Отправлено: 22.03.07 14:09. Заголовок: Точность в оценке

Кикинда решила, что пора поговорить о точности.
А с ней - не поспоришь. Она - звезды раздает

Хотя говорили вроде уже где-то тут...

перенесено из темы Следственный эксперимент. ОСС. Часть 2. Администратор Kikinda


Сама-то ты как оцениваешь точность полученного тобой результата?

Довод насчет дилера неубедителен. Мало ли чего ему недоступно (я знаю некоторых дипломированных оценщиков, которые вообще ничего не смыслят в оценке).
Я что - методы расчета должен выбирать с оглядкой на IQ дилеров, что ли?

 Отправлено: 04.05.07 14:35. Заголовок: Re:

AMar
Андрей, будьте добры, приведите более подробный расчет.
Что-то у меня не сходится с Вашими результатами.

 Отправлено: 04.05.07 15:00. Заголовок: Re:

Владимир, что именно не сходится?
Все расчеты выполнены в SPSS. Для того, что бы повторить операцию в Excel, потребуется какое-то время на чтение help

 Отправлено: 04.05.07 21:33. Заголовок: Re:

AMar

цитата:

Ну почему же не удачная. Даже при условии, что я выборку сильно специально не готовил, точность среднего получилась 5%, а если аналоги выбирать специальным образом, убрать выбросы и т.п. ...

У Вас приведена генеральная или стартовая выборка. Анализ же проводят после коректирования.
Что не учтено:
-ремонт-без ремонта;
-панель-кирпич;
-сталинка-хрущевка;
-крайние-средние этажи;
-близость метро и других повышающих стоимость внешних факторов и т.д.
И наконец- форум то по оценке МИО (машин и оборудования).
Предложите выборку по станкам. Поговорим. Есть о чем.

 Отправлено: 05.05.07 08:11. Заголовок: Re:

Да ...

Игорь!

Речь шла о том, что точность оценки (между прочим, наиболее вероятной цены!) может быть высокой даже при большом разбросе цен. Я привел для этого пример.
То, что выборка не была как-то специально подготовлена – я оговорился сразу (я перед собой не ставил задачи, например, построить какую-то зависимость, да и вообще квартирами не занимаюсь. Как говорил известный мульт. персонаж – «маловато будет»).
Если Вы хотите показать, что там еще не сделано, так я и сам могу это сделать.

Речь не об этом. Я хотел сказать, что точность в 5% вполне достижима!!!
Какая разница, на чем рассматривать пример. Замените «стоимость 1 кв. м, долл.» на стоимость «1 станка в тугриках». Что от этого изменится? Какая разница на чем отрабатывать технологию?
Вам уже привели один по мониторам – уважаемому форуму не понравилось. Сделали по квартирам – тоже. Кто Вам мешает найти станки...

Всем успехов в оценки МИО,
Злой AMar.

PS Андрей, не злитесь, не все такие продвинутые, как вы. Многие еще в процессе. Администрация

 Отправлено: 05.05.07 09:30. Заголовок: Re:

Игорь г. Львов Игорь г. Львов пишет:

цитата:

Анализ же проводят после коректирования

Корректирование только увеличит точность, Игорь.
Меня смутил результат, полученный Андреем.

Андрей, вы какой функцией пользовались?

 Отправлено: 05.05.07 21:26. Заголовок: Re:

Владимир Б.
Функция в порядке проверено. Мин нет.
Злому AMar. Если ты больше сюда не придешь-ты не оценщик. Тебя еще не доставал знаменитый тамбовский волк, а я белый и пушистый. Хочешь про квартиры - да пожалуйста.
Вы стыдливо упустили коэф. вариации 14,9%. Не многовато ли для развитого рынка. Для квартир такая вариации говорит о том что эксперт не работал.

Пример однородной выборки
1 м. кв. в Москве 5085
1 м. кв. в Москве 5491
1 м. кв. в Москве 5200
1 м. кв. в Москве 5000
катер Yamaha 4,5 м цена 5000
Avtobazar - Opel Vectra 5000
Dacia Solenza, 5200

Среднее: 5139
Доверительный интервал для среднего (95%) 4808,35...5470,50
Стандартная ошибка: 166
Относительная ошибка среднего: 3%
Коэф вариации 3,5%
Как Вам?
А если серьезно, то однородность выборки это не только цифры но и их экономическое и имущественное наполнение.
Кстати во Львове по квартирах без коректировок у меня относит. ошибка 0-3%.
Ведь дело не в этом, а скорее идет вопрос о допустимой погрешности на скудных на информацию рынках, а не о мастерстве по манипуляции цифрами мы все в этом профи.
Сожалею если ты уйдешь с форума. Не обижайся.
Хороший шторм на море лучше спокойного гнилого болота.
У меня после вскипания рождаются мысли и аргументы. А у тебя?

 Отправлено: 07.05.07 08:51. Заголовок: Re:

Игорь г. Львов
Может, ты объяснишь, как у тебя получилось:

цитата:

Относительная ошибка среднего: 3%

Относительно чего - 3%?

 Отправлено: 07.05.07 09:23. Заголовок: Re:

Владимир Б. пишет:

цитата:

вы какой функцией пользовались?

Analyze – Descriptive Statistics – Explore (+ не забыть в настройках функции «попросить» построить гистограмму и провести тест на нормальность).

Игорь г. Львов пишет:

цитата:

Если ты больше сюда не придешь-ты не оценщик.

Ну вот, сразу оскорбления пошли какие-то. Не знаю как у Вас, а у меня выходные были ...
Игорь г. Львов пишет:

цитата:

Вы стыдливо упустили коэф. вариации 14,9%.

Ничего я не упускал. Вопрос был по-другому поставлен. Если я правильно понял, речь шла о том, что такое точность в оценке (1), как ее определить (2), и какая точность допустима (3).
Так вот, ответы, ИМХО, должны выглядеть так:
1. Точность – это погрешность нашей оценки (в примере – средней величины);
2. Ссылки на учебники, в котором гуру такой-то считает, что точность оценки составляет 20% - в моем понимании не катит.
3. Зависит от решаемой задачи.
Пример был сделан для того, чтобы показать, что даже при большой вариативности цен точность оценки (например, среднего арифметического) может быть высокой. При этом я не рассматривал в примере такие моменты, как:
- А является ли среднее той оценкой, которая нам нужна (хорошо, там нормальность получилась, что для цен – крайне редкое явление);
- Репрезентативность выборки;
- И т.д.

К сожалению, по другим объектам даже такой выборки сделать невозможно. Поэтому ...

С другой стороны, иногда бывает, что и одного объекта достаточно для надежной оценки. Например, ОСАЯкДИ (расшифровывается как «очень сложный агрегат, относящийся к движимому имуществу» - special for Игорь ), который производит один завод во всем мире. Всем продает по одной цене. Вопрос: сколько нужно наблюдений для точной оценки? ... Правильно: одно. Потому как распределение равномерное.

Всем успехов,
Злой AMar .

ЗЫ:
Игорь г. Львов пишет:

цитата:

Пример однородной выборки

И как это она получилась однородная?
... а догадался, дома и автомобили покрашены в один цвет. Да? Или фамилии их владельцев начинаются на одну букву? Нет не то... А понял-понял, из окон открывается один и тот же вид на свалку?

 Отправлено: 07.05.07 10:32. Заголовок: Re:

ЗЗЫ: Игорь г. Львов пишет:

цитата:

Относительная ошибка среднего: 3%

На самом деле 7%. Забыли на 2 умножить...

 Отправлено: 07.05.07 12:59. Заголовок: Re:

AMar
AMar пишет:

цитата:

Зависит от решаемой задачи

Согласен.

AMar пишет:

цитата:

Пример был сделан для того, чтобы показать, что даже при большой вариативности цен точность оценки (например, среднего арифметического) может быть высокой. При этом я не рассматривал в примере такие моменты, как: - А является ли среднее той оценкой, которая нам нужна

Вот здесь-то самое интересное и начинается...
В компанию, где я работал, пришел оценщик устраиваться. Так он на собеседовании заявли, что для оценки загородного владения найдет 100 (сто) аналогов и сделает отчет за 2 (два) часа
Корректировки при этом не нужны - просто выведет среднюю...
Вся беда оценщиков состоит в том, что мы используем сверхмалые выборки (как правило). Соответственно, точность и страдает.

AMar пишет:

цитата:

Злой AMar

А почему злой-то?

 Отправлено: 07.05.07 14:17. Заголовок: Re:

В работе "Тема: Теория стоимости и проблема надежности экономических измерений (Экон.-мат. исслед.)" пишут:

цитата:

как в прикладных исследованиях, так и в области чистой экономической теории, вопрос о надежности и точности экономической информации и методов экономических измерений возникает постоянно. При этом проблема состоит не в том, что экономические измерения оказываются точными или грубыми, а в том имеются ли надежные способы проверки экономических измерений с точки зрения их точности. Если экономические измерения грубы, но тем не менее имеется способ оценки ошибки измерения, то какой-то особой проблемы экономических измерений, отличающей их к примеру от физических, по-видимому не существует. Просто чем грубее исходные данные, тем грубее, менее утонченной должна быть теория, построенная на этих данных. Сердцевиной экономической теории является теория стоимости и цен, а последняя по словам А.Маршалла объясняет каким образом в рыночной экономике "цены, измеряющие потребности, уравновешиваются ценами, измеряющими усилия" ( .Т1.С.107), т.е. объясняет природу равновесных рыночных цен в конкурентной экономике.

Нужно определиться точность чего мы хотим посчитать и зачем ?

 Отправлено: 07.05.07 14:56. Заголовок: Re:

Возможно ве это уже знают, но напомню, что была статья по точности оценки МиО:

Оценка стоимости - право на ошибку.


http://www.tlogistik.ru/press-centre/articles/?action=show&id=60


http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=186&Id=924&mode=doc

 Отправлено: 07.05.07 17:11. Заголовок: Re:

AMar
Относительная граничная ошибка 3,22%.
Извиняюсь. Опечатка.
Злой AMar . Не злись. Если обидел- извини.
По однородности выборки.
Выборка - однородна не только по цифре но и по качеству отдельных объектов.
Т.е нельзя сравнивать несравнимое. Никакая точность не спасет, если объекты с разных сегментов рынка, хотя и стоимость их одинакова.
Вот и все что я хотел сказать шутливым примером.

 Отправлено: 08.05.07 20:00. Заголовок: Re:

AMar на Вчера 10:23
Спасибо за обстоятельный ответ

Игорь г. Львов

цитата:

Выборка - однородна не только по цифре но и по качеству отдельных объектов

Ты часом не смешиваешь проблему качества исходных данных с проблемой качества результата?

 Отправлено: 08.05.07 22:11. Заголовок: Re:

Владимир Б.

цитата:

Ты часом не смешиваешь проблему качества исходных данных с проблемой качества результата?

Качество исходных данных влияет на качество результато это понятно.
AMar привел выборку где нет данных ну хотя-бы сколько комнат в квартирах ведь это влияет на стоимость. А точность 5% им доказанная - это игра цифр и не более. Скорее всего верхний диапазон его цен это однокомнатные квартиры, а нижний - трех. Я считаю что тему надо обсуждать более серьезно. В этом плане мне нравятся выкладки labrate. Всегда есть чему поучиться.

 Отправлено: 09.05.07 09:48. Заголовок: Re:

Игорь г. Львов пишет:

цитата:

AMar привел выборку где нет данных ну хотя-бы сколько комнат в квартирах ведь это влияет на стоимость.

Игорь!
Честно сказать, мне несколько надоело, что Вы постоянно тыкаете меня носом, что не сделано то-то и то-то. Еще раз повторяю (специально для Вас большими буквами):
ДА, Я ЗНАЮ, ЧТО ТАМ НЕ УЧТЕН ЦЕЛЫЙ РЯД ПАРАМЕТРОВ:
КОЛИЧЕСТВО КОМНАТ (кстати, в выборке только 1 и 2-х комнатные квартиры)
ПЛОЩАДЬ КВАРТИРЫ И КУХНИ
ТЕХНИЧЕСКОЕ СОСТОЯНИЕ КВАРТИРЫ
ТИП ДОМА И ЕГО СОСТОЯНИЕ
КАЧЕСТВО ВХОДНОЙ ГРУППЫ
МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ И ОКРУЖЕНИЕ
ВИД ИЗ ОКОН
РАССТОЯНИЕ ДО МЕТРО
И Т.Д. И Т.П.

НО: ДАЖЕ ЕСЛИ МЫ УЧТЕМ ВСЕ ЭТИ ФАКТОРЫ, ВАРИАТИВНОСТЬ ЦЕН ВСЕ РАВНО ОСТАНЕТСЯ. Дело в том, что цены зависят не только от характеристик объектов (как внутренних – например, тех. состояние, так и внешних – окружение), но и от условий конкретной сделки. Часть условий оценщики могут учесть и вычистить (какая-нибудь рассрочка). Часть – абсолютно нереально.
Например, покупатель – очаровательная девушка. Продавец с удовольствием предоставит ей скидку. Или наоборот – у продавца день выдался «не очень»: голова болит «после вчерашнего», ГАИшник оштрафовал, на работе премии лишили и т.д. Никакой скидки не будет.
Другой пример: некоторые люди любят округленные числа, поэтому при продаже машины (специально для Вас – МИО) выставят по округленной стоимости – 10000 долл.
Другие наоборот, предпочитают неокругленные числа, и ту же машину выставят за 9900 долл.
Вариативность все равно останется. С этим надо смирится (и приучить к этому заказчиков). Все колебания цен объяснить а) не удастся б) нет необходимости объяснять.
Ведь рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена!

Игорь г. Львов пишет:

цитата:

А точность 5% им доказанная - это игра цифр и не более.

А вот это не правда. В выборке – 1 и 2-х комнатные квартиры, расположенные в одном районе. Достаточно однородная выборка! По каким-нибудь станам такая выборка – предел мечтаний. А точность – абсолютно честно полученная цифра.

Всем успехов,
злой AMar.

PS:
Игорь г. Львов пишет:

цитата:

AMar Относительная граничная ошибка 3,22%. Извиняюсь. Опечатка.

Опять не правда. Или как Вы выразились – «игра цифр и не более».
Среднее значение – случайная величина с нормальным законом распределения. Так? Так. Теперь начинаем вспоминать колокольчик: http://zdd.1september.ru/2005/22/3.gif
+/- сигма – 68%, +/- 2 сигма – 95%, +/- 3 сигма – 99%.
В итоге относительная погрешность среднего в Вашем примере с вероятностью 95% составляет 3,22% * 2 = 6,44%!

PPS: С праздником!!!

 Отправлено: 09.05.07 11:05. Заголовок: Re:

Есть хорошая шутка статистиков: сидеть на плите с головой в холодильнике в среднем неплохо.

 Отправлено: 10.05.07 19:57. Заголовок: Re:

В выборке – 1 и 2-х комнатные квартиры, расположенные в одном районе.
Из практики моего предприятия: цены за 1 м.кв. 1 и 2-х комнатных квартир разные - за однокомнатные-выше.
(110 квартир за 2006г).

Опять не правда. Или как Вы выразились – «игра цифр и не более».
Среднее значение – случайная величина с нормальным законом распределения.
А может правда?
Относительная ошибка равна отношению абсолютной ошибки к среднему значению цены.
click here
Ваш пример (207/4509)*100=5%
Мой пример (166/5139)*100=3,2%.

И еще click here

Стр. 169
По формуле 5.1.16. погрешность определения истинной цены равна 100*D/2Цср=331*100/2*5139=3,22%..
Первое сентября наступило не только для меня.

 Отправлено: 10.05.07 21:36. Заголовок: Re:

У Вас приведен доверительный интервал:

Игорь г. Львов пишет:

цитата:

Среднее: 5139 Доверительный интервал для среднего (95%) 4808,35...5470,50 Стандартная ошибка: 166

4808 = 5139 – 2*166
5470 = 5139 + 2*166

Относительная ошибка среднего при вероятности 95% составляет 166*2/5139 = 6,5%
(Вообще-то это не «2», а коэф. Стьюдента, так что при Ваших 7 наблюдениях – там все 7% получаться…).

 Отправлено: 10.05.07 21:38. Заголовок: Re:

AMar
Все-таки посмотрите на формулы.