самолетов АН и вертолета
Плавучие краны Н.П. Баринова
Котельной Тулица 400 (Лейсан)
Внешнего жеского диска 200 Гб (Баринов)
Ковша сталеплавильного КС 90 (Баринов)
Печатной машины Heidelberg 74-2, 1997 г (Корнилов)
Загрузка сауны в динамике
Земельные участки ИЖС в г. Белокуриха
Киоск придорожный

А главное: ни одного прямого сравнения продаж уже лет пять, т.е. после регрессионного анализа я ищу доказательства зависимости цен от факторов, интерпретирую модели, пусть на основе линейной алгебры или гистограмм или подходящих графиков, но не прямое сравнение с поправками из ниоткуда.

 Отправлено: 10.04.12 12:35. Заголовок: Мисовец Это был сар..

Мисовец
Это был сарказм. На вторичном рынке оргтехники при умении формирования поисковых запросов, а также огромного количества фирм специализирующихся на закупке оргхлама найти пяток прямых аналогов в абсолютно схожем состоянии не проблема. КРА здесь не нужен.
Но вот что меня заинтересовало например на базе какого количества аналогов и каких построена модель ковша КС 90. Ведь если я что-то правильно понимаю, то КРА используется в сравнительном подходе, который проводится на основе прямых аналогов для МиО.

 Отправлено: 10.04.12 12:55. Заголовок: Юрич пишет: Но вот ..

Юрич пишет:

цитата:

Но вот что меня заинтересовало например на базе какого количества аналогов и каких построена модель ковша КС 90.

Модель до сих пор доступна по адресу: http://www.appraiser.ru/Modules/Discuss/image.aspx?a=564

 Отправлено: 10.04.12 13:11. Заголовок: Мисовец Спасибо. Но..

Мисовец
Спасибо.
Но это построение модели для определения стоимости нового ковша на базе стоимости одного модельного ряда и скорее всего одного производителя. Единственный недостаток такой модели для более сложных изделий или ковша значительно меньшей емкости чем выбрана в нижнем пределе то, что в минимальных и максимальных значениях модельного ряда бывают значительные выбросы, что связано технологическими особенностями производства или политикой формирования цены на изделие.
В приведенном случае искомый ковш на модельную ступень ниже модели взятой в выборке поэтому результат вполне адекватен.
Но лучше брать выборку с присутствием моделей как ниже так и выше, тогда стоимость будет находится в поле выбоке, а не в поле прогноза.

 Отправлено: 10.04.12 13:43. Заголовок: Да я не против, но Н..

Да я не против, но Н.П. сделал, как сделал, это был период, когда все противники КРА, а надо сказать, таких всегда хватало, упрекали, что мол мы тут рекламируем, а ничего не покажем предметно, и Н.П. взял и показал, я тоже там покаызвал кое-что.... ну ив общем мы закрепились на ВКО с этим, можно сказать, не сттолько победили, сколько пережили всех, кто был против :)

 Отправлено: 10.04.12 14:14. Заголовок: Мисовец КРА это оче..

Мисовец
КРА это очень спорный инструмент который в некоторых случаях дает неплохой результат в особенности применительно к первичному рынку. С его помощью в некоторых случаях можно проанализировать ценообразующие факторы, но применительно ко вторичному рынку движимого имущества КРА в большинстве случаев слабо применим. Если данных и аналогов очень много, то средняя величина при условии корректно подобранных аналогов (что предпологает хорошее знание имущества) дает вполне адекватный результат, а вот КРА это как удаление гланд, автогеном, снизу.
Когда у Вас один-три аналога со вторичного рынка КРА в принципе не даст адекватного результата из-за малой выборки. Многие используют схожие аналоги, но это мягко говоря неправильно.
Но математически при большой выборке можно доказать правоту.
Представьте, что у вас в оценке б/у горбатый запорожец, а выборку вы сформировали по мерседесам, ламборджини и феррари. Сопоставили массу, мощность двигателя, пробег и возраст, получили зависимость и сказали что это правильно, так как математика это подтверждает.
В отношении недвижимости КРА более приемлем, так как рынок не отличается разнообразием (по сравнению с МиО) и очень консервативен. На этом рынке устоявшиеся ценнобразующие параметры. Хотя на любом вторичном рынке есть слабо просчитываемый параметр хочу не хочу, нравиться не нравится, модно не модно, а я так хочу, мой дед тут жил, я сам строил и т.д. Никакой моделью этого не учесть. А вот отсеить такие предложения тоже какбы необходимо с одной стороны, но с другой они формируют свой сегмент "упрямого" рынка.